Hipotecas en España: requisitos, tipos y cómo solicitarlas

✔ Información revisada y actualizada en julio de 2026.

Solicitar una hipoteca en España no consiste únicamente en encontrar el interés más bajo. La entidad estudia la solvencia hipotecaria, los ingresos presentes y previsibles, las deudas, el ahorro aportado, la finalidad del préstamo y la vivienda que servirá de garantía. Una tasación elevada, por sí sola, no obliga al banco a conceder la financiación.

Esta guía explica, paso a paso, qué requisitos pide un banco, cuánto puede financiar, qué documentos hay que presentar, cómo comparar una hipoteca fija, variable o mixta y qué debe revisarse antes de firmar. También aclara la tasación, la FEIN, la FiAE, el acta notarial, los gastos, los seguros, la amortización anticipada y las consecuencias del impago.

Respuesta rápida:

Como referencia comercial frecuente, muchas entidades financian hasta alrededor del 80 % del menor valor entre el precio de compra y la tasación cuando se trata de vivienda habitual. No es un derecho ni un límite universal: el porcentaje puede ser inferior en segundas residencias, inversiones o compradores no residentes, y depende siempre del análisis de riesgo. El comprador suele necesitar ahorro para la parte no financiada y para los gastos e impuestos de la compra.

Si busca una visión general de los trámites relacionados con la compra, la propiedad y la gestión de inmuebles, puede consultar también la guía completa sobre vivienda en España.

Resumen rápido sobre las hipotecas en España

La hipoteca permite financiar la compra de una vivienda mediante un préstamo garantizado con el inmueble.
El banco debe evaluar la solvencia y puede consultar la CIRBE y ficheros privados de solvencia.
La oferta depende de los ingresos, las deudas, el ahorro, el perfil y el inmueble.
Existen hipotecas fijas, variables y mixtas.
La FIPRE es información general; la FEIN es la oferta personalizada que debe revisarse junto con la FiAE.
El prestatario recibe asesoramiento notarial gratuito y realiza un acta previa antes de la escritura.
La TAE, el coste total, las vinculaciones y los riesgos importan tanto como la cuota inicial.

Antes de solicitar financiación también puede consultar la guía sobre compraventa de vivienda en España, donde se explica todo el proceso previo a la firma de la escritura.

Índice de la guía

Qué es una hipoteca y cómo funciona
Quién puede solicitarla
Requisitos, solvencia, CIRBE y ahorro
Documentación que puede pedir el banco
Cuánto puede financiar y ejemplo práctico
Hipoteca fija, variable o mixta
Cómo comparar TIN, TAE, plazo y vinculaciones
Tasación de la vivienda
FIPRE, FEIN, FiAE y documentación precontractual
Acta previa y firma ante notario
Gastos de la hipoteca y de la compraventa
Amortización, novación, subrogación y cancelación
Impago y dificultades de pago
Checklist antes de firmar
Preguntas frecuentes

Qué es una hipoteca

Una hipoteca es un derecho real de garantía que se constituye sobre un inmueble para asegurar el cumplimiento de un préstamo. En la práctica, una entidad financiera entrega una cantidad de dinero al prestatario y este se compromete a devolverla mediante cuotas periódicas durante el plazo pactado.

Si el préstamo no se paga conforme a lo acordado, la entidad puede ejercer las acciones previstas por la legislación para hacer efectiva la garantía hipotecaria.

El inmueble responde como garantía, pero el prestatario conserva la propiedad mientras cumple el contrato. Salvo que exista una limitación de responsabilidad expresamente pactada y válida, la obligación de pago no queda necesariamente limitada al valor de la vivienda: si la ejecución no cubre toda la deuda, pueden subsistir cantidades pendientes en los términos legalmente aplicables.

La mayoría de las hipotecas concedidas en España se destinan a financiar la adquisición de viviendas, aunque también pueden constituirse sobre otros inmuebles como locales comerciales, oficinas, terrenos o garajes.

Cómo funciona una hipoteca paso a paso

El funcionamiento de una hipoteca puede resumirse en varias fases:

El comprador calcula presupuesto, ahorro y cuota asumible.
Consulta ofertas generales y solicita estudio a varias entidades.
El banco analiza la solvencia y la documentación.
Se comprueba la situación jurídica del inmueble y se realiza la tasación.
Si la operación es viable, la entidad formula la oferta personalizada.
El cliente recibe la FEIN, la FiAE y el resto de la documentación precontractual.
Se realiza el acta previa y, después, se firma la escritura ante notario.
La compraventa y la hipoteca se presentan para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Todo este procedimiento suele desarrollarse de forma paralela a la compraventa del inmueble y a la firma del contrato de arras cuando este existe.

Si todavía no conoce esa fase previa, puede consultar la guía sobre el contrato de arras en España.

Diferencia entre préstamo e hipoteca

Aunque muchas veces se utilizan como sinónimos, préstamo e hipoteca no son exactamente lo mismo.

El préstamo es el contrato mediante el cual el banco entrega una cantidad de dinero al cliente.

La hipoteca es la garantía que asegura el cumplimiento de ese préstamo utilizando un inmueble como respaldo.

Préstamo	Hipoteca
Entrega del dinero.	Garantía sobre el inmueble.
Obligación de devolver el capital.	Permite asegurar el cobro del préstamo.
Puede existir sin garantía hipotecaria.	Necesita un préstamo al que garantizar.

Comprender esta diferencia ayuda a interpretar correctamente la documentación bancaria y la escritura que posteriormente se firmará ante notario.

Quién puede solicitar una hipoteca en España

Las entidades financieras pueden conceder préstamos hipotecarios a diferentes perfiles de solicitantes, siempre que cumplan los requisitos de solvencia establecidos por cada banco.

La posibilidad de obtener financiación dependerá del análisis individual realizado por cada entidad, por lo que conviene comparar varias ofertas antes de iniciar la compraventa.

Ciudadanos españoles

Los ciudadanos españoles pueden solicitar financiación para vivienda habitual, segunda residencia o inversión inmobiliaria.

Extranjeros residentes

Los extranjeros con residencia legal también pueden acceder a financiación hipotecaria presentando la documentación exigida por la entidad.

Será necesario disponer de la documentación identificativa correspondiente, incluido el Número de Identidad de Extranjero (NIE) cuando resulte aplicable.

Extranjeros no residentes

Muchas entidades financieras conceden hipotecas a compradores extranjeros no residentes, aunque normalmente aplican condiciones de financiación diferentes y pueden exigir una aportación inicial superior.

