domingo, 12 de julio de 2026

Contrato de arras en España: tipos, claves y consecuencias

✔ Información revisada y actualizada en julio de 2026.

El contrato de arras en España es un acuerdo privado que suele firmarse antes de la escritura pública de compraventa de una vivienda. Comprador y vendedor fijan las condiciones esenciales de la operación y, normalmente, el comprador entrega una cantidad a cuenta del precio.

Firmar unas arras no es una reserva informal ni un trámite sin consecuencias. Según la redacción, el documento puede confirmar una compraventa ya vinculante, permitir el desistimiento mediante la pérdida o devolución duplicada de la señal, o establecer una pena por incumplimiento. El título del documento no basta: importan sus cláusulas completas y la legislación civil aplicable.

Respuesta rápida:

Las arras no son obligatorias y no existe un porcentaje legal único. Antes de pagar deben comprobarse la titularidad, las cargas, la situación de la vivienda y la financiación. Si se pretende poder desistir conforme al artículo 1454 del Código Civil, las arras penitenciales deben quedar pactadas de forma inequívoca. Si la compra depende de una hipoteca, la devolución del dinero debe regularse expresamente y con documentos, plazos e importes concretos.

Resumen rápido sobre el contrato de arras

  • No es obligatorio firmarlo antes de comprar una vivienda.
  • Debe identificar correctamente a las partes y al inmueble.
  • La cantidad entregada se descuenta normalmente del precio final.
  • No todas las arras permiten desistir libremente de la compraventa.
  • Las arras penitenciales deben pactarse de forma clara y expresa.
  • Si el comprador necesita hipoteca, conviene incluir una condición específica de financiación.
  • Antes de firmar deben comprobarse la titularidad, las cargas y la situación jurídica de la vivienda.
  • El plazo para otorgar la escritura debe ser realista y estar claramente definido.
  • La legislación civil aplicable puede modificar las consecuencias; Cataluña tiene reglas específicas.
  • En vivienda en construcción deben revisarse las garantías de las cantidades anticipadas.

Antes de firmar este documento conviene revisar la guía paso a paso sobre la compraventa de vivienda en España, donde se explican las comprobaciones, los impuestos y los trámites de toda la operación.

Índice de la guía

Qué es un contrato de arras

El contrato de arras es un acuerdo previo a la escritura pública mediante el cual comprador y vendedor fijan las condiciones esenciales de una futura transmisión inmobiliaria.

Habitualmente, el comprador entrega una cantidad de dinero que queda vinculada a la operación y que, si la compraventa se completa, se descuenta del precio pendiente. El contrato puede ser plenamente obligatorio desde la firma aunque la escritura pública se otorgue más adelante.

El documento puede recoger, entre otros elementos:

  • La identidad de comprador y vendedor.
  • La descripción de la vivienda y sus anexos.
  • El precio total acordado.
  • La cantidad entregada.
  • La fecha límite para firmar ante notario.
  • El estado de las cargas registrales.
  • Las consecuencias de un incumplimiento.
  • La condición de obtener financiación hipotecaria.
  • La fecha de entrega de llaves y posesión.

Para qué sirve el contrato de arras

Las arras permiten documentar el compromiso entre las partes antes de otorgar la escritura pública. También ayudan a ordenar la operación mientras se tramita una hipoteca en España, se revisa la nota simple del Registro de la Propiedad, se comprueban los datos del Catastro, se gestiona la cancelación de cargas y se prepara la documentación notarial necesaria para la firma.

Para el comprador, el contrato puede servir para:

  • Reservar la vivienda durante un plazo determinado.
  • Fijar el precio para evitar modificaciones posteriores.
  • Exigir que el inmueble se entregue libre de determinadas cargas.
  • Condicionar la operación a la concesión de una hipoteca.
  • Regular qué sucede si el vendedor incumple.

Para el vendedor, puede servir para:

  • Acreditar el compromiso serio del comprador.
  • Fijar una fecha límite para completar la venta.
  • Establecer consecuencias si el comprador no paga o no comparece.
  • Retirar temporalmente el inmueble del mercado.

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?

No. Comprador y vendedor pueden acudir directamente a la escritura pública sin firmar previamente unas arras.

Sin embargo, es habitual utilizarlas cuando existe un período entre el acuerdo sobre el precio y la firma ante notario. Durante ese tiempo pueden necesitarse una tasación, la aprobación de una hipoteca, certificados de la comunidad, cancelación de cargas o comprobaciones urbanísticas.

