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Comprar una vivienda en España implica afrontar una serie de gastos e impuestos que deben calcularse antes de firmar un contrato de arras, solicitar una hipoteca o formalizar la compraventa ante notario. Limitar el presupuesto únicamente al precio del inmueble puede provocar que el comprador necesite disponer de una cantidad adicional que no había previsto.
Además del precio pactado con el vendedor, la operación puede generar costes relacionados con impuestos, notaría, Registro de la Propiedad, tasación, gestoría, certificaciones, documentación administrativa y financiación hipotecaria. La cuantía de algunos de estos gastos dependerá de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma y de las características concretas de la operación.
Si necesitás una visión general sobre los principales trámites relacionados con la compra, propiedad y gestión de inmuebles, también podés consultar nuestra guía completa sobre vivienda en España.
Resumen rápido sobre los gastos de comprar una vivienda
- El comprador debe calcular tanto el precio del inmueble como los gastos asociados.
- Los impuestos cambian según se trate de vivienda nueva o de segunda mano.
- La hipoteca puede generar gastos adicionales.
- La tasación suele ser necesaria cuando existe financiación bancaria.
- La escritura debe formalizarse ante notario.
- La adquisición puede inscribirse posteriormente en el Registro de la Propiedad.
- Conviene calcular el presupuesto completo antes de firmar unas arras.
Antes de iniciar la operación también recomendamos consultar nuestra guía sobre la compraventa de vivienda en España, donde explicamos paso a paso todo el procedimiento de compra.
Qué gastos hay que calcular antes de comprar una vivienda
El coste total de una vivienda no está formado únicamente por el precio acordado entre comprador y vendedor. Existen diversos gastos e impuestos que deben preverse desde el inicio para evitar problemas de financiación durante la operación.
Entre los conceptos más habituales se encuentran:
- Impuestos.
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Tasación.
- Hipoteca, cuando exista financiación.
- Gestoría.
- Certificados administrativos.
- Gastos de comunidad pendientes.
- IBI u otros tributos que deban regularizarse.
Muchos compradores calculan únicamente el importe que financiará el banco y olvidan que algunos gastos deberán afrontarse con recursos propios.
¿Quién paga los gastos de la compraventa?
La distribución de gastos depende de la legislación aplicable, de la naturaleza del gasto y de lo que corresponda asumir a cada parte en la operación.
En términos generales, el comprador suele hacerse cargo de los impuestos derivados de la adquisición y de determinados gastos relacionados con la inscripción de su derecho de propiedad, mientras que el vendedor afronta otros costes vinculados a su posición en la operación.
Cuando además existe financiación hipotecaria, también deben distinguirse claramente los gastos derivados del préstamo de los propios de la compraventa.
Gastos al comprar una vivienda nueva
La compra de una vivienda nueva presenta un régimen fiscal diferente al de una vivienda usada. En estos casos normalmente no resulta aplicable el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, sino otros tributos específicos.
Si todavía no comenzaste el proceso de adquisición, te recomendamos leer primero nuestra guía sobre la compraventa de vivienda en España, donde explicamos todas las etapas desde la búsqueda del inmueble hasta la inscripción registral.
IVA
La adquisición de una vivienda nueva está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en los supuestos previstos por la normativa tributaria.
El porcentaje aplicable dependerá del tipo de vivienda y de la legislación vigente en el momento de la operación.
Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Además del IVA, determinadas operaciones pueden estar sujetas al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuya regulación corresponde a cada comunidad autónoma dentro del marco legal aplicable.
Notaría
La escritura pública de compraventa debe otorgarse ante notario. Los aranceles notariales se calculan conforme a la normativa correspondiente y pueden variar según el valor de la operación y el número de documentos autorizados.
Registro de la Propiedad
Después de la firma, el comprador puede inscribir su derecho de propiedad en el Registro correspondiente.
Podés ampliar toda la información en nuestra guía sobre el Registro de la Propiedad en España.
Otros gastos
- Gestoría, cuando se contrate.
- Tasación, si existe financiación.
- Copias notariales adicionales.
- Certificados necesarios para la operación.
Gastos al comprar una vivienda de segunda mano
Las viviendas de segunda mano siguen un régimen diferente al de la vivienda nueva. El principal impuesto suele ser el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El ITP constituye uno de los gastos más importantes de este tipo de operaciones.