Autónomos

Los trabajadores por cuenta propia pueden obtener financiación acreditando ingresos suficientes y estabilidad económica mediante la documentación fiscal correspondiente.

Empresas

Las sociedades también pueden solicitar financiación hipotecaria para adquirir inmuebles destinados a su actividad empresarial o como inversión patrimonial.

Sin embargo, no debe asumirse que una operación empresarial recibe exactamente la misma protección precontractual que una hipoteca de una persona física. La Ley 5/2019 tiene un ámbito de aplicación concreto, vinculado principalmente a préstamos concedidos profesionalmente a personas físicas cuando la garantía recae sobre un inmueble de uso residencial o cuando el préstamo se destina a adquirir o conservar derechos sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. La finalidad, la garantía y la condición del prestatario deben examinarse en cada caso.

Dos o más prestatarios

Una pareja, familiares u otras personas pueden pedir la hipoteca conjuntamente. El banco analizará los ingresos y las deudas de todos, pero también su responsabilidad contractual. Si la escritura establece responsabilidad solidaria, la entidad puede reclamar a cualquiera de los deudores la totalidad de lo debido, sin perjuicio de las relaciones internas entre ellos.

Antes de firmar conviene diferenciar tres figuras:

Coprestatario o codeudor: asume la obligación de devolver el préstamo.
Avalista o fiador: garantiza el pago en los términos del contrato y puede comprometer su patrimonio.
Hipotecante no deudor: aporta un inmueble como garantía sin ser necesariamente prestatario; su responsabilidad depende de la escritura.

Avalar una hipoteca no es un trámite formal ni una simple recomendación personal. Antes de aceptar, el avalista debe conocer el importe garantizado, la duración, las posibles renuncias y cuándo puede ser reclamado.

Requisitos para obtener una hipoteca

Cada entidad financiera aplica sus propios criterios de riesgo, pero existen una serie de aspectos que suelen analizarse en prácticamente todas las operaciones.

Solvencia económica

El banco debe evaluar la capacidad del solicitante para devolver el préstamo durante toda su duración. El análisis debe apoyarse en información suficiente sobre ingresos, gastos, empleo, ahorro, compromisos financieros y otras circunstancias relevantes. La garantía inmobiliaria no sustituye ese estudio: que la vivienda valga más que el préstamo no basta para acreditar que las cuotas podrán pagarse.

Ingresos estables

La estabilidad laboral y la regularidad de los ingresos son factores especialmente relevantes para la concesión del préstamo.

No existe una única profesión, contrato o antigüedad que dé derecho automático a financiación. Una entidad puede valorar nóminas, pensiones, rendimientos de actividad, alquileres u otros ingresos demostrables, pero aplicará criterios prudentes cuando sean variables, recientes, temporales o difíciles de acreditar.

Nivel de endeudamiento

Las entidades estudian las deudas existentes y la relación entre ingresos y obligaciones financieras antes de aprobar la operación.

Los porcentajes de endeudamiento que aparecen en simuladores y guías son orientativos, no una regla legal que obligue a prestar. Además de la futura cuota hipotecaria, deben incluirse préstamos personales, financiación de vehículos, pagos aplazados, cuotas de tarjetas y otras obligaciones recurrentes. También conviene reservar margen para comunidad, seguros, impuestos, mantenimiento y gastos familiares.

Ahorros disponibles

Normalmente el comprador debe disponer de fondos suficientes para afrontar la parte del precio no financiada y otros gastos asociados a la compraventa.

Historial financiero

También se analiza el comportamiento crediticio del solicitante y la existencia de incidencias en registros de morosidad.

CIRBE y ficheros de morosidad: no son lo mismo

La Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE) no es un registro de morosos. Recoge riesgos declarados por entidades, como préstamos, créditos, avales y garantías, aunque estén al corriente de pago. El banco puede consultarla para conocer mejor el endeudamiento y contrastar la información facilitada por el cliente.

Los ficheros privados de solvencia o morosidad tienen otra finalidad y sus datos deben cumplir los requisitos legales. Si una solicitud se rechaza a consecuencia de una consulta a una base de datos, el interesado debe recibir la información que corresponda sobre el resultado y la base consultada. Antes de pedir la hipoteca es aconsejable revisar deudas, límites de crédito y posibles datos incorrectos.

Importante: aparecer en la CIRBE no significa haber incumplido pagos. Lo relevante es que la información declarada sea correcta y que el nivel de riesgo resulte compatible con los ingresos y el resto del presupuesto.

Valor del inmueble

La tasación constituye uno de los elementos fundamentales para determinar el importe máximo que la entidad estará dispuesta a financiar.

Todo ello debe coordinarse con la información registral y catastral del inmueble. Antes de solicitar la financiación conviene revisar la nota simple del Registro de la Propiedad y comprobar los datos del Catastro.

Documentación necesaria para solicitar una hipoteca

La documentación exigida puede variar según la entidad financiera, el perfil del solicitante y el tipo de inmueble. El banco necesita comprobar la identidad, los ingresos, las deudas existentes y la estabilidad económica de quienes intervendrán como prestatarios.

Documentación personal

DNI, NIE o documento de identidad vigente.
Información sobre el estado civil.
Régimen económico matrimonial, cuando corresponda.
Domicilio habitual y datos de contacto.
Permiso de residencia, si resulta aplicable.

Los compradores extranjeros pueden consultar la guía sobre cómo obtener el NIE en España.

Documentación de trabajadores por cuenta ajena

A los trabajadores asalariados se les puede solicitar:

Contrato de trabajo.
Últimas nóminas.
Informe de vida laboral.
Declaración del Impuesto sobre la Renta.
Extractos bancarios recientes.
Información sobre préstamos, tarjetas y otras deudas.
Justificantes de ingresos adicionales, cuando existan.

El informe de vida laboral de la Seguridad Social permite acreditar los períodos de alta y la trayectoria laboral del solicitante.

Documentación de trabajadores autónomos

La entidad puede requerir:

Alta como trabajador autónomo.
Declaraciones trimestrales y anuales de IVA e IRPF.
Declaraciones de la renta de los últimos ejercicios.
Resumen de ingresos y gastos de la actividad.
Extractos de cuentas profesionales y personales.
Certificados de estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
Información sobre préstamos vinculados a la actividad.

Puede ampliar esta información en la guía de autónomos en España.

