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El contrato de arras en España es un acuerdo privado que suele firmarse antes de la escritura pública de compraventa de una vivienda. Mediante este documento, comprador y vendedor dejan por escrito las condiciones esenciales de la operación y, normalmente, el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio.
Firmar unas arras no es una simple reserva informal. Dependiendo de cómo esté redactado el contrato, puede permitir el desistimiento, confirmar que la compraventa ya es vinculante o establecer una penalización por incumplimiento. Por eso es fundamental identificar claramente si se pactan arras penitenciales, confirmatorias o penales.
Resumen rápido sobre el contrato de arras
- No es obligatorio firmarlo antes de comprar una vivienda.
- Debe identificar correctamente a las partes y al inmueble.
- La cantidad entregada se descuenta normalmente del precio final.
- No todas las arras permiten desistir libremente de la compraventa.
- Las arras penitenciales deben pactarse de forma clara y expresa.
- Si el comprador necesita hipoteca, conviene incluir una condición específica de financiación.
- Antes de firmar deben comprobarse la titularidad, las cargas y la situación jurídica de la vivienda.
- El plazo para otorgar la escritura debe ser realista y estar claramente definido.
Antes de firmar este documento conviene revisar nuestra guía paso a paso sobre la compraventa de vivienda en España, donde explicamos las comprobaciones, impuestos y trámites de toda la operación.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura pública mediante el cual comprador y vendedor fijan las condiciones esenciales de una futura transmisión inmobiliaria.
Habitualmente, el comprador entrega una cantidad de dinero que queda vinculada a la operación y que, si la compraventa se completa, se descuenta del precio pendiente.
El documento puede recoger, entre otros elementos:
- La identidad de comprador y vendedor.
- La descripción de la vivienda y sus anexos.
- El precio total acordado.
- La cantidad entregada.
- La fecha límite para firmar ante notario.
- El estado de las cargas registrales.
- Las consecuencias de un incumplimiento.
- La condición de obtener financiación hipotecaria.
- La fecha de entrega de llaves y posesión.
Para qué sirve el contrato de arras
Las arras permiten documentar el compromiso entre las partes antes de otorgar la escritura pública. También ayudan a ordenar la operación mientras se prepara la futura hipoteca, se revisa la nota simple del Registro de la Propiedad, se comprueban los datos del Catastro, se gestiona la cancelación de cargas y se prepara la documentación notarial necesaria para la firma.
Para el comprador, el contrato puede servir para:
- Reservar la vivienda durante un plazo determinado.
- Fijar el precio para evitar modificaciones posteriores.
- Exigir que el inmueble se entregue libre de determinadas cargas.
- Condicionar la operación a la concesión de una hipoteca.
- Regular qué sucede si el vendedor incumple.
Para el vendedor, puede servir para:
- Acreditar el compromiso serio del comprador.
- Fijar una fecha límite para completar la venta.
- Establecer consecuencias si el comprador no paga o no comparece.
- Retirar temporalmente el inmueble del mercado.
¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No. Comprador y vendedor pueden acudir directamente a la escritura pública sin firmar previamente unas arras.
Sin embargo, es habitual utilizarlas cuando existe un período entre el acuerdo sobre el precio y la firma ante notario. Durante ese tiempo pueden necesitarse una tasación, la aprobación de una hipoteca, certificados de la comunidad, cancelación de cargas o comprobaciones urbanísticas.
Que no sea obligatorio no significa que carezca de efectos. Una vez firmado, el documento puede contener obligaciones plenamente vinculantes para ambas partes.
Diferencias entre reserva, arras y contrato de compraventa
Documento de reserva
La reserva suele utilizarse para retirar temporalmente una vivienda del mercado mientras el propietario decide si acepta una oferta o mientras se prepara un contrato más completo.
Antes de pagar una reserva debe comprobarse:
- Quién recibe el dinero.
- Si actúa en nombre del propietario.
- En qué casos se devuelve la cantidad.
- Cuánto tiempo permanecerá reservado el inmueble.