El porcentaje aplicable depende de la comunidad autónoma y de las circunstancias del comprador y del inmueble.
Podés consultar nuestra guía completa sobre el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en España.
El importe del impuesto puede influir de forma importante en el presupuesto total de compra, por lo que conviene calcularlo antes incluso de firmar un contrato de arras.
Notaría
La escritura pública de compraventa continúa siendo necesaria para formalizar correctamente la transmisión.
Registro
Aunque la compraventa produce efectos entre las partes desde su celebración, la inscripción registral aporta una importante protección jurídica al nuevo propietario.
Nota simple
Antes de comprar una vivienda usada resulta recomendable solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar quién es el titular del inmueble y si existen cargas inscritas.
Catastro
También conviene revisar la información del Catastro para comprobar que coincide con la descripción registral y con la realidad física de la vivienda.
La comparación entre la información registral y los datos catastrales ayuda a detectar posibles diferencias de superficie, anexos o descripción del inmueble antes de formalizar la compraventa. Si existen discrepancias, es recomendable aclararlas antes de la firma para evitar futuras incidencias administrativas o registrales.
Gastos relacionados con la hipoteca
Cuando el comprador necesita financiación bancaria, deben añadirse los gastos derivados del préstamo hipotecario.
Tasación
La entidad financiera suele exigir una tasación para valorar el inmueble que servirá como garantía del préstamo.
La tasación también influye en el importe máximo que la entidad estará dispuesta a financiar mediante una hipoteca en España.
Comisión de apertura
Algunas entidades pueden aplicar una comisión de apertura cuando esté prevista en el contrato y cumpla los requisitos legales correspondientes.
Productos vinculados
Determinadas ofertas hipotecarias incluyen bonificaciones condicionadas a la contratación o mantenimiento de productos adicionales, como seguros o la domiciliación de ingresos.
Antes de aceptar estas condiciones conviene calcular el coste total durante toda la vida del préstamo y no únicamente el importe de la cuota mensual.
Amortización anticipada
Si el comprador prevé amortizar parte del préstamo en el futuro, resulta recomendable revisar previamente las condiciones de amortización anticipada, las posibles compensaciones previstas y el ahorro total de intereses que podría obtener.
En nuestra guía sobre hipotecas en España explicamos detalladamente este procedimiento.
Gastos de notaría en la compraventa
La firma de la escritura pública de compraventa debe realizarse ante notario. El notario comprueba la identidad y capacidad de las partes, revisa la legalidad de la operación, autoriza la escritura y explica su contenido antes de la firma.
Si todavía no firmaste el compromiso de compra, también puede interesarte nuestra guía sobre el contrato de arras en España, ya que muchos de estos gastos deben calcularse antes de entregar cualquier cantidad al vendedor.
Los aranceles notariales están regulados y su importe puede variar en función del valor del inmueble, del número de copias autorizadas y de las características de la operación.
Cuando existe financiación hipotecaria, normalmente se firman el mismo día la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario, aunque jurídicamente son documentos independientes.
En nuestra guía sobre hipotecas en España explicamos cómo se desarrolla la firma de la escritura hipotecaria.
Gastos del Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, el comprador puede solicitar la inscripción de la adquisición en el Registro de la Propiedad. La inscripción ofrece una importante protección jurídica frente a terceros y permite acreditar públicamente la titularidad del inmueble.
Antes de la compra también resulta recomendable solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad y las cargas existentes.
El registrador revisará la legalidad formal del documento antes de practicar la inscripción correspondiente.
Podés ampliar este procedimiento en nuestra guía sobre el Registro de la Propiedad en España.
¿Es obligatoria una gestoría?
La contratación de una gestoría no siempre es obligatoria, aunque muchas operaciones hipotecarias son tramitadas por una gestoría designada por la entidad financiera para coordinar la liquidación de impuestos, la presentación en el Registro y otras gestiones administrativas.
En las compraventas sin financiación bancaria, comprador y vendedor pueden decidir libremente quién realizará estos trámites o asumirlos personalmente si conocen el procedimiento.
Qué puede hacer una gestoría
- Liquidar los impuestos correspondientes.
- Presentar la escritura en el Registro.
- Realizar el seguimiento de la inscripción.
- Recoger la documentación registral una vez finalizada.