Documentación de pensionistas

Certificado de la pensión reconocida.
Justificantes de los últimos ingresos.
Declaración de la renta.
Extractos bancarios.
Información sobre otras rentas o patrimonio.

Documentación de la vivienda

Para analizar la garantía también se solicitarán documentos relacionados con el inmueble:

Contrato de arras o reserva, si se ha firmado.
Nota simple reciente.
Referencia catastral.
Título de propiedad del vendedor.
Precio de compraventa.
Informe de tasación.
Datos del Registro de la Propiedad.
Información sobre cargas, hipotecas o embargos.

Antes de entregar documentación al banco conviene comprobar la nota simple del inmueble y verificar que la descripción registral coincide con los datos del Catastro en España.

Documentos adicionales para no residentes

En las solicitudes de compradores no residentes, la entidad puede pedir documentación emitida en el país de residencia:

Declaraciones fiscales.
Certificados laborales.
Extractos bancarios.
Informe de deudas.
Justificación del origen de los fondos.
Traducción oficial o legalización de determinados documentos.

El banco también debe aplicar sus procedimientos de identificación y prevención del blanqueo de capitales, por lo que puede solicitar pruebas adicionales sobre el origen del dinero aportado.

Protección de datos y envío seguro

La solicitud puede exigir documentos con datos personales, fiscales y bancarios sensibles. Deben enviarse únicamente a través de los canales oficiales de la entidad o del intermediario identificado. Conviene desconfiar de mensajes que pidan claves, códigos de firma o pagos para “garantizar” una aprobación.

El banco puede pedir documentación adicional si resulta necesaria para estudiar la operación. Una petición legítima no convierte una simulación en aprobación ni autoriza a entregar contraseñas de banca electrónica.

Cuánto puede financiar un banco

No existe un porcentaje que todas las entidades deban conceder. En muchas ofertas para vivienda habitual se utiliza como referencia un máximo cercano al 80 % del menor importe entre el precio de compraventa y el valor de tasación. La cifra real puede ser inferior según la solvencia, el destino de la vivienda, el plazo, la edad, la ubicación, el tipo de inmueble y la política de riesgos.

En segundas residencias, inmuebles de inversión y operaciones de no residentes es habitual que la financiación sea más conservadora. Algunas entidades anuncian porcentajes superiores en perfiles u operaciones determinados, pero eso no elimina la necesidad de demostrar capacidad de pago ni garantiza la aprobación.

El LTV o relación préstamo-valor

El LTV de una hipoteca relaciona el capital prestado con el valor del inmueble utilizado por la entidad. Un LTV menor reduce la exposición del banco, pero no sustituye el análisis de solvencia. Precio, tasación, financiación y ahorro son magnitudes distintas.

Ejemplo de ahorro necesario

Supongamos una vivienda con un precio de 250.000 euros y una tasación de 240.000 euros. Si el banco acepta financiar el 80 % del menor de ambos valores, el cálculo orientativo sería:

Concepto	Importe
Precio de compra	250.000 €
Tasación	240.000 €
Base orientativa: menor valor	240.000 €
80 % de 240.000 €	192.000 €
Parte del precio no financiada	58.000 €

A esos 58.000 euros habría que sumar los impuestos y gastos propios de la compraventa. El ejemplo no incluye productos asociados ni eventuales reformas y no constituye una oferta bancaria.

Preestudio, preaprobación y aprobación definitiva

Un simulador, una llamada comercial o un preestudio sirven para orientar, pero no garantizan la hipoteca. La decisión final puede depender de la verificación documental, la tasación, la situación registral del inmueble, el origen de los fondos y el resultado del análisis de riesgo.

Antes de firmar arras conviene preguntar por escrito qué condiciones quedan pendientes y negociar una cláusula de financiación adecuada. El contrato de arras puede generar consecuencias económicas si la compra no se completa; una expectativa verbal de financiación no las elimina.

Tipos de hipotecas en España

Las hipotecas suelen clasificarse según la forma en que se determina el tipo de interés. Las principales modalidades son la hipoteca fija, la variable y la mixta.

Hipoteca a tipo fijo

En una hipoteca fija, el tipo de interés pactado permanece estable durante toda la duración del préstamo, siempre que no se modifique posteriormente el contrato.

Su principal ventaja es que permite conocer con mayor previsibilidad la cuota. Sin embargo, la conveniencia de la oferta depende del tipo aplicado, el plazo, las comisiones y los productos asociados.

Hipoteca a tipo variable

En una hipoteca variable, el interés se revisa periódicamente utilizando un índice de referencia y un diferencial establecido en el contrato.

Cuando varía el índice, también puede cambiar el importe de las cuotas. Por ello, el solicitante debe valorar si podría seguir pagando el préstamo en un escenario de subida de tipos.

Hipoteca a tipo mixto

La hipoteca mixta combina un período inicial a tipo fijo con otro posterior a tipo variable.

Antes de contratarla debe comprobarse:

Cuántos años se aplica el tramo fijo.
Qué índice se utilizará posteriormente.
Cuál será el diferencial.
Con qué frecuencia se revisará la cuota.
Qué comisiones se aplican a la amortización o modificación.

Comparación entre hipoteca fija, variable y mixta

Modalidad	Cómo funciona	Ventaja principal	Riesgo principal
Fija	El interés se mantiene estable durante el plazo pactado.	Mayor previsibilidad de la cuota.	No se beneficia automáticamente de posibles bajadas de los tipos.
Variable	El interés se revisa según un índice más un diferencial.	Puede reducirse la cuota si baja el índice.	La cuota puede aumentar.
Mixta	Comienza con interés fijo y después pasa a variable.	Estabilidad durante el tramo inicial.	Incertidumbre durante el período variable.

Probar una subida de tipos antes de elegir

Quien valore una hipoteca variable o el tramo variable de una mixta debe calcular si podría pagar una cuota claramente superior a la inicial. No basta con observar el euríbor vigente el día de la solicitud: el contrato puede durar varias décadas y el índice puede subir o bajar.

La comparación debe utilizar el mismo capital, plazo y sistema de amortización. Puede consultarse la guía del euríbor en España para entender cómo se aplica la revisión, pero ninguna previsión garantiza la evolución futura.

Hipotecas en moneda extranjera

Si el préstamo o las cuotas están denominados en una moneda distinta de aquella en la que el prestatario obtiene la mayoría de sus ingresos o mantiene sus activos, aparece un riesgo adicional: el tipo de cambio puede aumentar el capital pendiente y la cuota expresados en la moneda doméstica.

