Vivienda protegida en España 2026 | Requisitos y registro VPO

✔ Información actualizada en 2026

La vivienda protegida, conocida habitualmente como VPO, es una vivienda sometida a condiciones administrativas de precio, uso, adjudicación y transmisión para facilitar el acceso a quienes tienen dificultades para comprar o alquilar en el mercado libre.

No existe una única clase de VPO ni un procedimiento estatal común para solicitarla. Las comunidades autónomas regulan sus modalidades, límites de ingresos y sistemas de adjudicación, y los ayuntamientos pueden establecer requisitos adicionales para sus promociones. Por eso, estar empadronado o inscrito en un registro no siempre funciona igual en todo el país.

Esta guía explica los requisitos habituales en 2026, cómo se calculan los ingresos mediante el IPREM, cuándo es necesario inscribirse en un registro de demandantes y qué debe comprobarse antes de comprar, alquilar o vender una vivienda protegida. Para una visión más amplia, consulta la guía de vivienda en España.

Importante: los requisitos definitivos son los que figuran en la normativa aplicable, la calificación de la vivienda y las bases de cada promoción. Estar inscrito o cumplir un límite orientativo no genera por sí solo el derecho a una adjudicación.

Índice de la guía

• Qué es una VPO y qué tipos existen
• Requisitos habituales de acceso
• Límites de ingresos e IPREM en 2026
• Registro de demandantes
• Cómo inscribirse o presentar la solicitud
• Cómo se adjudica una VPO
• Precio de compra o alquiler
• Duración de la protección
• Venta o alquiler de una vivienda protegida
• Preguntas frecuentes

Qué es una VPO y qué tipos existen

VPO es una denominación tradicional. Según el territorio también se utilizan siglas como VPP, VPPB, VPPL, HPO o VPA. El nombre exacto determina el precio máximo, los ingresos permitidos, la duración de la protección y si la vivienda puede destinarse a venta, alquiler, cesión de uso o alquiler con opción de compra.

Modalidad	Características generales	Forma de acceso
Vivienda social o pública	Forma parte normalmente de un parque público y se dirige prioritariamente a hogares con mayores dificultades.	Alquiler, cesión u otra forma temporal; adjudicación por baremo, sorteo o procedimiento social.
Vivienda protegida de precio limitado	Puede ser pública o privada, pero su precio y los requisitos de las personas destinatarias están limitados.	Compra, alquiler, uso propio o alquiler con opción de compra, según la calificación.
Promoción pública	Promovida por una Administración o empresa pública; puede reservarse a colectivos o necesidades concretas.	Convocatoria pública, lista de solicitantes, baremo o sorteo.
Promoción privada protegida	Promovida por una empresa o cooperativa bajo un régimen de protección y precio máximo.	Solicitud al promotor, cooperativa o registro, según la normativa y la promoción.

La vivienda asequible incentivada no siempre es jurídicamente una VPO. Puede ser una vivienda privada que recibe beneficios públicos a cambio de ofrecer alquileres reducidos durante un período determinado, sin someterse necesariamente al procedimiento formal de calificación de vivienda protegida.

Quién fija los requisitos de acceso

Los requisitos concretos los determina principalmente la normativa autonómica y, en su caso, la convocatoria municipal o las bases de la promoción. El artículo 16 de la Ley estatal 12/2023, que pretendía establecer un régimen general de vivienda protegida, fue declarado inconstitucional y nulo por la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024. Por ello, no debe presentarse como vigente un único régimen estatal de acceso, venta o duración de la protección.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 tampoco sustituye la normativa autonómica de VPO. El Plan regula financiación y condiciones para determinadas actuaciones. Por ejemplo, exige protección permanente en diversas promociones financiadas con sus ayudas, pero deja a cada comunidad autónoma la fijación de los ingresos máximos de las personas adquirentes o arrendatarias según el nivel de protección.

