domingo, 12 de julio de 2026

Comprar vivienda en España: pasos, gastos y documentos

✔ Información revisada y actualizada en julio de 2026.

La compraventa de una vivienda en España es un proceso jurídico, fiscal y económico que comienza mucho antes de firmar ante notario. Para comprar una casa o un piso con seguridad no basta con negociar el precio: hay que comprobar la identidad y capacidad del vendedor, la titularidad registral, las cargas, la situación urbanística y catastral, las deudas asociadas al inmueble, el estado material de la vivienda y el coste completo de la operación.

Esta guía explica cómo comprar una vivienda en España paso a paso, desde el cálculo del presupuesto y la búsqueda de financiación hasta las arras, la escritura pública, los impuestos, la inscripción en el Registro de la Propiedad y las gestiones posteriores. También indica qué cambia al adquirir una vivienda nueva, usada, protegida, alquilada o vendida por una persona no residente.

Respuesta rápida: antes de entregar una reserva o firmar arras, solicita una nota simple reciente, compara Registro, Catastro y realidad física, comprueba comunidad, IBI, ocupantes y situación urbanística, calcula impuestos y gastos, y confirma por escrito la financiación necesaria. La aprobación inicial del banco no equivale a una hipoteca definitivamente concedida.

La escritura pública documenta la transmisión y la inscripción registral protege la adquisición frente a terceros. Son pasos distintos y ambos deben coordinarse con el pago de impuestos.

Como punto de partida conviene consultar la guía general de vivienda en España, la explicación del Registro de la Propiedad y la guía del Catastro.

Resumen rápido: cómo comprar una vivienda paso a paso

  • Antes de entregar dinero, debe comprobarse la titularidad y las cargas mediante información del Registro de la Propiedad.
  • También conviene contrastar la descripción registral con la información del Catastro y con la realidad física del inmueble.
  • El contrato de arras no es obligatorio, pero se utiliza habitualmente para reservar la vivienda y fijar las condiciones de la operación.
  • Si existe financiación, la concesión de la hipoteca debe quedar correctamente coordinada con la compraventa.
  • La transmisión suele formalizarse mediante escritura pública ante notario.
  • La tributación depende de si la vivienda es nueva o usada, de la comunidad autónoma y de las circunstancias del comprador.
  • Después de la firma deben liquidarse los impuestos e inscribirse la adquisición en el Registro de la Propiedad.

El orden práctico suele ser: definir presupuesto, seleccionar inmueble, revisar documentación, negociar condiciones, firmar reserva o arras solo cuando sean seguras, obtener la financiación, preparar la escritura, firmar y pagar, liquidar impuestos e inscribir. Algunos pasos se solapan, pero no deben invertirse de forma que el comprador entregue una suma importante sin conocer los riesgos.

1. Define el presupuesto antes de buscar vivienda

El presupuesto real no es únicamente el precio anunciado. Debe sumar el precio de compra, los impuestos, los gastos de notaría y Registro, la tasación si existe hipoteca, los honorarios de asesoramiento o intermediación que correspondan, las posibles reformas y un margen para imprevistos.

Antes de reservar conviene separar tres cifras:

  • Ahorro disponible: dinero propio que puede destinarse a la entrada y a los gastos sin agotar el fondo de emergencia.
  • Cuota mensual sostenible: importe que puede pagarse incluso si aumentan otros gastos familiares o aparecen reparaciones.
  • Financiación probable: estimación bancaria basada en ingresos, deudas, plazo y valor de tasación, todavía sujeta al análisis definitivo.

La guía de capacidad de endeudamiento para pedir una hipoteca ayuda a calcular la cuota máxima orientativa y a sumar correctamente los préstamos que ya existen. Para conocer el desembolso que no cubre el precio, consulta también los gastos de comprar una vivienda en España.

Ejemplo orientativo de presupuesto

Si una vivienda cuesta 200.000 euros, el comprador no debería comprometerse suponiendo que solo necesita la diferencia entre ese precio y el préstamo. Debe calcular por separado los impuestos aplicables, los gastos de formalización, la tasación, una posible reforma, las altas o cambios de suministros y el dinero que el banco no financie.

Los porcentajes cambian según la comunidad autónoma, el tipo de vivienda y las circunstancias personales. Por eso, un ejemplo sirve para ordenar el presupuesto, pero no sustituye la liquidación concreta de la operación.

Qué es la compraventa y qué efecto tiene cada documento

La compraventa es el contrato mediante el cual una persona, denominada vendedor, se obliga a entregar una vivienda y otra, denominada comprador, se compromete a pagar un precio determinado.

En una operación inmobiliaria no basta con acordar verbalmente un precio. La compra debe prepararse mediante la revisión de documentos, la identificación correcta del inmueble, la comprobación de cargas, la negociación de las condiciones y, normalmente, la formalización de la transmisión en escritura pública.

La escritura pública ofrece una mayor seguridad jurídica porque permite que el notario identifique a las partes, compruebe su capacidad, revise la documentación esencial, informe sobre las obligaciones asumidas y deje constancia pública de la operación.

Contrato privado, escritura e inscripción no son lo mismo

  • Contrato privado: vincula a las partes en los términos pactados, pero no ofrece por sí solo toda la protección registral.
  • Escritura pública: formaliza la operación ante notario, identifica pagos, documentos y declaraciones y constituye el título habitual para inscribir.
  • Inscripción registral: publica y protege la titularidad frente a terceros conforme a las reglas hipotecarias.

En una compraventa ordinaria la inscripción no crea por sí sola el contrato, pero dejar la compra sin inscribir aumenta riesgos: el Registro puede seguir mostrando al vendedor como titular y podrían aparecer conflictos con cargas o actos posteriores.

2. Quién puede comprar una vivienda en España

Pueden comprar una vivienda en España:

  • Personas de nacionalidad española.
  • Extranjeros residentes en España.
  • Extranjeros no residentes.
  • Empresas y otras personas jurídicas.
  • Una sola persona o varias conjuntamente.