En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019 existe, en los supuestos previstos por la norma, un derecho de conversión a una moneda alternativa vinculada a los ingresos, activos o residencia del prestatario. La escritura debe explicar el mecanismo, las condiciones y las comunicaciones periódicas aplicables. Una hipoteca en divisa no debe contratarse sin comprender este riesgo.

Cómo comparar TIN, TAE, plazo y coste total

Tipo de Interés Nominal —TIN—

El TIN expresa el porcentaje de interés que la entidad aplica al capital pendiente. Por sí solo no refleja necesariamente el coste total de la operación.

Tasa Anual Equivalente —TAE—

La TAE incorpora el tipo de interés y determinados gastos y comisiones considerados en su cálculo. Es una referencia especialmente útil para comparar ofertas, aunque debe comprobarse que las condiciones y los supuestos de comparación sean equivalentes.

Productos bonificados y vinculados

Algunas entidades ofrecen una reducción del tipo de interés si el cliente contrata o mantiene determinados productos o servicios, por ejemplo:

Domiciliación de nómina o ingresos.
Seguro de hogar.
Seguro de vida.
Tarjetas.
Planes de pensiones o productos de ahorro.
Sistemas de seguridad u otros servicios.

Antes de aceptar una bonificación debe calcularse el coste total de esos productos y comprobar qué sucede con el tipo de interés si dejan de mantenerse.

No es lo mismo un producto vinculado exigido para acceder al préstamo que un producto combinado ofrecido para obtener mejores condiciones. La entidad debe informar de forma clara sobre qué contratación es obligatoria, qué puede elegirse y cuánto costaría la oferta con y sin bonificaciones.

Seguros exigidos y elección de aseguradora

La entidad puede exigir los seguros permitidos por la normativa, entre ellos una cobertura adecuada frente a daños del inmueble hipotecado. Cuando el cliente presenta una póliza alternativa con condiciones y prestaciones equivalentes a la propuesta por el banco, la entidad debe aceptarla, no puede cobrar por analizarla ni empeorar las condiciones ofertadas por ese motivo.

La equivalencia debe comprobarse tanto al inicio como en las renovaciones. Conviene comparar prima, capital asegurado, exclusiones, franquicias, duración y consecuencias de cancelar el seguro. Puede ampliarse en la guía de seguros vinculados a una hipoteca.

El plazo: cuota menor no significa menor coste

Alargar el plazo suele reducir la cuota mensual, pero aumenta el tiempo durante el que se pagan intereses y puede elevar mucho el coste total. Acortarlo produce el efecto contrario: exige más esfuerzo mensual, aunque normalmente reduce los intereses totales.

El cuadro de amortización permite ver cuánto corresponde a capital e intereses en cada cuota. Debe revisarse junto con la TAE y el importe total adeudado.

Comparar el coste total y no solo la cuota

Una cuota inicial reducida no significa necesariamente que la hipoteca sea la opción más económica. Para comparar correctamente deben revisarse:

TAE.
Plazo total.
Intereses previstos.
Comisiones.
Coste de los productos asociados.
Condiciones de amortización anticipada.
Consecuencias de perder una bonificación.

Tasación de la vivienda para solicitar una hipoteca

La tasación hipotecaria es una valoración profesional del inmueble que sirve a la entidad para analizar la garantía y determinar el importe que está dispuesta a financiar. Para ampliar el proceso, los condicionantes y la lectura del informe puede consultarse la guía de tasación de vivienda en España.

El valor de tasación no tiene por qué coincidir con el precio de compraventa. Son magnitudes diferentes:

Por este motivo no conviene asumir que el banco financiará automáticamente el precio pactado entre comprador y vendedor, ya que el importe concedido puede calcularse tomando como referencia el valor de tasación.

El precio es la cantidad acordada entre comprador y vendedor.
La tasación es una valoración técnica realizada conforme a criterios profesionales.

Quién realiza la tasación

La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación o un profesional habilitado conforme a la normativa aplicable, y el informe debe cumplir los requisitos necesarios para su utilización hipotecaria.

Qué analiza el tasador

Localización del inmueble.
Superficie y distribución.
Estado de conservación.
Antigüedad del edificio.
Calidad constructiva.
Situación registral y catastral.
Características del entorno.
Testigos o inmuebles comparables.
Ocupación y uso del inmueble.
Posibles condicionantes urbanísticos.

Qué ocurre si la tasación es inferior al precio

Si la tasación resulta inferior al precio acordado, el banco puede reducir el importe de financiación. En ese caso, el comprador necesitará aportar más fondos propios, renegociar la compra o buscar otra alternativa financiera.

Este riesgo debe considerarse antes de firmar unas arras. En la guía sobre el contrato de arras en España explicamos cómo regular las consecuencias de una tasación insuficiente o de la denegación de la hipoteca.

¿Puede el cliente aportar su propia tasación?

El solicitante puede presentar una tasación válida, no caducada y realizada por una sociedad de tasación homologada. La entidad debe aceptarla conforme a la normativa, aunque puede efectuar las comprobaciones que considere oportunas sin trasladar su coste al cliente.

Quién paga la tasación

Como regla general en los préstamos sometidos a la Ley 5/2019, el coste de la tasación corresponde al prestatario. Conviene solicitar previamente el presupuesto. A efectos hipotecarios, el informe caduca a los seis meses desde su fecha de emisión; si la operación se retrasa, habrá que comprobar si sigue vigente.

La tasación no sustituye una inspección técnica

El informe hipotecario está orientado a determinar un valor. No equivale necesariamente a una inspección exhaustiva del estado de la vivienda.

En inmuebles antiguos, reformados o con posibles defectos puede ser conveniente contratar adicionalmente a un arquitecto, arquitecto técnico u otro profesional especializado.

FIPRE, FEIN, FiAE y documentación precontractual

Una vez aprobada la operación y antes de la firma, la entidad debe entregar al prestatario la documentación precontractual exigida. Su finalidad es permitir que conozca las condiciones del préstamo, compare la oferta y reciba asesoramiento notarial antes de asumir la obligación.

Qué es la FIPRE

La Ficha de Información Precontractual (FIPRE) ofrece información general sobre los préstamos hipotecarios que comercializa la entidad. Sirve para una primera comparación, pero no es una aprobación ni contiene necesariamente las condiciones personalizadas que finalmente se ofrecerán.

La secuencia habitual es: información general y simulaciones, estudio de solvencia y del inmueble y, si la operación se aprueba, documentación personalizada. No debe confundirse una FIPRE o una simulación con la FEIN.