Que no sea obligatorio no significa que carezca de efectos. Una vez firmado, el documento puede contener obligaciones plenamente vinculantes para ambas partes.

El Consejo General del Notariado recuerda que el documento privado es un contrato válido y obliga desde su firma. El comprador puede consultar a un notario antes de asumir el compromiso, no únicamente el día de la escritura.

Diferencias entre reserva, arras y contrato de compraventa

Documento de reserva

La reserva suele utilizarse para retirar temporalmente una vivienda del mercado mientras el propietario decide si acepta una oferta o mientras se prepara un contrato más completo.

Antes de pagar una reserva debe comprobarse:

  • Quién recibe el dinero.
  • Si actúa en nombre del propietario.
  • En qué casos se devuelve la cantidad.
  • Cuánto tiempo permanecerá reservado el inmueble.
  • Qué ocurre si el vendedor rechaza la oferta.
  • Si la cantidad se descontará del precio.

El nombre del documento no determina por sí solo sus efectos. Un escrito titulado “reserva” puede contener verdaderas obligaciones de compraventa si su contenido recoge los elementos esenciales del negocio.

Contrato de arras

Las arras suelen reflejar un compromiso más avanzado. Normalmente ya existe acuerdo sobre la vivienda, el precio, la cantidad entregada y el plazo para otorgar la escritura.

El efecto concreto dependerá del tipo de arras pactado y de la redacción utilizada.

Contrato privado de compraventa

En un contrato privado de compraventa las partes pueden quedar directamente obligadas a comprar y vender. La entrega de una cantidad no significa necesariamente que exista un derecho de desistimiento.

Por ese motivo, no debe asumirse que incluir las palabras “señal” o “arras” permite automáticamente romper el contrato perdiendo o devolviendo una cantidad.

Escritura pública

La escritura pública formaliza la transmisión ante notario y permite presentar la adquisición en el Registro de la Propiedad. La compraventa de inmuebles debe documentarse públicamente para acceder con normalidad a la protección registral. Puede consultarse la guía sobre la escritura de compraventa de una vivienda.

Puede ampliar el proceso en la guía sobre el Registro de la Propiedad en España.

La firma de la escritura constituye la fase final de una operación que comienza mucho antes con las comprobaciones previas y, en muchos casos, con la firma de unas arras. Todos los pasos se explican en la guía sobre la compraventa de vivienda en España.

Tipos de arras en España

Las consecuencias de las arras dependen de la función que las partes les hayan atribuido. Las tres categorías que se utilizan habitualmente son las arras confirmatorias, penitenciales y penales.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias acreditan que la compraventa se ha perfeccionado y que la cantidad entregada constituye un anticipo del precio.

El artículo 1450 del Código Civil establece, con carácter general, que la venta es obligatoria para comprador y vendedor desde que existe acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque todavía no se hayan entregado. Por eso unas arras confirmatorias no son una opción gratuita para abandonar la operación.

No conceden por sí mismas un derecho libre de desistimiento. Si una parte incumple, la otra puede acudir a los remedios generales previstos para las obligaciones recíprocas, según el contrato y las circunstancias del caso.

La parte perjudicada podría reclamar:

  • El cumplimiento de la compraventa.
  • La resolución del contrato.
  • La correspondiente indemnización de daños cuando proceda.
  • Los intereses que resulten aplicables.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales permiten que cualquiera de las partes se desvincule de la operación asumiendo una consecuencia económica previamente conocida.

Conforme al artículo 1454 del Código Civil:

  • Si desiste el comprador, pierde la cantidad entregada.
  • Si desiste el vendedor, debe devolverla duplicada.

Para evitar interpretaciones contradictorias, el contrato debe indicar expresamente que las cantidades se entregan como arras penitenciales conforme al artículo 1454 del Código Civil y que las partes se reconocen la posibilidad de desistir en esas condiciones.

Atención: no debe utilizarse “rescisión”, “resolución”, “desistimiento” e “incumplimiento” como si fueran sinónimos. Si se quiere conceder un derecho de desistimiento, el contrato debe decirlo claramente y separar ese supuesto del incumplimiento de otras obligaciones.

Arras penales

Las arras penales funcionan como una garantía o penalización anticipada frente al incumplimiento. No implican necesariamente que la parte incumplidora pueda liberarse de sus obligaciones pagando la penalización.

El contrato debe establecer con precisión:

  • Qué conducta constituye incumplimiento.
  • Qué cantidad se pierde o debe abonarse.
  • Si puede exigirse además el cumplimiento.
  • Si la penalización sustituye o no a una indemnización adicional.