En el caso de compradores extranjeros, normalmente será necesario disponer de un Número de Identidad de Extranjero —NIE— para realizar la operación, pagar impuestos y figurar correctamente en la escritura y en el Registro de la Propiedad.

Si necesitas tramitar este documento, consulta nuestra guía sobre cómo obtener el NIE en España, donde explicamos los requisitos, la documentación y el procedimiento completo.

La compra de una vivienda no concede por sí sola la residencia legal en España. La adquisición del inmueble y el derecho a residir en el país son cuestiones jurídicas distintas.

Compra por una pareja o por varias personas

Cuando compran dos o más personas, la escritura debe indicar qué porcentaje adquiere cada una. Esta proporción resulta relevante para la titularidad registral, el pago de gastos, la futura venta del inmueble y una eventual división de la copropiedad.

En matrimonios también debe identificarse el régimen económico matrimonial aplicable, ya que puede influir en el carácter privativo o común de la vivienda.

También conviene dejar constancia del origen de las aportaciones cuando los compradores pagan cantidades diferentes. El porcentaje de titularidad, la deuda hipotecaria y el dinero aportado no son necesariamente la misma cosa. Una redacción imprecisa puede generar problemas fiscales o patrimoniales en una futura venta, separación o herencia.

Representación, poderes y vivienda familiar

Si una parte actúa mediante apoderado, el poder debe ser suficiente para vender o comprar ese inmueble y estar vigente el día de la firma. En documentos extranjeros puede ser necesaria legalización o apostilla y, cuando corresponda, traducción oficial.

Si el inmueble constituye la vivienda habitual de una familia, pueden ser necesarios consentimientos adicionales aunque solo uno de los cónyuges aparezca como titular. El notario comprobará la situación declarada, pero conviene resolverla antes de las arras.

Comprador extranjero o no residente

Además del NIE, puede necesitar una cuenta bancaria operativa, documentación que acredite el origen de los fondos y justificantes traducidos. Notarías, bancos y otros sujetos obligados deben aplicar medidas de identificación y prevención del blanqueo de capitales.

Conviene preparar con antelación pasaporte, domicilio fiscal, estado civil, régimen matrimonial, justificantes bancarios y, si se actúa a distancia, un poder adaptado a la operación. La compra de un inmueble no concede automáticamente residencia ni sustituye los trámites migratorios.

3. Tipos de vivienda que pueden comprarse

Vivienda nueva

Se considera vivienda nueva, a efectos generales de la operación, la que se adquiere directamente al promotor después de su construcción o rehabilitación, siempre que la transmisión tenga la consideración fiscal de primera entrega.

En estas operaciones deben revisarse, entre otros documentos:

  • Identidad y datos de la promotora.
  • Licencia de obra.
  • Certificado final de obra.
  • Licencia de primera ocupación o título equivalente, según la normativa autonómica y municipal.
  • Seguro decenal, cuando resulte exigible.
  • Libro del edificio.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Estatutos y cuotas de la comunidad de propietarios.

Compra sobre plano o en construcción

Cuando la vivienda todavía no está terminada, el riesgo no se limita al estado del inmueble: también importa que el promotor tenga título sobre el suelo, licencia, financiación suficiente y un sistema válido de protección de las cantidades anticipadas.

Antes de realizar pagos a cuenta deben comprobarse:

  • Identidad, domicilio y datos registrales del promotor.
  • Titularidad del solar y cargas de la promoción.
  • Licencia de obra y proyecto aprobado.
  • Plano, memoria de calidades y superficie contratada.
  • Precio, calendario de pagos y fecha prevista de entrega.
  • Cuenta especial en la que se ingresan los anticipos, cuando proceda.
  • Aval bancario o seguro de caución que garantice las cantidades anticipadas en los supuestos legalmente exigibles.
  • Consecuencias del retraso, modificaciones del proyecto o imposibilidad de entrega.

El justificante de un ingreso no sustituye el documento individual de garantía. Si el promotor no entrega la vivienda en las condiciones y plazos protegidos por la garantía, el comprador debe conocer cómo reclamar la devolución de los anticipos y los intereses que correspondan.

Documentos en la entrega de una vivienda nueva

Antes de la escritura o de la entrega efectiva deben revisarse la finalización de obra, el título habilitante para la primera ocupación según la normativa territorial, el certificado energético, el libro del edificio y el seguro decenal cuando sea obligatorio.

La visita de entrega debe comparar la vivienda terminada con el contrato, los planos y la memoria de calidades. Los defectos visibles deben documentarse por escrito y con fotografías, sin perjuicio de las acciones que puedan corresponder por defectos que se manifiesten más adelante.

Vivienda de segunda mano

La vivienda usada se adquiere normalmente a un particular o a una entidad que transmite un inmueble que ya ha tenido uno o varios propietarios anteriores.

En este caso debe prestarse especial atención a:

  • La titularidad registral.
  • Hipotecas, embargos u otras cargas.
  • Deudas con la comunidad de propietarios.
  • Situación del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • Ocupantes, inquilinos o derechos de terceros.
  • Obras realizadas sin licencia o no inscritas.
  • Diferencias entre Registro, Catastro y realidad física.

Una vivienda usada se compra en su estado jurídico y material real, no en el que sugiere el anuncio. Las frases genéricas como “se vende como cuerpo cierto” o “el comprador conoce el estado” no deben sustituir la identificación de defectos, mobiliario incluido, reparaciones pendientes y compromisos concretos del vendedor.

Vivienda protegida o VPO

La vivienda protegida puede estar sometida a límites de precio, requisitos de acceso, autorizaciones administrativas y restricciones para su transmisión.

Antes de comprar una VPO es imprescindible comprobar:

  • Si continúa vigente el régimen de protección.
  • El precio máximo legal de venta.
  • Si el comprador cumple los requisitos.
  • Si existe derecho de tanteo o retracto a favor de la Administración.
  • Si debe obtenerse una autorización previa.