Qué es la FEIN

La Ficha Europea de Información Normalizada —FEIN— contiene las condiciones personalizadas de la oferta hipotecaria.

Entre otros datos, puede incluir:

Importe y moneda del préstamo.
Duración.
Tipo de interés.
TAE.
Número e importe de las cuotas.
Cuadro o sistema de amortización.
Comisiones.
Condiciones de reembolso anticipado.
Consecuencias del impago.
Productos o servicios relacionados.
Derechos del prestatario.

Durante el período establecido en la propia oferta, la FEIN tiene carácter vinculante para la entidad.

Conviene conservar una copia de toda la documentación precontractual, ya que servirá para comparar ofertas y revisar posteriormente las condiciones finalmente incorporadas a la escritura. La guía específica sobre FEIN y FiAE explica cómo leer ambos documentos.

Qué es la FiAE

La Ficha de Advertencias Estandarizadas —FiAE— informa sobre cláusulas o elementos especialmente relevantes del préstamo.

Puede advertir, entre otras cuestiones, sobre:

Índices de referencia utilizados.
Existencia de límites mínimos en determinados supuestos legales.
Distribución de gastos.
Riesgo de pérdida del inmueble en caso de impago.
Condiciones de vencimiento anticipado.
Características especiales de la moneda, cuando corresponda.

Otros documentos que deben entregarse

Según las características de la operación, la documentación puede incluir:

Proyecto de contrato.
Documento sobre distribución de gastos.
Condiciones de los seguros requeridos.
Escenarios de evolución de cuotas en préstamos variables.
Advertencias relativas a productos asociados.

Plazo previo a la firma

La documentación exigida debe ponerse a disposición del prestatario con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma del contrato, sin perjuicio de que la normativa autonómica aplicable pueda establecer un plazo superior.

Durante este período el cliente debe revisar las condiciones y plantear cualquier duda antes de asumir la obligación.

Acta notarial previa a la hipoteca

Antes de la escritura hipotecaria, el prestatario debe comparecer ante el notario elegido para recibir asesoramiento gratuito sobre la documentación y las cláusulas del préstamo.

El notario comprobará, entre otras cuestiones:

Que la documentación fue entregada en plazo.
Que el prestatario recibió las explicaciones correspondientes.
Que comprende los elementos esenciales y los riesgos del préstamo.
Que se han respondido las preguntas previstas legalmente.
Que no existen incidencias que impidan autorizar posteriormente la escritura.

¿Cuándo debe realizarse el acta?

La comparecencia debe realizarse dentro del período previo establecido y, como máximo, el día anterior a la firma de la escritura hipotecaria.

¿Tiene coste el acta previa?

El asesoramiento y el acta notarial previa no generan un coste separado para el prestatario.

Qué ocurre si no se cumple el trámite

Si no se acredita la entrega de la documentación en plazo o no se completa correctamente el acta previa, el notario no podrá autorizar la escritura del préstamo hipotecario.

Elección del notario

El prestatario tiene derecho a elegir libremente el notario ante el que recibirá el asesoramiento y, normalmente, se formalizará la escritura.

Firma de la hipoteca ante notario

La hipoteca se formaliza mediante escritura pública. En muchas compras, la escritura de compraventa y la del préstamo hipotecario se firman de forma coordinada el mismo día.

En la práctica, muchas notarías coordinan la firma de la compraventa y del préstamo hipotecario durante el mismo acto, aunque jurídicamente se trate de dos escrituras diferentes. La guía sobre la escritura de compraventa de vivienda explica qué se comprueba y qué documentos conviene preparar.

Antes de firmar deben estar preparados:

El precio pendiente de la compraventa.
Los medios de pago.
La financiación aprobada.
La documentación de comprador y vendedor.
La tasación.
La información registral.
La cancelación de cargas anteriores, si existen.
Los certificados relacionados con la vivienda.

Qué contiene la escritura hipotecaria

La escritura recoge las condiciones del préstamo y de la garantía, entre ellas:

Capital prestado.
Plazo de devolución.
Tipo de interés.
Sistema de amortización.
Cuotas.
Comisiones aplicables.
Condiciones de amortización anticipada.
Responsabilidad hipotecaria.
Consecuencias del impago.
Descripción de la finca hipotecada.

Entrega del dinero

La entidad puede entregar el capital mediante transferencia, cheque bancario u otro sistema coordinado con la compraventa. La escritura debe dejar constancia de los medios de pago utilizados.

Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad

Después de la firma, la escritura se presenta en el Registro de la Propiedad. El registrador revisa su legalidad y, si cumple los requisitos, inscribe la hipoteca sobre la finca.

La inscripción es esencial para la constitución de la garantía hipotecaria. Puede ampliar esta información en la guía sobre el Registro de la Propiedad en España.

Qué ocurre si el Registro detecta defectos

Si la escritura presenta un defecto, el Registro puede suspender o denegar la inscripción e indicar qué debe corregirse. La notaría, la entidad o las partes deberán gestionar la subsanación correspondiente.

Gastos de constituir una hipoteca

Debe diferenciarse entre los gastos del préstamo hipotecario y los gastos e impuestos de la compraventa. Aunque ambas operaciones se firmen juntas, jurídicamente no son lo mismo.

Gastos que corresponden generalmente al banco

En los préstamos inmobiliarios sujetos a la Ley 5/2019, la entidad prestamista asume normalmente:

Los aranceles notariales de la escritura del préstamo hipotecario.
Los gastos de inscripción de la hipoteca en el Registro.
Los gastos de gestoría relacionados con la formalización del préstamo.
El impuesto correspondiente a la escritura hipotecaria cuando la entidad sea el sujeto pasivo conforme a la normativa tributaria.

Gastos que corresponden generalmente al prestatario

Tasación del inmueble.
Copias notariales adicionales que solicite para su propio interés.
Comisión de apertura, únicamente si ha sido pactada y resulta aplicable.
Coste de productos o servicios contratados, cuando corresponda.

Gastos propios de la compraventa

El comprador debe prever, además, los gastos asociados a la adquisición de la vivienda:

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en vivienda usada.
IVA y Actos Jurídicos Documentados en los supuestos aplicables a vivienda nueva.
Notaría de la compraventa.
Inscripción de la adquisición en el Registro.
Gestoría o asesoramiento, si se contratan.
Otros certificados y comprobaciones.

La tributación de una vivienda usada puede consultarse en la guía sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en España.