- Qué ocurre si el vendedor rechaza la oferta.
- Si la cantidad se descontará del precio.
El nombre del documento no determina por sí solo sus efectos. Un escrito titulado “reserva” puede contener verdaderas obligaciones de compraventa si su contenido recoge los elementos esenciales del negocio.
Contrato de arras
Las arras suelen reflejar un compromiso más avanzado. Normalmente ya existe acuerdo sobre la vivienda, el precio, la cantidad entregada y el plazo para otorgar la escritura.
El efecto concreto dependerá del tipo de arras pactado y de la redacción utilizada.
Contrato privado de compraventa
En un contrato privado de compraventa las partes pueden quedar directamente obligadas a comprar y vender. La entrega de una cantidad no significa necesariamente que exista un derecho de desistimiento.
Por ese motivo, no debe asumirse que incluir las palabras “señal” o “arras” permite automáticamente romper el contrato perdiendo o devolviendo una cantidad.
Escritura pública
La escritura pública formaliza la transmisión ante notario y permite presentar la adquisición en el Registro de la Propiedad. La compraventa de inmuebles debe documentarse públicamente para acceder con normalidad a la protección registral.
Podés ampliar el proceso completo en nuestra guía sobre el Registro de la Propiedad en España.
La firma de la escritura constituye la fase final de una operación que comienza mucho antes con las comprobaciones previas y, en muchos casos, con la firma de unas arras. Podés consultar todos los pasos en nuestra guía sobre la compraventa de vivienda en España.
Tipos de arras en España
Las consecuencias de las arras dependen de la función que las partes les hayan atribuido. Las tres categorías que se utilizan habitualmente son las arras confirmatorias, penitenciales y penales.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias acreditan que la compraventa se ha perfeccionado y que la cantidad entregada constituye un anticipo del precio.
No conceden por sí mismas un derecho libre de desistimiento. Si una parte incumple, la otra puede acudir a los remedios generales previstos para las obligaciones recíprocas, según el contrato y las circunstancias del caso.
La parte perjudicada podría reclamar:
- El cumplimiento de la compraventa.
- La resolución del contrato.
- La correspondiente indemnización de daños cuando proceda.
- Los intereses que resulten aplicables.
Arras penitenciales
Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes se desvincule de la operación asumiendo una consecuencia económica previamente conocida.
Conforme al artículo 1454 del Código Civil:
- Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
- Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.
Para evitar interpretaciones contradictorias, el contrato debe indicar expresamente que las cantidades se entregan como arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil y que las partes se reconocen la posibilidad de desistir en esas condiciones.
Arras penales
Las arras penales funcionan como una garantía o penalización anticipada frente al incumplimiento. No implican necesariamente que la parte incumplidora pueda liberarse de sus obligaciones pagando la penalización.
El contrato debe establecer con precisión:
- Qué conducta constituye incumplimiento.
- Qué cantidad se pierde o debe abonarse.
- Si puede exigirse además el cumplimiento.
- Si la penalización sustituye o no a una indemnización adicional.
Comparación de los tres tipos de arras
| Tipo | Función principal | ¿Permite desistir libremente? | Consecuencia habitual |
|---|---|---|---|
| Confirmatorias | Confirmar la compraventa y anticipar parte del precio | No | Puede reclamarse cumplimiento o resolución, según corresponda |
| Penitenciales | Permitir el desistimiento | Sí | El comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas |
| Penales | Penalizar el incumplimiento | No necesariamente | Se aplica la penalización pactada y puede subsistir la obligación |
No basta con poner un título genérico. El contenido completo del documento debe ser coherente con el tipo de arras elegido.
Qué debe incluir un contrato de arras
Identificación de comprador y vendedor
Deben constar los nombres completos, documentos de identidad, domicilios y, cuando corresponda, el estado civil y régimen económico matrimonial.
Si una persona firma en representación de otra, debe comprobarse que dispone de poder suficiente para vender, comprar o asumir las obligaciones previstas.