El Plan se desarrolla en las comunidades autónomas y ciudades autónomas que formalicen su participación, con excepción del País Vasco y Navarra. Estos dos territorios mantienen sus propios sistemas de vivienda protegida y registros de solicitantes.

Requisitos habituales para acceder a una vivienda protegida

Aunque cambian según el territorio y la promoción, los requisitos más frecuentes son:

• Ser mayor de edad o menor emancipado y tener capacidad para contratar.
• Tener nacionalidad española o residencia legal en España, en los términos exigidos por la convocatoria.
• Destinar la vivienda a domicilio habitual y permanente.
• No superar el límite máximo de ingresos de la modalidad solicitada. Algunas promociones también establecen ingresos mínimos.
• No ser titular de otra vivienda o de un derecho real de uso o disfrute, salvo las excepciones admitidas.
• Inscribirse en el registro de demandantes, censo o lista de la promoción cuando sea obligatorio.
• Cumplir, cuando se exija, un período de empadronamiento, residencia o vinculación laboral con el municipio.
• Acreditar la condición especial alegada para acceder a un cupo reservado, como discapacidad, familia numerosa, familia monoparental, juventud o situación de vulnerabilidad.

Importante: el empadronamiento no es por sí solo un requisito universal para todas las VPO. Algunas convocatorias lo exigen durante un número mínimo de años; otras admiten trabajar en el municipio o no establecen vinculación territorial. Deben consultarse las bases concretas.

Qué ocurre si ya tengo otra vivienda

La regla habitual impide acceder a una vivienda protegida cuando algún miembro de la unidad familiar o de convivencia dispone de otra vivienda adecuada. Sin embargo, las normas autonómicas pueden admitir excepciones cuando:

• Solo se posee una participación de una vivienda recibida por herencia.
• La vivienda no puede utilizarse por separación, divorcio u otra causa ajena a la voluntad de su titular.
• Resulta inadecuada para el tamaño o las necesidades de la unidad familiar.
• No es accesible para una persona con discapacidad.
• Su valor o porcentaje de titularidad no supera el límite establecido por la normativa aplicable.

Estas excepciones no se aplican automáticamente. Hay que declarar la titularidad y presentar la documentación exigida. La Administración puede consultar el Catastro, solicitar información del Registro de la Propiedad o requerir una nota simple.

Límites de ingresos e IPREM en 2026

El IPREM mensual vigente en 2026 es de 600 euros. Sin embargo, no es correcto calcular el límite de una VPO multiplicando simplemente 600 euros por el número indicado en la convocatoria. La Administración suele utilizar los ingresos anuales y las bases imponibles de la declaración del IRPF, y puede aplicar coeficientes según el número de miembros, discapacidad, municipio u otras circunstancias.

Como referencia, el IPREM de 2026 equivale a 7.200 euros anuales en 12 pagas y a 8.400 euros anuales cuando la norma utiliza 14 pagas. Las bases deben indicar qué cuantía anual, ejercicio fiscal y método de ponderación se aplican; no deben intercambiarse ambos valores.

No existe un límite nacional único para todas las viviendas protegidas:

• La comunidad autónoma fija el máximo de ingresos para cada modalidad de VPO.
• La convocatoria puede establecer también ingresos mínimos para acreditar capacidad de pago.
• Los límites pueden referirse a la unidad familiar, a la unidad de convivencia o a todas las personas que ocuparán la vivienda.
• Debe utilizarse el ejercicio fiscal y la forma de cálculo indicados en las bases, no necesariamente los ingresos del mes en que se presenta la solicitud.

Límites del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030

El límite de 5 veces el IPREM, ampliable a 5,5 o 6 veces en determinados casos, aparece en algunas líneas de vivienda y ayudas del Plan Estatal. No constituye un límite general para cualquier VPO existente en España. En las promociones protegidas financiadas sobre suelo privado, el propio Plan establece que los ingresos máximos serán los que determine la comunidad autónoma según el nivel de protección.