No conviene firmar arras ni entregar cantidades importantes sin confirmar previamente estas condiciones.

Si vas a adquirir este tipo de inmueble, también puede interesarte nuestra guía sobre vivienda protegida (VPO) en España, donde explicamos los requisitos, las limitaciones de venta y las condiciones aplicables.

4. Comprobaciones antes de comprar una vivienda

La fase de comprobación previa es una de las más importantes de toda la operación. Muchos problemas inmobiliarios aparecen porque el comprador firma una reserva o unas arras antes de conocer la verdadera situación jurídica del inmueble.

Comprobar quién es el propietario

La persona que vende debe coincidir con el titular que aparece en el Registro de la Propiedad. Si actúa un representante, debe disponer de un poder suficiente y vigente.

Cuando la vivienda pertenece a varios propietarios, todos deben intervenir en la venta o estar debidamente representados.

Si la titularidad procede de una herencia, divorcio, liquidación de sociedad o adjudicación reciente, hay que comprobar que los títulos previos estén correctamente formalizados y que la persona que promete vender pueda otorgar después la escritura. Una cadena de titularidad sin inscribir puede retrasar o impedir la operación.

Solicitar información del Registro de la Propiedad

La nota simple permite conocer de forma informativa:

  • La descripción registral de la finca.
  • La identidad del titular.
  • La cuota de propiedad.
  • La existencia de hipotecas.
  • Embargos y anotaciones preventivas.
  • Servidumbres.
  • Usufructos.
  • Limitaciones o prohibiciones de disponer.

La nota simple debe ser reciente. Una nota obtenida varios meses antes podría no reflejar cambios posteriores.

La nota simple es informativa. Cuando sea necesaria una prueba fehaciente del contenido del Registro puede solicitarse una certificación registral. Además, la notaría obtiene información registral actualizada próxima a la firma, pero eso no justifica prescindir del control previo antes de entregar dinero.

Antes de firmar cualquier documento también es recomendable solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad, ya que permite comprobar la titularidad, las cargas y la situación jurídica del inmueble.

Comprobar si existe una hipoteca

Que el vendedor haya terminado de pagar el préstamo no significa necesariamente que la hipoteca haya desaparecido del Registro.

Puede ocurrir que la deuda esté económicamente cancelada, pero que la carga continúe inscrita. En ese caso deberá acordarse cómo se realizará la cancelación registral de la hipoteca y quién asumirá los gastos correspondientes.

Revisar embargos y otras cargas

Si la finca tiene un embargo, una condición resolutoria, una prohibición de disponer, un usufructo o cualquier otro derecho inscrito, debe analizarse antes de continuar.

El comprador no debe presumir que todas las cargas desaparecerán automáticamente con la firma.

Debe revisarse especialmente si existe una nota marginal relacionada con una ejecución, una afección fiscal, una condición resolutoria o una carga que requiera un documento específico para su cancelación. La forma de cancelación, el coste y la retención necesaria deben figurar en el contrato y coordinarse con la notaría y el Registro.

Comparar Registro y Catastro

Conviene revisar que la superficie, localización, referencia catastral y descripción del inmueble sean coherentes con la realidad.

Las diferencias pueden deberse a ampliaciones, terrazas cerradas, obras no declaradas, cambios de distribución, segregaciones o errores históricos. También hay que comprobar que garaje, trastero, patio o terraza estén incluidos con la naturaleza y cuota correctas.

Puedes ampliar esta información en nuestras guías sobre el Catastro en España y el Registro de la Propiedad, dos organismos fundamentales durante cualquier compraventa inmobiliaria.

Verificar la situación urbanística

En algunos casos resulta recomendable solicitar información en el ayuntamiento, especialmente cuando:

  • Existen ampliaciones o reformas relevantes.
  • Se compra una vivienda unifamiliar.
  • La finca se encuentra en suelo rústico.
  • Hay dudas sobre la licencia de ocupación.
  • Existen expedientes urbanísticos.
  • La vivienda forma parte de un edificio antiguo.

La consulta municipal cobra especial importancia en suelo rústico, viviendas unifamiliares, inmuebles con ampliaciones y edificios con expedientes abiertos. Registro y Catastro describen derechos y datos inmobiliarios, pero no certifican por sí solos que todas las obras tengan licencia o sean legalizables.

Inspección técnica independiente de la vivienda

La tasación hipotecaria no es una inspección completa del estado constructivo. Su finalidad principal es valorar el inmueble como garantía del préstamo. Por eso, en viviendas antiguas, reformadas o unifamiliares conviene una revisión independiente realizada por un profesional cualificado.

Una visita técnica puede examinar:

  • Humedades, filtraciones y fisuras.
  • Estado aparente de estructura, cubierta y fachadas.
  • Instalaciones eléctricas, fontanería, gas y climatización.
  • Ventilación, aislamiento y carpinterías.
  • Reformas que puedan haber afectado elementos comunes.
  • Coherencia entre distribución, planos y documentación.
  • Coste aproximado de reparaciones urgentes.

El informe técnico no elimina todos los riesgos, pero permite negociar con datos, pedir reparaciones, ajustar el precio o desistir antes de asumir una obligación difícil de revertir.

5. Deudas y documentos que deben revisarse

Certificado de la comunidad de propietarios

En viviendas sujetas al régimen de propiedad horizontal, el vendedor debe informar sobre las deudas con la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal establece una afección real del inmueble por determinadas deudas comunitarias: el adquirente responde con la propia vivienda por las cantidades correspondientes a la parte vencida del año en que compra y a los tres años naturales anteriores. Esta regla hace especialmente importante exigir el certificado, aunque vendedor y comprador acuerden entre ellos otro reparto económico.

Conviene solicitar:

  • Certificado de estar al corriente de pago.
  • Últimas actas de la comunidad.
  • Información sobre derramas aprobadas.
  • Presupuesto anual.
  • Cuota ordinaria mensual.
  • Obras previstas en el edificio.