Para calcular el presupuesto completo, incluidas las diferencias entre vivienda nueva y usada, puede consultarse la guía de gastos al comprar una vivienda en España. Los tipos tributarios, bonificaciones y costes de la compra dependen de la comunidad autónoma, el inmueble y el perfil del comprador.

Comisiones hipotecarias

Antes de firmar deben revisarse las comisiones incluidas en la FEIN y en el proyecto de contrato, especialmente las relacionadas con:

Apertura.
Amortización anticipada.
Novación.
Subrogación.
Conversión del tipo de interés.
Servicios adicionales solicitados.

No todas las entidades aplican las mismas comisiones ni las mismas condiciones. Por eso conviene comparar las ofertas completas y no limitarse al tipo de interés anunciado.

Amortización anticipada de una hipoteca

La amortización anticipada consiste en devolver antes de tiempo una parte o la totalidad del capital pendiente del préstamo hipotecario.

Amortización parcial

Cuando se devuelve únicamente una parte de la deuda, el prestatario puede solicitar, según lo previsto en el contrato y la operativa de la entidad:

Reducir el importe de las cuotas manteniendo el plazo.
Reducir el plazo manteniendo una cuota similar.
Aplicar otra combinación aceptada por la entidad.

Reducir el plazo suele disminuir más el importe total de intereses, mientras que reducir la cuota puede proporcionar mayor margen económico mensual. La opción más conveniente depende de los ingresos, los ahorros, el tipo de interés y las necesidades del prestatario.

Amortización total

La amortización total supone pagar todo el capital pendiente y extinguir económicamente el préstamo.

Antes de efectuar el pago conviene solicitar al banco:

El certificado o cálculo de deuda pendiente.
La fecha exacta para realizar el pago.
Los intereses devengados hasta esa fecha.
La compensación o comisión aplicable, cuando proceda.
Las instrucciones para tramitar la posterior cancelación registral.

Compensación por reembolso anticipado

El contrato puede establecer una compensación por amortización anticipada dentro de los límites y condiciones permitidos por la normativa aplicable.

Su existencia y cuantía pueden depender de:

La fecha en que se firmó el préstamo.
Si el tipo de interés es fijo o variable.
El momento en que se realiza la amortización.
La pérdida financiera que pueda acreditar la entidad.
Las condiciones expresamente recogidas en la escritura.

Antes de amortizar debe consultarse la FEIN, la escritura hipotecaria y el cálculo facilitado por la entidad.

Límites en préstamos sujetos a la Ley 5/2019

Cuando el préstamo está sujeto a la Ley 5/2019, la compensación solo puede cobrarse si se pactó y dentro de los límites legales. Además, no puede superar la pérdida financiera sufrida por la entidad:

Tramo variable: el contrato puede elegir uno de dos regímenes excluyentes: hasta el 0,15 % del capital reembolsado durante los cinco primeros años o hasta el 0,25 % durante los tres primeros años. Una vez terminado el período elegido, no corresponde esa compensación.
Tramo fijo: hasta el 2 % del capital reembolsado durante los diez primeros años desde el inicio del contrato o desde que resulte aplicable el tipo fijo; después, hasta el 1,5 %.

Estos porcentajes son máximos, no importes automáticos. Una hipoteca más antigua o no incluida en ese régimen puede estar sometida a reglas diferentes. También existen reglas específicas para determinadas novaciones o subrogaciones que cambian de un tipo variable a uno fijo.

Cancelación registral de la hipoteca

Pagar completamente el préstamo no elimina automáticamente la hipoteca del Registro de la Propiedad.

Una vez extinguida la deuda, la carga puede continuar figurando inscrita hasta que se tramite su cancelación registral.

Hasta que la cancelación registral quede inscrita, la carga hipotecaria continuará apareciendo en la información del Registro de la Propiedad, aunque el préstamo ya se encuentre totalmente pagado.

Pasos habituales para cancelar la hipoteca en el Registro

Solicitar al banco un certificado de deuda cero.
Formalizar la escritura de cancelación ante notario.
Presentar la documentación fiscal que corresponda, incluso cuando la operación esté exenta.
Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad.
Comprobar posteriormente que la carga haya sido cancelada.

La entidad no debe cobrar por emitir el certificado de deuda cero, aunque la intervención notarial y la inscripción registral pueden generar gastos.

Después de completar el trámite puede solicitarse una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar que la hipoteca ya no aparece como carga.

Puede ampliar la información sobre la documentación necesaria, los costes, los plazos y el procedimiento completo en la guía de cancelación registral de hipoteca en España.

Novación de una hipoteca

La novación consiste en modificar determinadas condiciones del préstamo mediante un acuerdo con la misma entidad financiera.

Puede utilizarse, entre otros fines, para:

Cambiar el tipo de interés.
Modificar el índice de referencia.
Ampliar o reducir el plazo.
Ampliar el capital prestado.
Modificar el sistema de amortización.
Cambiar determinadas garantías o titulares, cuando la entidad lo acepte.

El banco no está obligado a aceptar cualquier modificación. Antes de formalizarla debe facilitar la información correspondiente sobre las nuevas condiciones, costes y efectos económicos.

Subrogación de una hipoteca

La subrogación permite modificar alguno de los sujetos del préstamo hipotecario sin extinguir necesariamente la operación original.

Subrogación de acreedor

Se produce cuando la hipoteca se traslada a otra entidad financiera. Puede utilizarse para mejorar el tipo de interés, el plazo u otras condiciones del préstamo.

Subrogación de deudor

Se produce cuando otra persona asume la posición del prestatario, por ejemplo al comprar una vivienda que ya tiene una hipoteca. La sustitución del deudor requiere la aceptación de la entidad financiera.

Qué comparar antes de modificar una hipoteca

Tipo de interés anterior y nuevo.
TAE.
Plazo restante.
Comisiones.
Coste de tasación.
Productos asociados.
Gastos notariales y registrales.
Ahorro total estimado durante la vida del préstamo.

No debe valorarse únicamente la reducción inmediata de la cuota. Una ampliación del plazo puede disminuir el pago mensual y, al mismo tiempo, aumentar el coste total de intereses.

Qué ocurre si no se paga la hipoteca

El impago de las cuotas puede generar intereses de demora, reclamaciones, gastos y otras consecuencias previstas en el contrato y en la legislación aplicable.

La entidad no puede dar por vencido todo el préstamo por cualquier retraso aislado sin respetar los requisitos legales. El vencimiento anticipado exige que el incumplimiento alcance la gravedad y las condiciones establecidas por la normativa.