- Coordinar determinadas actuaciones con la notaría y la entidad financiera.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
Antes de comprar una vivienda conviene comprobar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se encuentra al día y verificar si existen recibos pendientes de pago.
También resulta recomendable solicitar el último recibo para confirmar la referencia catastral y comprobar la correcta identificación del inmueble.
Podés consultar información tributaria general en nuestra guía sobre la Agencia Tributaria (AEAT) en España.
Gastos de comunidad de propietarios
En viviendas situadas dentro de una comunidad resulta aconsejable solicitar un certificado que acredite si existen cuotas ordinarias o derramas pendientes.
Este documento ayuda a conocer la situación económica de la comunidad antes de formalizar la compraventa.
También conviene comprobar
- Importe de la cuota mensual.
- Derramas ya aprobadas.
- Obras previstas.
- Reclamaciones judiciales importantes.
- Estado de conservación del edificio.
Estas comprobaciones son especialmente importantes cuando se adquiere una vivienda de segunda mano, ya que permiten conocer posibles gastos extraordinarios aprobados por la comunidad de propietarios.
Cédula de habitabilidad
Dependiendo de la comunidad autónoma y del tipo de inmueble, puede ser necesario disponer de una cédula de habitabilidad u otra documentación equivalente que acredite las condiciones de ocupación de la vivienda.
Toda la información puede consultarse en nuestra guía sobre la cédula de habitabilidad en España.
Certificado de eficiencia energética
La normativa exige que, con carácter general, el vendedor facilite el certificado de eficiencia energética en los supuestos legalmente previstos.
Este documento informa sobre la calificación energética del inmueble y puede influir en el consumo energético futuro de la vivienda.
Otros gastos que pueden aparecer
- Traducciones oficiales.
- Poderes notariales.
- Informes técnicos.
- Arquitecto o aparejador.
- Levantamientos topográficos.
- Honorarios de asesoramiento jurídico.
- Mudanza.
- Altas de suministros.
Cómo calcular el presupuesto total de la compra
Antes de realizar una oferta resulta recomendable elaborar un presupuesto completo de la operación. De esta forma el comprador conocerá la cantidad de ahorro necesaria y podrá comprobar si dispone de liquidez suficiente para afrontar todos los gastos.
El cálculo debería incluir:
- Precio de compra.
- Impuestos.
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Tasación.
- Gestoría.
- Honorarios profesionales, cuando existan.
- Comisiones bancarias.
- Mudanza y adaptación de la vivienda.
- Fondo para imprevistos.
Ejemplo orientativo de presupuesto
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | Variable |
| Impuestos | Según normativa |
| Notaría | Variable |
| Registro | Variable |
| Tasación | Si existe hipoteca |
| Gestoría | Según la operación |
| Otros gastos | Variables |
Normativa aplicable
La compra de viviendas en España se encuentra regulada por diversas normas civiles, hipotecarias, registrales y tributarias. Entre las principales destacan el Código Civil, la Ley Hipotecaria, la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la normativa tributaria estatal y autonómica, así como la legislación notarial y registral aplicable.
Conocer este marco normativo permite comprender mejor los derechos y obligaciones de compradores y vendedores, así como la intervención de notarios, registradores, entidades financieras y administraciones públicas durante todo el proceso de adquisición de una vivienda.
Errores frecuentes al calcular los gastos de compra
- Calcular únicamente el precio de la vivienda.
- No reservar dinero para impuestos.
- Firmar unas arras sin conocer todos los gastos.
- No comparar varias ofertas hipotecarias.
- No solicitar una nota simple antes de comprar.
- No revisar las cargas registrales.
- No comprobar el estado del Catastro.
- Olvidar los gastos de comunidad.
- No verificar el IBI.
- No calcular el coste de los productos vinculados a la hipoteca.
- Confiar únicamente en simuladores orientativos.
- No disponer de un fondo para imprevistos.
Importante: antes de entregar cualquier cantidad conviene conocer el coste total de la operación y asegurarse de disponer de recursos suficientes para afrontar tanto el precio de compra como todos los gastos asociados.
Consejos para reducir los gastos al comprar una vivienda
Aunque algunos impuestos y aranceles están regulados, existen decisiones que pueden ayudar a optimizar el coste total de la operación.
- Comparar varias hipotecas.
- Solicitar varias tasaciones cuando sea posible.
- Calcular previamente todos los impuestos.
- No firmar arras sin conocer el coste total.