La cláusula penal debe coordinarse con el resto del contrato. Si solo se habla de una penalización sin aclarar si sustituye a los daños o si permite exigir la venta, puede surgir una controversia sobre el remedio disponible y su alcance.

Comparación de los tres tipos de arras

Tipo Función principal ¿Permite desistir libremente? Consecuencia habitual
Confirmatorias Confirmar la compraventa y anticipar parte del precio No Puede reclamarse cumplimiento o resolución, según corresponda
Penitenciales Permitir el desistimiento Sí El comprador pierde las arras o el vendedor las devuelve duplicadas
Penales Penalizar el incumplimiento No necesariamente Se aplica la penalización pactada y puede subsistir la obligación

No basta con poner un título genérico. El contenido completo del documento debe ser coherente con el tipo de arras elegido.

Qué debe incluir un contrato de arras

Identificación de comprador y vendedor

Deben constar los nombres completos, documentos de identidad, domicilios y, cuando corresponda, el estado civil y régimen económico matrimonial.

Si una persona firma en representación de otra, debe comprobarse que dispone de poder suficiente para vender, comprar o asumir las obligaciones previstas.

Identificación de todos los propietarios

La persona que firma como vendedor debe coincidir con el titular registral. Si la vivienda pertenece a varias personas, todas deben intervenir o estar correctamente representadas.

También debe revisarse el estado civil y el régimen económico matrimonial. Si se trata de un bien ganancial deben intervenir ambos cónyuges; además, la vivienda familiar puede exigir el consentimiento de ambos aunque registralmente pertenezca a uno solo. No debe aceptarse la firma de una única persona sin comprobar estas circunstancias.

Descripción completa del inmueble

El contrato debe identificar la vivienda sin ambigüedades e incluir, cuando sea posible:

  • Dirección completa.
  • Superficie y descripción registral.
  • Número de finca registral.
  • Registro de la Propiedad competente.
  • Referencia catastral.
  • Garaje, trastero u otros anexos.
  • Cuota en la comunidad de propietarios.

La información puede contrastarse mediante una nota simple del Registro de la Propiedad y la consulta de los datos del Catastro en España.

Precio total de compraventa

Debe indicarse el precio completo, la cantidad ya entregada, el importe pendiente y la forma en que se abonará en la escritura.

Cantidad entregada como arras

El contrato debe expresar:

  • La cantidad exacta.
  • La fecha y forma de pago.
  • Quién recibe el dinero.
  • Si se descuenta del precio final.
  • Qué naturaleza jurídica tienen las arras.
  • Qué ocurre con el dinero en cada supuesto.

Fecha límite para firmar la escritura

No conviene utilizar expresiones vagas como “a la mayor brevedad”. Debe fijarse una fecha concreta o un mecanismo objetivo para determinarla.

Notaría y comparecencia

Puede establecerse quién propondrá la notaría, cómo se comunicará la cita y con cuánta antelación deberán comparecer las partes.

Distribución de gastos e impuestos

El documento debe aclarar qué gastos corresponden a cada parte, sin perjuicio de las normas legales aplicables. Para presupuestar la operación puede consultarse la guía de gastos al comprar una vivienda en España.

Entrega de llaves y posesión

Debe indicarse si la vivienda se entregará el día de la escritura o en otra fecha, y si se encontrará libre de ocupantes y pertenencias.

Inventario y estado de conservación

Si se venden muebles, electrodomésticos u otros elementos, conviene incorporar un inventario firmado y, si es necesario, fotografías. También puede dejarse constancia de reparaciones pendientes, desperfectos conocidos y del estado en que debe entregarse la vivienda.

Documentación y certificados pendientes

El contrato debe identificar qué documentos entregará el vendedor antes de la escritura: certificado de la comunidad, recibos del IBI, certificado energético, documentación de cargas, licencias o acreditación de habitabilidad cuando sea exigible.

Prórroga y modificaciones

Debe indicarse si el plazo se prorroga automáticamente en algún supuesto o si cualquier ampliación exige un anexo firmado. Una conversación por teléfono no ofrece la misma seguridad que una modificación escrita antes del vencimiento.

Domicilios y medios de notificación

Conviene designar domicilios, correos electrónicos y, cuando proceda, un medio fehaciente para comunicar la cita de notaría, la denegación de financiación, el desistimiento o un requerimiento de cumplimiento.

Comprobaciones antes de firmar unas arras

El comprador no debería entregar una cantidad importante sin conocer la situación jurídica y material de la vivienda.