Identificación de todos los propietarios
La persona que firma como vendedor debe coincidir con el titular registral. Si la vivienda pertenece a varias personas, todas deben intervenir o estar correctamente representadas.
Descripción completa del inmueble
El contrato debe identificar la vivienda sin ambigüedades e incluir, cuando sea posible:
- Dirección completa.
- Superficie y descripción registral.
- Número de finca registral.
- Registro de la Propiedad competente.
- Referencia catastral.
- Garaje, trastero u otros anexos.
- Cuota en la comunidad de propietarios.
La información puede contrastarse mediante una nota simple del Registro de la Propiedad y la consulta de los datos del Catastro en España.
Precio total de compraventa
Debe indicarse el precio completo, la cantidad ya entregada, el importe pendiente y la forma en que se abonará en la escritura.
Cantidad entregada como arras
El contrato debe expresar:
- La cantidad exacta.
- La fecha y forma de pago.
- Quién recibe el dinero.
- Si se descuenta del precio final.
- Qué naturaleza jurídica tienen las arras.
- Qué ocurre con el dinero en cada supuesto.
Fecha límite para firmar la escritura
No conviene utilizar expresiones vagas como “a la mayor brevedad”. Debe fijarse una fecha concreta o un mecanismo objetivo para determinarla.
Notaría y comparecencia
Puede establecerse quién propondrá la notaría, cómo se comunicará la cita y con cuánta antelación deberán comparecer las partes.
Distribución de gastos e impuestos
El documento debe aclarar qué gastos corresponden a cada parte, sin perjuicio de las normas legales aplicables.
Entrega de llaves y posesión
Debe indicarse si la vivienda se entregará el día de la escritura o en otra fecha, y si se encontrará libre de ocupantes y pertenencias.
Comprobaciones antes de firmar unas arras
El comprador no debería entregar una cantidad importante sin conocer la situación jurídica y material de la vivienda.
Comprobar la titularidad
Debe verificarse que el vendedor figura como propietario y que tiene capacidad para disponer del inmueble.
Revisar las cargas registrales
La nota simple puede mostrar:
- Hipotecas.
- Embargos.
- Usufructos.
- Servidumbres.
- Condiciones resolutorias.
- Prohibiciones de disponer.
- Otras limitaciones inscritas.
Las arras deben establecer qué cargas serán canceladas, cuándo se hará y quién asumirá los gastos.
Comprobar la situación de la hipoteca del vendedor
Que un préstamo esté pagado no significa que la hipoteca haya sido cancelada en el Registro. Si continúa inscrita, debe acordarse su cancelación registral.
Revisar las deudas de la comunidad
Conviene solicitar información sobre:
- Cuotas pendientes.
- Derramas aprobadas.
- Obras previstas.
- Litigios de la comunidad.
- Importe de la cuota ordinaria.
Comprobar el IBI
Debe revisarse el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la correspondencia de la referencia catastral.
El IBI forma parte de los gastos que conviene revisar antes de firmar unas arras. También puede interesarte nuestra guía sobre la Agencia Tributaria (AEAT) en España, donde encontrarás información sobre los principales impuestos relacionados con la adquisición de inmuebles.
Verificar la situación urbanística
Esta revisión cobra especial importancia cuando existen ampliaciones, reformas, cambios de uso, viviendas unifamiliares, inmuebles antiguos o fincas situadas en suelo rústico.
Estas comprobaciones forman parte del proceso general de adquisición de un inmueble. Si necesitás conocer todas las etapas de una operación inmobiliaria, consultá nuestra guía sobre vivienda en España.
Comprobar la habitabilidad
Según la comunidad autónoma y las características del inmueble, puede ser relevante comprobar la documentación sobre ocupación o habitabilidad.
Podés consultar nuestra guía sobre la cédula de habitabilidad en España.
Viviendas protegidas
Si se trata de una VPO, deben verificarse el precio máximo, las autorizaciones, los requisitos del comprador y las limitaciones de transmisión.