- Solicitar una nota simple reciente.
- Comprobar las cargas registrales.
- Revisar las bonificaciones fiscales autonómicas.
- Conservar un fondo para imprevistos.
El importe final dependerá de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda, de la financiación utilizada y de las características concretas de cada operación.
Por ese motivo resulta recomendable solicitar un presupuesto detallado antes de firmar cualquier documento vinculante y revisar todos los gastos previstos junto con la entidad financiera, la notaría o el profesional que asesore la operación.
Checklist antes de comprar una vivienda
- Calcular el presupuesto total.
- Solicitar varias ofertas hipotecarias.
- Comprobar los impuestos aplicables.
- Solicitar una nota simple reciente.
- Revisar el Catastro.
- Comprobar las cargas registrales.
- Verificar el IBI.
- Solicitar certificado de comunidad.
- Revisar la cédula de habitabilidad cuando corresponda.
- Solicitar el certificado energético.
- Comprobar los gastos de notaría.
- Calcular el coste del Registro.
- Revisar la tasación si existe hipoteca.
- Analizar todos los gastos bancarios.
- Preparar un fondo para gastos imprevistos.
Preguntas frecuentes sobre los gastos de comprar una vivienda
¿Qué gasto suele ser el más importante después del precio de la vivienda?
Depende del tipo de inmueble, pero normalmente los impuestos representan uno de los costes más elevados de la operación. En viviendas nuevas puede resultar aplicable el IVA y, en viviendas de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, además de otros gastos asociados.
¿Quién paga el Registro de la Propiedad?
La inscripción de la adquisición suele ser asumida por el comprador, ya que es quien obtiene la protección registral sobre su derecho de propiedad.
¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro?
La legislación no impone la inscripción como requisito para la existencia de la compraventa entre las partes. Sin embargo, inscribir la adquisición proporciona una importante seguridad jurídica frente a terceros y resulta altamente recomendable.
¿Necesito una nota simple antes de comprar?
Sí es muy recomendable. La nota simple permite comprobar quién es el propietario del inmueble, si existen hipotecas, embargos u otras cargas inscritas y verificar la descripción registral de la finca.
¿Qué diferencia existe entre Catastro y Registro de la Propiedad?
El Registro de la Propiedad acredita la situación jurídica del inmueble y la titularidad registral, mientras que el Catastro contiene información administrativa y descriptiva utilizada, entre otros fines, para la gestión tributaria.
¿La tasación es obligatoria?
Cuando la compra se financia mediante una hipoteca, la entidad financiera suele exigir una tasación para valorar la garantía hipotecaria. En operaciones sin financiación bancaria puede no ser necesaria, aunque algunos compradores la solicitan igualmente como referencia.
¿Qué gastos corresponden al préstamo hipotecario?
Los gastos del préstamo hipotecario son independientes de los propios de la compraventa. Dependiendo de la normativa y de las condiciones del contrato, pueden incluir la tasación, determinadas comisiones, productos asociados y otros costes relacionados con la financiación.
¿Debo comprobar que el vendedor esté al día con la comunidad?
Sí. Es aconsejable solicitar un certificado de la comunidad de propietarios para conocer si existen cuotas ordinarias o derramas pendientes que puedan afectar a la operación.
¿Qué ocurre si aparecen cargas después de firmar unas arras?
Las consecuencias dependerán del contenido del contrato de arras y de las circunstancias concretas de la operación. Antes de firmar conviene revisar la situación registral del inmueble mediante una nota simple actualizada.
¿Conviene reservar dinero para imprevistos?
Sí. Además de los gastos previsibles, es recomendable mantener un margen económico para afrontar posibles incidencias, pequeñas reparaciones, mudanza, altas de suministros u otros costes que puedan surgir tras la compra.
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- Agencia Tributaria (AEAT)
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Fuentes consultadas
Boletín Oficial del Estado (BOE) — Ley Hipotecaria.
Boletín Oficial del Estado (BOE) — Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Boletín Oficial del Estado (BOE) — Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) — Información tributaria sobre adquisición de inmuebles.
Consejo General del Notariado — Información sobre escrituras públicas y compraventas inmobiliarias.
Colegio de Registradores de España — Información sobre inscripción registral, titularidad y cargas de los inmuebles.
La información contenida en esta guía es de carácter general y no sustituye el asesoramiento profesional para una operación concreta.
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