Ejemplo de vivienda protegida en Madrid

En la Comunidad de Madrid, para las viviendas calificadas al amparo del Decreto 74/2009, el límite oficial es:

• VPPB, vivienda de precio básico: hasta 5,5 veces el IPREM.
• VPPL, vivienda de precio limitado: hasta 7,5 veces el IPREM.

Para determinadas viviendas calificadas conforme al Decreto 11/2005 existen reglas diferentes según se trate de venta, uso propio o arrendamiento. Por ejemplo, el límite general indicado para las viviendas destinadas a arrendamiento es de 5,5 veces el IPREM. Los ingresos familiares se calculan partiendo de la base imponible general y de la base imponible del ahorro del IRPF.

Madrid ilustra por qué debe conocerse la norma bajo la que fue calificada cada vivienda. Dos viviendas protegidas situadas en el mismo municipio pueden tener límites, duración y obligaciones distintas.

Registro de demandantes de vivienda protegida

No existe un registro estatal único de demandantes de VPO. Cada comunidad autónoma, ayuntamiento u organismo público puede disponer de su propio registro, censo o lista de solicitantes.

El Plan Estatal 2026-2030 exige que las convocatorias y adjudicaciones financiadas para incrementar la oferta de vivienda social y asequible utilicen los registros existentes o, si no los hay, otras fórmulas objetivas, transparentes y públicas. Por tanto, la inscripción es frecuente y puede ser obligatoria, pero no debe afirmarse que exista el mismo registro previo para todas las promociones españolas.

Algunos ejemplos de sistemas territoriales son:

• Registros municipales de demandantes de vivienda protegida en Andalucía.
• Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial en Cataluña.
• Etxebide, Servicio Vasco de Vivienda, en el País Vasco.
• Registro Único de Demandantes de Vivienda en Galicia.
• Censo de solicitantes de vivienda protegida en Navarra.
• Registros, listas de promociones y procedimientos específicos en el resto de comunidades y ciudades autónomas.

En la Comunidad de Madrid, la vía de acceso depende especialmente de quién promueva la vivienda. Las promociones privadas, los programas autonómicos, la Agencia de Vivienda Social y los sorteos municipales pueden utilizar procedimientos y listas diferentes. La información oficial recomienda consultar al ayuntamiento, al promotor o al organismo responsable de la promoción concreta.

Cómo inscribirse o presentar la solicitud

1. Identificar la promoción y su régimen. Comprobar si es vivienda pública, VPO de promoción privada, cooperativa, alquiler protegido o vivienda con opción de compra.
2. Leer las bases vigentes. Revisar ingresos mínimos y máximos, empadronamiento, composición familiar, cupos y fecha de referencia.
3. Localizar el registro correcto. Puede ser autonómico, municipal o una lista abierta exclusivamente para la promoción.
4. Preparar la documentación. Verificar que los datos de identidad, domicilio, ingresos y unidad familiar sean coincidentes.
5. Presentar la solicitud. Suele hacerse por la sede electrónica mediante Cl@ve o certificado digital, aunque pueden existir registros presenciales.
6. Guardar el justificante. Debe conservarse el número y la fecha de registro.
7. Mantener los datos actualizados. Hay que comunicar cambios de domicilio, ingresos, teléfono, unidad familiar o preferencia de municipio.
8. Renovar la inscripción. Algunos registros caducan si no se renuevan dentro del plazo establecido.

La inscripción acredita la demanda y permite participar en los procedimientos correspondientes, pero no garantiza una adjudicación ni reserva una vivienda determinada.

Cuando el organismo responsable esté integrado, el estado del expediente, algunos datos administrativos o determinadas notificaciones también pueden consultarse desde Mi Carpeta Ciudadana. Esta consulta complementa, pero no sustituye, la sede electrónica o el registro específico de vivienda.