Antes de entregar dinero consultá también la guía sobre vivienda protegida en España.
Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras
La legislación estatal no establece un porcentaje general obligatorio para todas las operaciones. La cantidad se negocia entre comprador y vendedor.
Su importe debe guardar una proporción razonable con:
- El precio de la vivienda.
- El tiempo que transcurrirá hasta la escritura.
- La seguridad de la financiación.
- Las comprobaciones que todavía estén pendientes.
- Las consecuencias económicas de un posible desistimiento o incumplimiento.
Una cantidad elevada aumenta el riesgo económico para ambas partes. Antes de entregarla conviene revisar el contrato y la documentación del inmueble.
Cómo pagar las arras
Es recomendable utilizar un medio de pago que deje constancia:
- Transferencia bancaria.
- Cheque bancario.
- Otro medio plenamente identificable.
El justificante debe conservarse junto con el contrato firmado.
Pago a una agencia inmobiliaria
Si el dinero se entrega a una inmobiliaria, debe quedar claro:
- En nombre de quién lo recibe.
- Si dispone de autorización del propietario.
- Dónde quedará depositado.
- Cuándo se entregará al vendedor.
- En qué casos deberá devolverse.
No conviene realizar pagos a cuentas que no estén identificadas en el documento.
Qué ocurre si el comprador se arrepiente
La consecuencia depende del tipo de arras y del contenido del contrato.
Con arras penitenciales
El comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada, siempre que el contrato haya configurado de forma clara esta posibilidad.
Con arras confirmatorias o penales
No debe presumirse que el comprador queda liberado simplemente perdiendo el dinero. El vendedor podría reclamar el cumplimiento, la resolución, una penalización o una indemnización, según corresponda.
Qué ocurre si el vendedor se arrepiente
Con arras penitenciales
El vendedor que desiste debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.
Por ejemplo, si recibió 10.000 euros como arras penitenciales, deberá reintegrar 20.000 euros si decide no continuar con la compraventa.
Con arras confirmatorias o penales
El comprador podría reclamar el cumplimiento de la venta, la resolución del contrato y los daños que procedan, dependiendo del contenido contractual y del caso concreto.
Qué se considera incumplimiento
El contrato debe detallar los principales supuestos, como:
- No comparecer a la firma sin causa justificada.
- No pagar el precio en el plazo acordado.
- No cancelar las cargas asumidas por el vendedor.
- Negarse a entregar la vivienda libre de ocupantes.
- No aportar documentos esenciales.
- Ocultar una circunstancia jurídica relevante.
- Vender el inmueble a otra persona.
Cómo comunicar un desistimiento o incumplimiento
La comunicación debería realizarse por un medio que permita acreditar su contenido, fecha y recepción.
Cuando exista conflicto sobre una cantidad importante, resulta prudente obtener asesoramiento jurídico antes de enviar una comunicación definitiva o firmar una resolución del contrato.
Contrato de arras condicionado a la hipoteca
Uno de los mayores riesgos aparece cuando el comprador firma arras antes de saber si el banco aprobará la financiación.
La denegación de la hipoteca no anula automáticamente el contrato ni obliga siempre al vendedor a devolver el dinero. Para proteger al comprador, debe incluirse una condición de financiación clara.
Qué debe indicar la cláusula hipotecaria
- El importe mínimo de financiación necesario.
- El porcentaje del precio que debe financiarse.
- El plazo para solicitar la hipoteca.
- El número de entidades a las que debe solicitarse, si se pacta.
- Cómo debe acreditarse la denegación.
- Qué ocurre si el banco concede menos dinero del necesario.
- Si las arras se devuelven íntegramente.
- El plazo para efectuar la devolución.
- Qué ocurre si la tasación resulta insuficiente.
Ejemplo de situación de riesgo
Si el contrato solo dice que el comprador solicitará una hipoteca, pero no establece que la compraventa queda condicionada a su concesión, la falta de financiación puede no liberarlo de sus obligaciones.