Una derrama aprobada antes de la compraventa puede afectar económicamente al nuevo propietario, dependiendo de lo pactado y del momento en que sean exigibles las cuotas.

Salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor, la escritura debe incorporar la certificación sobre el estado de deudas con la comunidad. Aun cuando no haya recibos pendientes, las actas pueden revelar obras importantes, reclamaciones, inspecciones desfavorables o derramas todavía no exigibles.

Recibos del IBI

Debe revisarse el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y comprobar que la referencia catastral coincide con la vivienda.

También conviene establecer en el contrato cómo se repartirá económicamente el IBI del año de la compraventa, aunque la obligación tributaria frente al ayuntamiento se determine conforme a la normativa aplicable.

Debe solicitarse información suficiente sobre recibos pendientes porque el inmueble puede quedar afecto al pago de determinadas cuotas tributarias. El reparto proporcional del IBI entre las partes es una cuestión distinta de quién aparece como obligado frente al ayuntamiento en cada ejercicio.

Certificado de eficiencia energética

El vendedor debe entregar el certificado de eficiencia energética cuando resulte obligatorio.

Este documento informa sobre el consumo energético y las emisiones del inmueble, pero no sustituye una inspección técnica ni garantiza el estado de las instalaciones.

Cédula de habitabilidad o documento equivalente

La exigencia y denominación varían según la comunidad autónoma. Allí donde proceda, hay que comprobar su vigencia y si es necesaria para ocupar, vender o contratar suministros. Puedes revisar la guía sobre cédula de habitabilidad en España.

Inspección Técnica del Edificio

En edificios de cierta antigüedad conviene comprobar si se ha realizado la inspección técnica o evaluación obligatoria y si existen obras pendientes.

No basta con saber que la inspección se presentó. Hay que conocer su resultado, las deficiencias detectadas, el plazo para corregirlas y si la comunidad ha aprobado el presupuesto. Una inspección desfavorable puede anticipar derramas relevantes.

Documentación del vendedor y del inmueble

La relación exacta depende de la operación, pero normalmente conviene preparar:

  • Documento de identidad, NIE o NIF de todas las partes.
  • Título de propiedad del vendedor.
  • Nota simple reciente y datos registrales completos.
  • Referencia y certificación catastral.
  • Último recibo del IBI y justificantes que se acuerden.
  • Certificado de deudas con la comunidad.
  • Certificado de eficiencia energética.
  • Documentación de habitabilidad u ocupación cuando proceda.
  • Información sobre ITE o IEE y obras del edificio.
  • Contrato de alquiler si hay arrendatario.
  • Documentación de hipotecas, embargos o cancelaciones.
  • Relación de muebles, anexos y llaves que se entregan.

Vivienda alquilada

Si la vivienda está arrendada, deben revisarse:

  • El contrato de alquiler.
  • Su duración.
  • La renta.
  • Las prórrogas.
  • Las fianzas.
  • Los derechos del arrendatario.
  • La existencia de derechos de adquisición preferente.

Comprar una vivienda alquilada puede implicar la continuación del contrato en determinadas condiciones. Por eso no debe tratarse como si se adquiriera una vivienda libre y disponible.

También debe comprobarse si existen derechos de tanteo o retracto, si el contrato se encuentra inscrito, qué fianza se constituyó y quién la devolverá al final. La situación concreta depende de la fecha y del contenido del arrendamiento.

Vivienda ocupada por terceros

Debe aclararse quién ocupa la vivienda y con qué título jurídico. Las llaves, la posesión y la fecha efectiva de entrega deben quedar expresamente reguladas.

Si se promete una vivienda libre de ocupantes, el contrato debe establecer cómo se verificará esa entrega y qué ocurre si no se cumple. Comprar con ocupantes, precaristas o litigios de posesión exige una valoración jurídica específica y no debe reducirse a una promesa verbal de desalojo.

6. Reserva de la vivienda

Algunas inmobiliarias solicitan una cantidad para retirar temporalmente el inmueble del mercado.

Antes de pagar una reserva debe quedar por escrito:

  • Quién recibe el dinero.
  • En nombre de quién actúa.
  • Cuál es el inmueble reservado.
  • Cuál es el precio total.
  • Cuánto dura la reserva.
  • En qué casos se devuelve el dinero.
  • Qué ocurre si el vendedor rechaza la oferta.
  • Si la cantidad se descontará del precio.

No debe entregarse dinero únicamente con un recibo ambiguo o sin identificar las condiciones esenciales.

Contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo privado previo a la escritura mediante el cual comprador y vendedor fijan las condiciones esenciales de la compraventa y entregan una cantidad a cuenta.

Aunque se utiliza con frecuencia, no existe un único modelo válido para todas las operaciones. El contenido debe adaptarse al inmueble, a la financiación y a los riesgos detectados.

La guía específica sobre el contrato de arras en España explica la diferencia entre arras confirmatorias, penales y penitenciales, las cláusulas hipotecarias y los controles que deben hacerse antes de pagar.

Qué debe incluir un contrato de arras

  • Identificación completa de comprador y vendedor.
  • Descripción del inmueble y sus anexos.
  • Referencia registral y catastral.
  • Precio total.
  • Cantidad entregada.
  • Fecha límite para firmar la escritura.
  • Distribución de gastos e impuestos.
  • Situación de cargas.
  • Estado de ocupación.
  • Inventario de muebles, si corresponde.
  • Consecuencias del incumplimiento.
  • Condiciones relacionadas con la hipoteca.

Arras penitenciales

Cuando se pactan expresamente como arras penitenciales, permiten desistir de la compraventa con las consecuencias previstas legalmente: el comprador pierde la cantidad entregada si desiste y el vendedor debe devolverla duplicada si es quien se retira.

No debe suponerse que cualquier entrega de dinero tiene automáticamente este carácter. La redacción del contrato resulta determinante.

Además, el Derecho civil aplicable puede introducir particularidades territoriales. No conviene copiar un modelo preparado para otra comunidad autónoma sin comprobar su adecuación.