Documentación habitual

• DNI o NIE de las personas solicitantes.
• Libro de familia, certificado de matrimonio, pareja de hecho o documentación de la unidad de convivencia, cuando corresponda.
• Certificado o volante de empadronamiento individual o colectivo.
• Declaración del IRPF o certificado de imputaciones y rentas.
• Vida laboral, nóminas, pensiones o justificantes de prestaciones si los exigen las bases.
• Certificados de titularidades del Registro de la Propiedad y del Catastro.
• Sentencia o convenio regulador en caso de separación o divorcio.
• Certificado de discapacidad, título de familia numerosa o documentación del colectivo reservado.
• Declaraciones responsables sobre vivienda habitual, patrimonio y veracidad de los datos.

Muchas administraciones consultan estos datos de oficio cuando la normativa lo permite. Si la persona interesada se opone válidamente a una consulta o no presta el consentimiento cuando resulte necesario, puede tener que aportar certificados actualizados.

Cómo se adjudica una VPO

La adjudicación puede realizarse mediante sorteo, baremo de puntos, antigüedad, orden de solicitud, selección entre personas inscritas o adjudicación por especial necesidad. El sistema debe figurar en las bases de la promoción.

Puede haber cupos específicos para jóvenes, personas con discapacidad, familias numerosas o monoparentales, víctimas de violencia, mayores u otros colectivos. Para participar en un cupo hay que cumplir tanto los requisitos generales como los particulares de la reserva.

Antes de la adjudicación definitiva, la Administración o el promotor vuelve a comprobar los ingresos, la titularidad de otras viviendas y la composición familiar. Haber cumplido los requisitos al inscribirse no basta si las circunstancias han cambiado.

Precio de compra o alquiler

El precio máximo se calcula conforme al módulo, zona, superficie útil, modalidad de protección y fecha de calificación. Garajes, trasteros y otros anexos pueden tener precios máximos propios. Una VPO no tiene el mismo precio máximo en toda España.

Cumplir los requisitos de acceso tampoco garantiza una hipoteca. En las viviendas de compra, la entidad financiera realiza su propio análisis de solvencia. Además del precio deben considerarse impuestos, escritura, registro, cuotas de comunidad y gastos de financiación.

Quienes busquen una alternativa en alquiler pueden revisar las ayudas al alquiler en España. Una ayuda al alquiler y el acceso a una VPO son procedimientos diferentes y pueden tener límites de ingresos distintos.

Duración de la protección

No existe una duración única para todas las VPO. Debe consultarse la calificación definitiva, la fecha en que se otorgó y la normativa aplicable a esa promoción.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 exige protección permanente para diversas promociones que reciban su financiación. Esto no significa que todas las viviendas protegidas antiguas hayan pasado automáticamente a ser permanentes. Por ejemplo, para determinadas viviendas madrileñas calificadas al amparo del Decreto 74/2009 sin ayudas estatales, la información oficial señala 15 años de protección en venta, uso propio o arrendamiento y 10 años en arrendamiento con opción de compra. La duración puede ser distinta o permanente cuando existe financiación estatal o por razón del suelo y del régimen concreto.

Antes de vender o alquilar una VPO antigua es imprescindible pedir confirmación al organismo autonómico competente. La fecha transcurrida por sí sola no acredita que todas las limitaciones hayan terminado.

Vender o alquilar una vivienda protegida

Mientras esté vigente el régimen de protección, la venta o el alquiler deben respetar la normativa con la que se calificó la vivienda. Dependiendo de la comunidad y del tipo de VPO, puede ser necesario:

• Solicitar autorización administrativa o presentar el contrato para su visado.
• Respetar el precio máximo legal de venta o renta.
• Transmitir o alquilar a una persona que cumpla los requisitos de acceso.
• Comunicar la operación para que la Administración pueda ejercer derechos de tanteo o retracto.
• Devolver ayudas o beneficios recibidos si se solicita una descalificación admitida por la normativa.