Preaprobación no equivale a concesión definitiva
Una simulación, estudio previo o comunicación comercial del banco no siempre supone una aprobación definitiva.
La entidad puede condicionar la operación a:
- La tasación del inmueble.
- La comprobación de ingresos.
- La revisión de deudas.
- La estabilidad laboral.
- La documentación registral.
- La evaluación final de solvencia.
Plazo suficiente para tramitar la hipoteca
El plazo de las arras debe permitir que el banco complete el estudio, emita la documentación precontractual y se cumplan los plazos legales previos a la escritura hipotecaria.
No conviene fijar una fecha de firma excesivamente próxima si la financiación todavía no está aprobada.
Situaciones especiales que deben regularse
Vivienda con una hipoteca pendiente
El contrato debe indicar si la carga se cancelará antes de la escritura, simultáneamente con la venta o mediante otra solución aceptada por las partes y las entidades financieras.
Si la compra se financia mediante un préstamo, también puede interesarte nuestra futura guía sobre hipotecas en España, donde explicaremos los requisitos, la documentación necesaria y el procedimiento para solicitar financiación hipotecaria.
Vivienda heredada
Debe comprobarse que la herencia esté correctamente aceptada y que quienes venden sean titulares o puedan formalizar la transmisión.
Vivienda perteneciente a varios propietarios
Todos los propietarios deben firmar o conferir poder suficiente. La firma de uno solo puede no comprometer válidamente a los demás.
Vivienda alquilada
Deben revisarse el contrato de arrendamiento, su duración, el estado de la fianza, los posibles derechos del inquilino y la fecha en que podrá entregarse la posesión.
Vivienda ocupada
Las arras deben describir claramente la situación y establecer quién asume el riesgo de recuperar la posesión. No debe darse por hecho que la firma de la escritura resolverá automáticamente la ocupación.
Compra por una persona extranjera
El comprador extranjero necesitará normalmente un Número de Identidad de Extranjero para formalizar la operación y cumplir sus obligaciones fiscales.
Podés consultar nuestra guía sobre cómo obtener el NIE en España.
Vendedor no residente fiscal
La operación puede generar obligaciones específicas de retención para el comprador. Este punto debe revisarse antes de determinar cómo se pagará el precio en la escritura.
Compra de vivienda nueva sobre plano
Cuando se entregan cantidades anticipadas a un promotor deben revisarse las garantías aplicables, el calendario de pagos, la licencia, el plazo de entrega y las consecuencias del retraso.
Discrepancias entre Registro y Catastro
Las diferencias de superficie, anexos o descripción deben analizarse antes de comprometer definitivamente la compra.
Cómo proteger al comprador
- Solicitar una nota simple reciente.
- Comprobar que firman todos los propietarios.
- Verificar las cargas y deudas.
- Condicionar la operación a la obtención de financiación cuando sea necesaria.
- Exigir la entrega libre de ocupantes y arrendatarios, cuando corresponda.
- Regular la cancelación de la hipoteca del vendedor.
- Comprobar la situación urbanística y catastral.
- Detallar los muebles y elementos que permanecerán en la vivienda.
- Fijar una fecha concreta para la escritura y entrega de llaves.
Cómo proteger al vendedor
- Comprobar la solvencia y financiación del comprador.
- Fijar un plazo definitivo para otorgar la escritura.
- Definir qué se considera incumplimiento.
- Identificar correctamente la cantidad recibida.
- No entregar las llaves antes de recibir el precio salvo acuerdo suficientemente protegido.
- Determinar qué sucede si el comprador demora la firma.
- Conservar todos los justificantes de pagos y comunicaciones.
Errores frecuentes en un contrato de arras
- Utilizar un modelo genérico sin adaptarlo al inmueble.
- No especificar el tipo de arras.
- Confundir una reserva con unas arras penitenciales.
- Firmar sin solicitar información registral.
- No incluir una cláusula de financiación.
- Fijar un plazo insuficiente para tramitar la hipoteca.
- No indicar cómo se cancelarán las cargas.