Cuándo puede producirse el vencimiento anticipado

En los contratos incluidos en el artículo 24 de la Ley 5/2019, deben concurrir conjuntamente la mora, un nivel mínimo de impago y un requerimiento previo de la entidad:

Primera mitad del préstamo: el impago debe alcanzar al menos el 3 % del capital concedido. La ley considera cumplido ese requisito cuando equivale a doce cuotas mensuales o a un período de impago de, al menos, doce meses.
Segunda mitad del préstamo: el impago debe alcanzar al menos el 7 % del capital concedido. Se considera cumplido cuando equivale a quince cuotas mensuales o a un período de, al menos, quince meses.
Requerimiento: el banco debe reclamar el pago y conceder al menos un mes para cumplir, advirtiendo de que, si no se atiende, exigirá el reembolso total.

Estos umbrales regulan el vencimiento anticipado; no significan que las primeras cuotas impagadas carezcan de consecuencias. Desde el primer retraso pueden existir reclamaciones e intereses de demora en los términos legales.

Consecuencias posibles del impago

Reclamación de las cuotas pendientes.
Aplicación de intereses de demora dentro de los límites legales.
Comunicaciones de recobro.
Inclusión en registros de solvencia cuando se cumplan los requisitos.
Vencimiento anticipado del préstamo en los supuestos legalmente previstos.
Inicio de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
Pérdida de la vivienda si la deuda no se regulariza.

La deuda puede no terminar con la entrega de la vivienda

La responsabilidad del prestatario dependerá del contrato, del resultado de la ejecución y de la legislación aplicable. No debe suponerse que entregar las llaves o perder el inmueble extingue automáticamente la totalidad de la deuda.

La dación en pago tampoco opera automáticamente por entregar las llaves: requiere que la entidad la acepte o que resulte aplicable una medida legal específica. Cualquier acuerdo debe identificar con claridad si extingue toda la deuda y qué ocurre con avalistas, intereses, gastos y cargas.

Qué hacer si aparecen dificultades para pagar

Ante una reducción de ingresos o una dificultad económica previsible, conviene contactar con la entidad antes de acumular impagos.

Pueden estudiarse alternativas como:

Modificar temporalmente la cuota.
Ampliar el plazo.
Negociar una carencia.
Revisar el tipo de interés.
Realizar una novación.
Trasladar el préstamo mediante subrogación.
Vender la vivienda antes de que la deuda aumente.
Analizar medidas de protección para deudores vulnerables.

La aceptación de estas soluciones depende de la normativa, de la situación personal y del acuerdo con la entidad. Cualquier modificación debe quedar documentada por escrito.

Determinados deudores que cumplen requisitos económicos, familiares y relativos a la vivienda pueden acogerse a medidas de protección o a códigos de buenas prácticas vigentes. Como esas medidas y sus umbrales pueden cambiar, hay que comprobar la regulación aplicable en la fecha de la solicitud y aportar la documentación exigida.

Evitar soluciones informales

Una conversación telefónica o una promesa verbal no modifica por sí sola la escritura hipotecaria. El prestatario debe solicitar confirmación escrita de cualquier acuerdo sobre cuotas, plazos o suspensión de reclamaciones.

Cómo reclamar si existe un problema con el banco

Si el cliente considera que la entidad ha aplicado una comisión no pactada, no respeta una condición de la FEIN o ha cometido un error, debe reunir la FEIN, la FiAE, la escritura, recibos, extractos y comunicaciones.

Presentar una reclamación clara ante el servicio de atención al cliente o defensor del cliente de la entidad.
Conservar el justificante de presentación y la respuesta.
Si la respuesta no resuelve el problema o vence el plazo aplicable, valorar la reclamación ante el Banco de España cuando sea competente.
Para controversias contractuales, cláusulas o daños que requieran una decisión vinculante, solicitar asesoramiento especializado y valorar las vías de consumo, arbitrales o judiciales disponibles.

El informe del servicio de reclamaciones del Banco de España no sustituye una sentencia ni resuelve todas las controversias privadas. Por eso conviene identificar desde el principio qué se reclama, qué documento lo acredita y qué solución se solicita.

Normativa aplicable a las hipotecas en España

La regulación hipotecaria se encuentra distribuida entre varias normas. Entre las principales se encuentran:

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Ley Hipotecaria.
Reglamento Hipotecario.
Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Código Civil.
Ley de Enjuiciamiento Civil.
Normativa de protección de consumidores y usuarios.
Normativa bancaria, notarial, registral y tributaria aplicable.

El régimen concreto puede variar según la fecha de contratación, el perfil del prestatario, la finalidad del préstamo y las modificaciones posteriores de la normativa.

Conocer este marco normativo facilita la interpretación de los derechos y obligaciones tanto del prestatario como de la entidad financiera durante toda la vida del préstamo hipotecario.

Errores frecuentes al solicitar una hipoteca

Firmar arras antes de tener una cláusula de financiación adecuada.
Comparar únicamente el tipo de interés nominal.
No revisar la TAE.
No calcular el coste de seguros y productos bonificados.
Solicitar un plazo excesivamente largo sin valorar los intereses totales.
No disponer de ahorros para la parte no financiada y los gastos de compra.
Confundir una preaprobación con la concesión definitiva.
No comprobar la nota simple antes de tasar la vivienda.
No prever una posible tasación inferior al precio.
No leer la FEIN y la FiAE completas.
No plantear las dudas durante el asesoramiento notarial previo.
Firmar sin comprender las condiciones de amortización anticipada.
No revisar qué sucede si se pierden las bonificaciones.
Contratar productos adicionales sin calcular su coste real.
No conservar la documentación y los justificantes de pago.

Checklist antes de firmar una hipoteca

Precio de la vivienda comprobado.
Ahorros disponibles calculados.
Contrato de arras revisado.
Financiación mínima necesaria determinada.
Varias ofertas hipotecarias comparadas.
TIN y TAE comprobados.
Plazo y coste total analizados.
Cuota asumible en distintos escenarios.
Deudas y datos de CIRBE revisados.
Comisiones identificadas.
Productos bonificados revisados.
Coste con y sin bonificación comparado.
Seguros exigidos y pólizas alternativas comparados.
Tasación vigente disponible.
Nota simple reciente comprobada.
Origen de los fondos documentado.
FEIN recibida y revisada.
FiAE recibida y revisada.
Proyecto de contrato leído.
Acta notarial previa realizada.
Medios de pago preparados.
Gastos de compraventa calculados.
Condiciones de amortización anticipada comprendidas.
Consecuencias del impago conocidas.