No debe firmarse un precio superior mediante pagos separados por muebles, anexos u otros conceptos destinados a eludir el máximo legal. Esa práctica puede provocar sanciones y problemas con la autorización o el visado.

Qué comprobar antes de comprar una VPO usada

• La cédula o resolución de calificación definitiva.
• El régimen, expediente y fecha de protección.
• El precio máximo legal actualizado para vivienda y anexos.
• Si la transmisión necesita autorización o visado.
• Si existen derechos de tanteo y retracto.
• Las cargas y notas marginales de la finca mediante una nota simple.
• La situación de comunidad, IBI y suministros.
• La documentación de habitabilidad que corresponda; puedes consultar la guía sobre cédula de habitabilidad.

El Catastro describe el inmueble, pero no sustituye al Registro de la Propiedad ni al expediente administrativo de vivienda protegida. La confirmación definitiva del régimen y del precio máximo debe obtenerse del organismo autonómico competente.

Preguntas frecuentes sobre la vivienda protegida

¿Es obligatorio estar empadronado para solicitar una VPO?

Depende de la convocatoria. El destino como vivienda habitual sí es una condición esencial, pero la antigüedad de empadronamiento o la vinculación laboral con un municipio se regula en cada procedimiento.

¿Es obligatorio inscribirse en un registro de demandantes?

Es obligatorio cuando lo exige la normativa territorial o la promoción. Si no existe registro, pueden utilizarse listas específicas, convocatorias, sorteos u otras fórmulas públicas. No hay un registro estatal único válido para todas las VPO.

¿Estar inscrito garantiza que me adjudicarán una vivienda?

No. Solo permite participar en los procedimientos para los que la inscripción sea válida. La adjudicación depende del número de viviendas, las prioridades, el sorteo o baremo y el mantenimiento de los requisitos.

¿Puedo solicitar una VPO si heredé una parte de una vivienda?

Puede existir una excepción, pero depende del porcentaje, del valor, de la disponibilidad real de la vivienda y de la norma autonómica. La participación heredada debe declararse y documentarse.

¿Puedo vender una VPO antes de que termine la protección?

Puede ser posible cumpliendo el precio máximo, la autorización o visado y los requisitos de la persona compradora. No equivale a una venta libre y puede haber derechos de adquisición preferente de la Administración.

¿La vivienda protegida puede alquilarse?

Solo si su régimen y la normativa aplicable lo permiten. Puede exigirse autorización, precio máximo y que la persona arrendataria cumpla determinados requisitos. Una vivienda adjudicada para uso propio no debe alquilarse sin verificarlo previamente.

¿Qué ocurre si mis ingresos aumentan después de la adjudicación?

Los ingresos suelen comprobarse en la adjudicación o firma, pero los alquileres públicos pueden someterse a revisiones periódicas. Un aumento no produce siempre la pérdida automática de la vivienda; debe aplicarse la regulación del contrato y del programa.

¿VPO y vivienda social son lo mismo?

No exactamente. La vivienda social suele ser pública y destinarse al alquiler o cesión de hogares con especiales dificultades. La vivienda protegida es una categoría más amplia que también puede incluir viviendas privadas de precio limitado destinadas a compra o alquiler.

¿Cuánto tiempo hay que esperar para conseguir una VPO?

No existe un plazo general. Depende de la oferta disponible, el municipio, el cupo, el sistema de adjudicación y el número de solicitantes. La inscripción puede caducar antes de que aparezca una promoción, por lo que debe mantenerse actualizada y renovarse cuando corresponda.

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Fuente

Información elaborada a partir del Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030; la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, en su redacción consolidada tras la Sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024; la normativa autonómica de vivienda protegida; los valores oficiales del IPREM; y la información de la Comunidad de Madrid sobre viviendas calificadas conforme a los Decretos 74/2009 y 11/2005. Normativa y datos consultados en julio de 2026.