- No comprobar quién es el propietario.
- No regular la entrega de llaves.
- No incluir garaje o trastero en la descripción.
- Pagar a un intermediario sin aclarar en nombre de quién recibe el dinero.
- No determinar qué sucede si la tasación es inferior al precio.
- Confiar en que cualquier entrega de dinero permite desistir.
Importante: un contrato de arras puede comprometer una cantidad económica elevada y generar obligaciones exigibles. Cuando existan cargas, herencias, arrendamientos, compradores extranjeros, viviendas protegidas o financiación pendiente, conviene obtener asesoramiento profesional antes de firmar.
Checklist antes de firmar unas arras
- Identidad de comprador y vendedor comprobada.
- Titularidad registral verificada.
- Nota simple reciente obtenida.
- Descripción de vivienda y anexos revisada.
- Referencia catastral comprobada.
- Cargas identificadas.
- Deudas de comunidad revisadas.
- IBI comprobado.
- Situación de ocupación aclarada.
- Precio total correctamente indicado.
- Cantidad entregada identificada.
- Tipo de arras expresamente definido.
- Plazo de escritura realista.
- Cláusula hipotecaria incluida, si corresponde.
- Entrega de llaves regulada.
- Distribución de gastos definida.
- Consecuencias del incumplimiento claramente redactadas.
- Forma de comunicación entre las partes establecida.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Las arras son obligatorias para comprar una vivienda?
No. Las partes pueden formalizar directamente la compraventa en escritura pública. Las arras son un acuerdo previo de uso frecuente, pero no obligatorio.
¿Todas las arras permiten arrepentirse?
No. El derecho de desistimiento es característico de las arras penitenciales cuando se ha pactado claramente. Las confirmatorias y penales pueden producir consecuencias diferentes.
¿Cuánto dinero debe entregarse?
No existe un porcentaje estatal obligatorio para todas las operaciones. La cantidad se negocia y debe quedar expresamente identificada en el contrato.
¿Qué pierde el comprador si desiste?
Si se pactaron arras penitenciales, perderá la cantidad entregada. Con otro tipo de arras, podrían reclamarse consecuencias adicionales según el contrato.
¿Qué debe pagar el vendedor si se retira?
Con arras penitenciales, debe devolver duplicada la cantidad recibida. En otros supuestos pueden aplicarse remedios contractuales diferentes.
¿Se devuelven las arras si el banco deniega la hipoteca?
No necesariamente. Debe existir una cláusula que condicione la compra a la obtención de financiación y regule con precisión la devolución.
¿Puede firmar las arras solamente uno de los propietarios?
La venta requiere la intervención de todos los titulares o de representantes con poder suficiente. Firmar con una sola persona sin comprobar la titularidad puede generar un conflicto serio.
¿Es necesario firmar ante notario?
Las arras suelen formalizarse en documento privado. No obstante, su contenido puede generar obligaciones jurídicas relevantes desde el momento de la firma.
¿Las arras tributan por separado?
La entrega suele funcionar como parte anticipada del precio, pero su tratamiento puede depender de la operación, especialmente en vivienda nueva y pagos realizados a promotores.
¿Pueden ampliarse los plazos?
Sí, si ambas partes lo acuerdan. La ampliación debe documentarse por escrito antes de que venza el plazo original.
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Fuentes consultadas
Boletín Oficial del Estado — Código Civil: obligaciones recíprocas, contratos, compraventa y arras.
Boletín Oficial del Estado — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Consejo General del Notariado — Información sobre compraventa de vivienda, contratos privados, escritura pública y financiación hipotecaria.
Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España — Información sobre titularidad, cargas, nota simple e inscripción registral.
Consejo General del Poder Judicial — Información y criterios generales sobre contratos, obligaciones civiles y resolución de conflictos derivados de compraventas inmobiliarias.
La información de esta guía es general. La interpretación del contrato depende de su redacción completa, de las circunstancias de la operación y de la normativa civil aplicable en cada territorio.
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