Condición de obtención de hipoteca

Si el comprador necesita financiación, resulta prudente incluir una cláusula que regule qué ocurre si el banco deniega la hipoteca.

La cláusula debe ser precisa e indicar:

  • El importe mínimo de financiación necesario.
  • El plazo para solicitarla.
  • Cómo se acredita la denegación.
  • Si se devuelve íntegramente la cantidad entregada.
  • Qué sucede si se ofrece una financiación inferior.

También es útil regular qué sucede si la tasación es inferior al mínimo necesario, si la aprobación llega fuera de plazo o si el banco propone condiciones sustancialmente distintas. Una cláusula que solo menciona “denegación de hipoteca” puede no cubrir todos los escenarios.

Qué no debe faltar en las arras

Además de identificar el inmueble y el precio, unas arras profesionales deben indicar el estado registral y de ocupación, quién cancela las cargas, qué documentación debe entregar el vendedor, el reparto de gastos, la fecha máxima de escritura y las consecuencias de un incumplimiento.

Si hay mobiliario, plaza de garaje, trastero, reformas pendientes o entrega diferida, deben describirse de forma verificable. Los anexos, inventarios y fotografías firmadas reducen discusiones posteriores.

7. Financiación mediante hipoteca

Cuando el comprador necesita un préstamo hipotecario, debe iniciar el estudio financiero antes de comprometerse definitivamente con la compra.

La entidad analizará, entre otros aspectos:

  • Ingresos y estabilidad laboral.
  • Deudas existentes.
  • Ahorros disponibles.
  • Historial financiero.
  • Valor de tasación.
  • Precio de compraventa.
  • Edad y plazo solicitado.

Antes de comprometerte, revisa la guía general de hipotecas en España. Una simulación, un estudio previo o una preaprobación comercial no garantizan la concesión final. El banco puede condicionar la operación a la tasación, a una revisión documental o a que no cambie la situación económica del solicitante.

Porcentaje financiado y LTV

El porcentaje financiado suele calcularse sobre el menor entre el precio de compraventa y el valor de tasación, aunque cada entidad aplica sus propias políticas. El indicador que relaciona préstamo y valor se conoce como LTV. Puedes ampliar la explicación en LTV de una hipoteca: cuánto puede financiar el banco.

Una tasación superior al precio no obliga al banco a prestar más, y una tasación inferior puede aumentar el ahorro que debe aportar el comprador. Por eso la cláusula de financiación de las arras debe contemplar el importe realmente necesario.

La tasación de la vivienda

La tasación hipotecaria determina un valor técnico de referencia para el banco. No sustituye la negociación del precio ni una inspección del estado constructivo.

La financiación suele calcularse teniendo en cuenta tanto el precio de compra como el valor de tasación, según las políticas de riesgo de cada entidad.

La tasación de vivienda para una hipoteca debe realizarla una entidad homologada y tiene una finalidad de valoración. No certifica que no existan humedades, defectos de instalaciones, infracciones urbanísticas o problemas de ocupación.

Documentación precontractual de la hipoteca

Antes de firmar el préstamo, el comprador debe recibir la documentación legal y contractual correspondiente, disponer del plazo de reflexión aplicable y comparecer ante notario para recibir asesoramiento previo cuando así lo exija la normativa hipotecaria.

La entidad debe entregar, entre otros documentos, la Ficha Europea de Información Normalizada —FEIN— y la Ficha de Advertencias Estandarizadas —FiAE— dentro del plazo legal. La FEIN recoge las condiciones personalizadas y vinculantes para la entidad durante su periodo de vigencia.

El prestatario debe acudir al notario elegido para el acta previa, recibir asesoramiento gratuito y responder al test previsto legalmente. Como regla general, la documentación debe ponerse a disposición con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma, sin perjuicio de plazos territoriales más amplios.

Consulta la explicación de la FEIN y FiAE de una hipoteca para revisar el tipo de interés, la TAE, las comisiones, los productos vinculados, el vencimiento anticipado y el coste de los seguros.

Compraventa e hipoteca el mismo día

Es habitual que la escritura de compraventa y la escritura del préstamo hipotecario se firmen de forma coordinada.

En estas operaciones deben quedar correctamente organizados:

  • El pago del precio.
  • La entrega de cheques o transferencias.
  • La cancelación de la hipoteca del vendedor.
  • La nueva hipoteca del comprador.
  • La presentación de las escrituras en el Registro.

Si la vivienda del vendedor tiene una hipoteca, el banco acreedor puede emitir un certificado de saldo y coordinar el pago necesario para cancelarla. Debe distinguirse entre cancelar la deuda y cancelar la inscripción registral, ya que son actuaciones diferentes.

No financiar todos los gastos con el préstamo

El comprador debe contar con ahorro suficiente no solo para la parte del precio no financiada, sino también para impuestos, tasación, notaría, Registro, gestoría y otros gastos asociados.

8. La escritura pública de compraventa

La escritura pública es el documento notarial en el que se formaliza la transmisión de la vivienda.

En la notaría se identifican las partes, se describe el inmueble, se indica el precio, se acredita la forma de pago y se incorporan las declaraciones y documentos exigidos.

La guía sobre la escritura de compraventa de una vivienda detalla la documentación, los medios de pago, las cargas y las comprobaciones del día de la firma.

Qué comprueba el notario

Entre otras actuaciones, el notario puede:

  • Comprobar la identidad y capacidad de los comparecientes.
  • Solicitar información registral.
  • Revisar la titularidad del vendedor.
  • Advertir sobre las cargas existentes.
  • Identificar los medios de pago.
  • Comprobar la referencia catastral.
  • Informar sobre obligaciones fiscales.
  • Revisar el certificado de la comunidad.
  • Advertir sobre la situación arrendaticia.

El notario aporta control de legalidad e información imparcial, pero no sustituye la inspección técnica, la investigación urbanística o el asesoramiento particular que una operación compleja pueda requerir.

Elección del notario

El comprador puede proponer la notaría en la que desea firmar, dentro de las reglas aplicables al servicio notarial y al acuerdo entre las partes.