Importante: una hipoteca puede mantenerse durante varias décadas. Antes de firmar, el solicitante debe comprobar que comprende el coste total, los riesgos, las comisiones, los productos asociados y las consecuencias de una posible reducción de ingresos.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas en España

¿Cuánto dinero puede financiar un banco?

Depende del valor de tasación, del precio de compraventa, de la solvencia del solicitante y de la política de riesgos de cada entidad. No existe un porcentaje único garantizado para todos los clientes.

¿Se puede conseguir una hipoteca del 100 %?

Puede haber ofertas u operaciones que alcancen porcentajes elevados, pero no son un derecho general ni eliminan los gastos e impuestos de la compraventa. Su concesión depende del perfil, la vivienda, las garantías y la política de riesgos; debe revisarse también si implica más coste o exposición financiera.

¿Es obligatorio tener ahorros?

En la mayoría de las operaciones el comprador necesita aportar una parte del precio y disponer de fondos adicionales para impuestos y gastos de compraventa.

¿Qué porcentaje de ingresos puede destinarse a la cuota?

No existe un porcentaje legal único que garantice la aprobación. La entidad analiza todas las obligaciones y la situación del hogar. El cálculo personal debe incluir un margen para gastos de vivienda, impuestos, mantenimiento e imprevistos, no solo la cuota hipotecaria.

¿Qué es mejor, una hipoteca fija o variable?

No existe una modalidad universalmente mejor. La elección depende de la tolerancia al riesgo, el plazo, los ingresos, las previsiones económicas y las condiciones concretas ofrecidas.

¿El banco puede obligarme a contratar un seguro?

La entidad puede exigir una cobertura adecuada sobre el inmueble hipotecado y otros seguros permitidos, pero no puede imponer su propia aseguradora si el cliente presenta una póliza alternativa equivalente. No puede cobrar por analizarla ni empeorar por ese motivo las condiciones ofertadas.

¿Puedo elegir al notario?

Sí. El prestatario tiene derecho a elegir libremente al notario que le prestará asesoramiento previo y autorizará la escritura.

¿Qué sucede si la tasación es inferior al precio?

La entidad puede reducir la financiación. El comprador tendrá que aportar más ahorro, renegociar el precio o buscar otra solución.

¿Cuánto tiempo es válida una tasación hipotecaria?

El informe de tasación hipotecaria caduca a los seis meses desde la fecha de emisión. Si está vigente y procede de una sociedad homologada, puede presentarse a la entidad para que lo acepte conforme a la normativa.

¿La preaprobación garantiza la hipoteca?

No. La concesión definitiva puede quedar condicionada al análisis documental, la tasación, la comprobación del inmueble y la evaluación final de solvencia.

¿Qué diferencia hay entre FIPRE y FEIN?

La FIPRE contiene información general sobre productos hipotecarios. La FEIN recoge la oferta personalizada y es vinculante para la entidad durante el plazo indicado. Ninguna simulación debe confundirse con una FEIN emitida tras el estudio de la operación.

¿Cuánto tiempo debe transcurrir entre la FEIN y la firma?

La documentación precontractual obligatoria debe estar a disposición del prestatario al menos diez días naturales antes de la firma, sin perjuicio de un plazo superior que pueda establecer la normativa autonómica aplicable.

¿Puedo amortizar la hipoteca antes de tiempo?

Sí. Puede amortizarse parcial o totalmente, aunque deben revisarse las condiciones contractuales y las compensaciones legalmente aplicables.

¿Pagar el préstamo elimina la hipoteca del Registro?

No automáticamente. Después de extinguir la deuda debe tramitarse la cancelación registral para eliminar la carga de la finca.

¿Puedo cambiar mi hipoteca a otro banco?

Puede estudiarse una subrogación de acreedor. La nueva entidad analizará la solvencia, el inmueble y las condiciones de la operación antes de aceptar el traslado.

¿Puedo vender una vivienda que todavía tiene hipoteca?

Sí, pero la carga debe tratarse correctamente. Es habitual cancelar la deuda pendiente con parte del precio y tramitar la cancelación registral, o pactar una subrogación de deudor si el comprador y el banco la aceptan. La operación debe coordinarse antes de la escritura.

¿Puede solicitar una hipoteca una persona extranjera?

Sí. Los extranjeros residentes y no residentes pueden solicitarla. El banco puede exigir NIE, documentación de ingresos y deudas del país de residencia, traducciones, acreditación del origen de los fondos y una aportación inicial superior.

¿Puede pedir una hipoteca una persona autónoma?

Sí. No existe una prohibición por trabajar por cuenta propia. La entidad suele pedir declaraciones fiscales, extractos, antigüedad de la actividad, vida laboral, situación con Hacienda y Seguridad Social e información sobre deudas profesionales y personales.

¿La CIRBE es un registro de morosos?

No. La CIRBE reúne información sobre préstamos, créditos, avales y otros riesgos declarados por entidades, incluso cuando se pagan puntualmente. Los ficheros privados de solvencia o morosidad son diferentes.

Todos los artículos sobre hipotecas en España

Esta guía es el punto de partida para conocer cómo funciona la financiación hipotecaria. En los siguientes artículos analizamos en detalle los tipos de hipoteca, los requisitos que estudian los bancos, los intereses, las comisiones y las principales operaciones que pueden realizarse durante la vida del préstamo.

Fuentes consultadas

Boletín Oficial del Estado — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Boletín Oficial del Estado — Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la Ley Hipotecaria.

Boletín Oficial del Estado — Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.

Boletín Oficial del Estado — Código Civil y Ley de Enjuiciamiento Civil.

Banco de España — Información para clientes bancarios sobre préstamos hipotecarios, tipos de interés, TAE, amortización, comisiones y dificultades de pago.

Consejo General del Notariado — Información sobre documentación precontractual, asesoramiento notarial, acta previa y escritura de préstamo hipotecario.

Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España — Información sobre inscripción, cargas y cancelación registral de hipotecas.

Ministerio de Asuntos Económicos y Transformación Digital — Orden ECO/805/2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

La información de esta guía es general y se ha revisado en julio de 2026. Las condiciones dependen de la entidad, del contrato, de la fecha de formalización, de la finalidad del préstamo y de las circunstancias económicas y personales del solicitante.

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domingo, 12 de julio de 2026