Si existe préstamo hipotecario, la persona consumidora tiene derecho a elegir notario para recibir el asesoramiento previo y formalizar el acta correspondiente. Es recomendable comunicar la elección con tiempo para que la documentación pueda revisarse.

Formas de pago

La escritura debe reflejar cómo se ha pagado o se pagará el precio:

  • Transferencia bancaria.
  • Cheque bancario.
  • Ingreso previo.
  • Entrega anterior en concepto de reserva o arras.
  • Retención para cancelar cargas.

La trazabilidad de los pagos resulta esencial para la seguridad de la operación y para el cumplimiento de las obligaciones de identificación.

Origen de los fondos y prevención del blanqueo

Las partes deben poder explicar y documentar de dónde procede el dinero. Transferencias internacionales, donaciones familiares, ventas previas, ahorros acumulados o préstamos entre particulares pueden requerir justificantes adicionales y tener consecuencias fiscales propias.

No conviene fraccionar pagos ni utilizar efectivo para evitar controles. Los medios de pago y las cuentas de origen y destino deben estar identificados y ser coherentes con lo declarado en la escritura.

Entrega de llaves y posesión

La escritura debe indicar cuándo se entregan las llaves y cuándo adquiere el comprador la posesión efectiva.

Si el vendedor permanecerá temporalmente en la vivienda, debe regularse expresamente el plazo, las obligaciones, una posible penalización y las condiciones de entrega.

Revisión final el día de la entrega

Antes o inmediatamente después de firmar conviene comprobar que la vivienda se entrega en el estado pactado, sin nuevos ocupantes, con todos los anexos, muebles inventariados, mandos y juegos de llaves.

Es útil fotografiar los contadores y dejar por escrito cualquier incidencia. Si la posesión no se entrega en el acto, la escritura debe fijar fecha, garantías y consecuencias del retraso.

9. Impuestos al comprar una vivienda en España

Los impuestos dependen principalmente de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma y de las circunstancias personales del comprador.

Antes de firmar debe confirmarse qué impuesto grava la operación, cuál es la base imponible, el tipo aplicable, el plazo de autoliquidación y si el comprador reúne los requisitos de alguna reducción. Las ventajas fiscales suelen exigir condiciones que deben acreditarse y mantenerse durante un periodo.

En la compra de viviendas de segunda mano suele resultar aplicable el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo depende de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.

Vivienda nueva

La primera entrega de una vivienda por el promotor suele estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido. El tipo general aplicable a la entrega de viviendas es normalmente del 10 %, mientras que determinadas viviendas protegidas de régimen especial o promoción pública pueden tributar al 4 % cuando se cumplen los requisitos.

Además, la escritura puede quedar sujeta a la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo depende de la comunidad autónoma y de posibles beneficios fiscales.

No debe confundirse la tributación de la compraventa con la del préstamo hipotecario. La normativa distribuye de forma específica los gastos e impuestos de la hipoteca, mientras que el IVA o el ITP de la adquisición corresponden al comprador.

Vivienda de segunda mano

La compra de una vivienda usada suele tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

El tipo aplicable y las reducciones varían entre comunidades autónomas. Puede haber beneficios para:

  • Vivienda habitual.
  • Personas jóvenes.
  • Familias numerosas.
  • Personas con discapacidad.
  • Vivienda protegida.
  • Determinadas zonas rurales.

Para conocer el procedimiento tributario estatal y localizar oficinas puede consultarse la guía de la Agencia Tributaria en España. La gestión del ITP y de muchos beneficios, sin embargo, corresponde a la comunidad autónoma.

Valor declarado y valor fiscal

En las adquisiciones de inmuebles sujetas a ITP, si existe valor de referencia del Catastro, este funciona con carácter general como base imponible mínima. Si el precio, la contraprestación pactada o el valor declarado son superiores, se toma la magnitud superior conforme a las reglas del impuesto.

Si el inmueble no tiene valor de referencia o este no puede certificarse, se aplican las reglas legales alternativas. Cuando el comprador considera que el valor de referencia no refleja la realidad, no debe ignorarlo sin más: puede solicitar la rectificación de la autoliquidación o impugnar la liquidación utilizando los cauces previstos y aportando prueba.

Antes de firmar conviene comprobar:

  • El valor de referencia existente.
  • La base imponible aplicable.
  • El tipo autonómico.
  • Las bonificaciones disponibles.
  • El plazo de presentación.

El valor de referencia fiscal no es lo mismo que el valor catastral que aparece en el recibo del IBI, ni equivale necesariamente al precio de mercado o a la tasación hipotecaria.

Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana suele corresponder al vendedor en una compraventa ordinaria, sin perjuicio de las particularidades legales y contractuales que deban analizarse.

Compra a un vendedor no residente

Cuando el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador puede tener obligaciones específicas de retención e ingreso ante la Administración tributaria.

Con carácter general, el adquirente debe retener el 3 % de la contraprestación acordada e ingresarlo mediante el modelo 211. El justificante se entrega al vendedor para que pueda computar la retención en su declaración. Este supuesto debe prepararse antes de pagar íntegramente el precio porque la obligación recae sobre el comprador, aunque este sea o no residente.

También debe comprobarse la regla aplicable a la plusvalía municipal cuando el transmitente es una persona física no residente, ya que el adquirente puede asumir una posición tributaria específica frente al ayuntamiento.

Otros gastos de la compraventa

  • Notaría.
  • Registro de la Propiedad.
  • Gestoría, si se utiliza.
  • Tasación hipotecaria.
  • Honorarios de abogado o asesor.
  • Honorarios de la agencia inmobiliaria, según lo pactado.
  • Certificados y documentación.
  • Gastos bancarios vinculados a los medios de pago.

No existe un porcentaje único válido para todas las compras. El coste final depende del precio, la comunidad autónoma, la financiación, los beneficios fiscales y la complejidad jurídica de la operación.

Para preparar un cálculo completo consulta cuánto cuesta comprar una vivienda en España. Pide presupuestos separados y comprueba si cada importe incluye impuestos, suplidos y servicios opcionales.

Quién paga notaría, Registro e inmobiliaria

La distribución de los gastos de la escritura de compraventa puede resultar de la normativa aplicable y de lo pactado entre las partes. En la práctica, lo más seguro es identificar cada concepto en la oferta o en las arras y no utilizar fórmulas vagas como “gastos según ley” si las partes esperan un reparto concreto.

Los honorarios de una agencia inmobiliaria dependen del contrato de intermediación. Antes de firmar debe saberse quién contrató el servicio, cuánto cuesta, cuándo se devenga y si el importe anunciado incluye IVA.

10. Qué hacer después de firmar la compraventa

Presentar la escritura en el Registro

Después de la firma conviene presentar cuanto antes la escritura en el Registro de la Propiedad.

La notaría puede remitir una copia electrónica para obtener el asiento de presentación. Este asiento fija una prioridad temporal mientras se realizan la liquidación fiscal y la calificación registral. Conviene confirmar quién se ocupa de cada paso y conservar los justificantes.

La inscripción permite que la adquisición quede protegida registralmente y que el comprador aparezca públicamente como titular del inmueble.

La inscripción registral proporciona una mayor seguridad jurídica al comprador. Si quieres conocer cómo funciona este organismo, consulta nuestra guía sobre el Registro de la Propiedad en España.

Liquidar los impuestos

La escritura debe presentarse ante la Administración tributaria competente dentro del plazo aplicable.

Aunque exista una exención, reducción o bonificación, puede seguir siendo obligatorio presentar la autoliquidación.

Los plazos y organismos no son iguales para todas las comunidades autónomas. Si interviene una gestoría, el comprador debe pedir el justificante de presentación, la carta de pago y, al terminar, una liquidación detallada de la provisión de fondos.

Inscripción definitiva

Una vez acreditado el cumplimiento fiscal, el Registro calificará la escritura.

Si existen defectos, podrá solicitarse una subsanación. Cuando todo sea correcto, se practicará la inscripción de la compraventa y, en su caso, de la hipoteca.

Al finalizar debe obtenerse la escritura inscrita o copia autorizada con los datos de inscripción y revisar una nota simple actualizada. Si sobra dinero de una provisión de fondos, la gestoría debe devolverlo con el desglose correspondiente.

Cambiar la titularidad del IBI

Debe comprobarse que los datos catastrales y municipales queden actualizados. En muchas operaciones la comunicación se realiza telemáticamente desde la notaría, pero conviene verificar posteriormente el cambio.

También debe comunicarse un domicilio válido para notificaciones y comprobar la domiciliación del próximo recibo. El cambio económico pactado entre comprador y vendedor no sustituye la actualización administrativa.

Cambiar suministros

El comprador debe gestionar el cambio de titularidad de:

  • Electricidad.
  • Agua.
  • Gas.
  • Internet.
  • Otros servicios contratados.

Es recomendable anotar o fotografiar la lectura de los contadores el día de la entrega.

Antes de asumir una deuda ajena, solicita los últimos recibos y comunica las lecturas reales. En viviendas sin suministro activo puede ser necesario un alta nueva, boletines o adecuación de instalaciones.

Comunicar el cambio a la comunidad

El nuevo propietario debe facilitar sus datos al administrador o presidente de la comunidad y solicitar información sobre cuotas, domiciliación y próximas reuniones.

Conviene pedir copia de los estatutos, normas internas y datos de contacto. También debe confirmarse desde qué fecha se girarán cuotas ordinarias y derramas.

Seguro de hogar

Conviene que la vivienda quede asegurada desde el momento de la entrega. Si existe hipoteca, la entidad puede exigir determinadas coberturas sobre el inmueble.

Empadronamiento

Cuando la vivienda pasa a ser residencia habitual, el propietario puede tramitar el alta o cambio de domicilio en el padrón municipal.

La guía de empadronamiento en España explica la documentación y el trámite municipal. Los compradores no residentes deben revisar, además, sus obligaciones fiscales periódicas por la titularidad o alquiler del inmueble.

11. Errores frecuentes al comprar una vivienda

  • Entregar dinero antes de comprobar la titularidad.
  • Firmar unas arras genéricas sin revisar las cargas.
  • No incluir una condición relacionada con la hipoteca.
  • Confiar únicamente en la información de la inmobiliaria.
  • No revisar derramas de la comunidad.
  • No comprobar si la vivienda está alquilada u ocupada.
  • Confundir cancelación económica y cancelación registral de una hipoteca.
  • No revisar la situación urbanística.
  • Calcular los impuestos con un porcentaje aproximado sin comprobar la normativa autonómica.
  • No identificar correctamente todos los medios de pago.
  • Firmar sin determinar la fecha de entrega de llaves.
  • No inscribir la compra en el Registro de la Propiedad.
  • Confundir una tasación hipotecaria con una inspección técnica.
  • No calcular el valor de referencia fiscal antes de firmar.
  • Pagar íntegramente a un vendedor no residente sin practicar la retención aplicable.
  • Agotar todos los ahorros en la entrada y quedarse sin margen para reparaciones.
  • No comprobar si el garaje o trastero son fincas registrales independientes.

12. Checklist antes de firmar la escritura

  • Nota simple reciente.
  • Identidad del vendedor verificada.
  • Situación de cargas revisada.
  • Referencia catastral comprobada.
  • Certificado de comunidad disponible.
  • IBI revisado.
  • Certificado energético entregado.
  • Situación urbanística comprobada.
  • Estado de ocupación confirmado.
  • Hipoteca aprobada, si corresponde.
  • Impuestos calculados.
  • Forma de pago preparada.
  • Fecha de entrega de llaves acordada.
  • Distribución de gastos definida.
  • Documentación revisada antes de acudir al notario.
  • Origen de fondos documentado.
  • Retención por vendedor no residente preparada, si corresponde.
  • Inventario de muebles y anexos firmado.
  • Lectura de contadores y suministros coordinada.
  • Presentación registral y gestión fiscal asignadas.

Importante: la compra de una vivienda puede presentar particularidades fiscales, urbanísticas, familiares o registrales. Cuando existan cargas, herencias, divorcios, vendedores no residentes, arrendamientos, viviendas protegidas o discrepancias de superficie, conviene obtener asesoramiento profesional antes de firmar.

Preguntas frecuentes sobre la compraventa de vivienda

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No. Las partes pueden acudir directamente a la escritura de compraventa. Sin embargo, las arras se utilizan habitualmente para reservar la vivienda, fijar el precio y establecer un plazo para firmar.

¿Se puede comprar una vivienda sin escritura pública?

Puede existir un contrato privado válido entre las partes, pero la escritura pública proporciona mayor seguridad y es el título habitual para acceder al Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio inscribir la compraventa?

La inscripción no tiene carácter constitutivo en una compraventa ordinaria, pero resulta altamente recomendable para proteger la titularidad del comprador frente a terceros.

¿Quién paga los gastos de notaría?

La distribución puede depender de la ley, de los usos y de lo pactado. En la práctica, conviene dejarla expresamente fijada en el contrato para evitar conflictos.

¿Qué impuestos paga el comprador?

En vivienda nueva suele resultar aplicable el IVA y, en su caso, Actos Jurídicos Documentados. En vivienda usada suele aplicarse el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Los tipos y beneficios dependen de la comunidad autónoma.

¿Qué ocurre si la vivienda tiene una hipoteca?

La carga puede cancelarse antes de la venta mediante la cancelación registral de la hipoteca, cancelarse simultáneamente con parte del precio o, en determinados casos, mantenerse mediante subrogación.

¿Qué ocurre si el banco deniega la hipoteca después de firmar arras?

Depende del contrato. Si no existe una cláusula que condicione la compra a la obtención de financiación, el comprador podría perder la cantidad entregada o incurrir en incumplimiento.

¿Puede un extranjero comprar una vivienda en España?

Sí. Los extranjeros residentes y no residentes pueden adquirir inmuebles, aunque deben cumplir requisitos de identificación, tributación y prevención del blanqueo de capitales.

¿La compra de una vivienda concede residencia?

No automáticamente. La propiedad de un inmueble y la autorización para residir en España son cuestiones diferentes.

¿Conviene visitar la vivienda con un técnico?

Sí, especialmente en inmuebles antiguos, casas unifamiliares o viviendas reformadas. Un arquitecto, arquitecto técnico u otro profesional cualificado puede detectar problemas que no aparecen en la documentación registral.

¿La nota simple garantiza que no aparecerán cargas nuevas?

No de forma absoluta. La nota simple refleja la situación registral en el momento de su expedición y tiene carácter informativo. Debe ser reciente y completarse con la información registral que solicita la notaría próxima a la firma.

¿Qué diferencia hay entre Catastro y Registro de la Propiedad?

El Catastro es un registro administrativo con finalidad principalmente descriptiva y fiscal. El Registro publica la titularidad y los derechos y cargas inscritos. Sus datos deben compararse entre sí y con la realidad física, pero cumplen funciones distintas.

¿Quién paga una derrama aprobada antes de la venta?

Frente a la comunidad importa cuándo sea exigible la cuota conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Entre comprador y vendedor puede pactarse un reparto diferente. Por eso las arras y la escritura deben identificar derramas aprobadas, calendario y responsable económico.

¿Qué ocurre si el valor de referencia es superior al precio?

En una compra usada sujeta a ITP, el valor de referencia puede determinar la base imponible mínima. Si el comprador considera que no corresponde, debe utilizar el procedimiento de rectificación o impugnación y aportar prueba; no conviene autoliquidar sobre una cifra inferior sin analizar el riesgo.

¿Se puede elegir cualquier notario?

Existe libertad de elección dentro de las reglas territoriales y profesionales aplicables. En préstamos hipotecarios con consumidores, el prestatario elige al notario que le prestará el asesoramiento previo. Conviene comunicarlo con suficiente antelación.

¿Cuándo se entregan las llaves?

Lo habitual es entregarlas al firmar y pagar, pero las partes pueden pactar otra fecha. Si la entrega se aplaza, deben fijarse por escrito plazo, estado del inmueble, gastos, responsabilidad, garantía y penalización por retraso.

¿Comprar una vivienda sobre plano tiene más riesgos?

Tiene riesgos específicos de construcción, plazo y solvencia del promotor. Hay que revisar licencia, memoria de calidades, calendario de pagos y garantía de cantidades anticipadas antes de realizar ingresos.

¿Qué debe hacer el comprador si el vendedor es no residente?

Con carácter general debe retener el 3 % de la contraprestación e ingresarlo mediante el modelo 211. También debe revisarse la plusvalía municipal. Estas cantidades deben coordinarse con la notaría antes de preparar los pagos.

Fuentes consultadas

  • Consejo General del Notariado — Información sobre compraventa de vivienda, elección de notario, documentación y escritura pública.
  • Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España — Guías sobre nota simple, cargas, presentación e inscripción.
  • Agencia Estatal de Administración Tributaria — IVA en operaciones inmobiliarias y retención en la compra a vendedores no residentes.
  • Dirección General del Catastro — Información sobre el valor de referencia y su consulta.
  • Boletín Oficial del Estado — Código Civil, Ley Hipotecaria, Ley de Propiedad Horizontal, Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y normativa tributaria.
  • Administraciones tributarias de las comunidades autónomas — Tipos de ITP y AJD, beneficios fiscales, modelos y plazos.

La información de este artículo es general. Los impuestos, documentos de habitabilidad, plazos, beneficios y especialidades civiles pueden variar según la comunidad autónoma, el municipio y las circunstancias de las partes. Una operación con cargas, ocupantes, herencias, discrepancias, VPO, suelo rústico o no residentes requiere revisión individual.

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