Comprobar la titularidad

Debe verificarse que el vendedor figura como propietario y que tiene capacidad para disponer del inmueble.

La identidad del firmante debe cotejarse con la nota simple y su documento. Si interviene una sociedad, una herencia, un tutor, un apoderado o una persona con medidas de apoyo, hay que comprobar la representación y las autorizaciones que correspondan.

Revisar las cargas registrales

La nota simple puede mostrar:

  • Hipotecas.
  • Embargos.
  • Usufructos.
  • Servidumbres.
  • Condiciones resolutorias.
  • Prohibiciones de disponer.
  • Otras limitaciones inscritas.

Las arras deben establecer qué cargas serán canceladas, cuándo se hará y quién asumirá los gastos.

Comprobar la situación de la hipoteca del vendedor

Que un préstamo esté pagado no significa que la hipoteca haya sido cancelada en el Registro. Si continúa inscrita, debe acordarse su cancelación registral.

El contrato debe indicar si la deuda se cancelará antes de la escritura o simultáneamente con parte del precio, quién solicitará el certificado bancario y quién asumirá notaría, gestoría y Registro. Puede consultarse el procedimiento de cancelación registral de una hipoteca.

Revisar las deudas de la comunidad

Conviene solicitar información sobre:

  • Cuotas pendientes.
  • Derramas aprobadas.
  • Obras previstas.
  • Litigios de la comunidad.
  • Importe de la cuota ordinaria.

Comprobar el IBI

Debe revisarse el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la correspondencia de la referencia catastral.

El IBI es un tributo municipal. Conviene indicar si existe alguna deuda, cómo se distribuirá económicamente el recibo del año de la venta y qué justificantes entregará el vendedor, sin confundir ese acuerdo interno con la posición de las partes frente a la Administración.

Verificar la situación urbanística

Esta revisión cobra especial importancia cuando existen ampliaciones, reformas, cambios de uso, viviendas unifamiliares, inmuebles antiguos o fincas situadas en suelo rústico.

Estas comprobaciones forman parte del proceso general de adquisición de un inmueble. Todas las etapas pueden consultarse en la guía sobre vivienda en España.

Licencias, reformas y superficies

Una terraza cerrada, una ampliación, un cambio de uso o una división interior pueden no coincidir con Registro, Catastro o licencia. Las arras deben decidir qué ocurre si la discrepancia no puede regularizarse, afecta a la financiación o reduce de forma relevante la superficie o el uso esperado.

Comprobar la habitabilidad

Según la comunidad autónoma y las características del inmueble, puede ser relevante comprobar la documentación sobre ocupación o habitabilidad.

Puede consultar la guía sobre la cédula de habitabilidad en España.

Viviendas protegidas

Si se trata de una VPO, deben verificarse el precio máximo, las autorizaciones, los requisitos del comprador y las limitaciones de transmisión.

Antes de entregar dinero debe consultarse también la guía sobre vivienda protegida en España.

Certificado energético y estado del edificio

Además del certificado de eficiencia energética, conviene preguntar por inspecciones del edificio, derramas, obras aprobadas, posibles daños estructurales y procedimientos administrativos. El contrato puede condicionar la compra a la entrega o comprobación de documentación concreta.

Tasación y adecuación para la hipoteca

La tasación hipotecaria no sustituye la revisión jurídica ni garantiza que el banco financie el precio. Si la compra depende de un valor mínimo, el contrato debe aclarar qué sucede cuando la tasación de la vivienda queda por debajo del importe previsto.

Cuánto dinero se entrega en un contrato de arras

La legislación estatal no establece un porcentaje general obligatorio para todas las operaciones. La cantidad se negocia entre comprador y vendedor.

Su importe debe guardar una proporción razonable con:

  • El precio de la vivienda.
  • El tiempo que transcurrirá hasta la escritura.
  • La seguridad de la financiación.
  • Las comprobaciones que todavía estén pendientes.
  • Las consecuencias económicas de un posible desistimiento o incumplimiento.

Una cantidad elevada aumenta el riesgo económico para ambas partes. Antes de entregarla conviene revisar el contrato y la documentación del inmueble.

Aunque en la práctica se mencionen porcentajes habituales, como el 10 %, no existe una regla estatal que obligue a utilizar esa cifra. Debe elegirse una cantidad compatible con el riesgo real y con las consecuencias que las partes quieren atribuirle.

Cómo pagar las arras

Es recomendable utilizar un medio de pago que deje constancia:

  • Transferencia bancaria.
  • Cheque bancario.
  • Otro medio plenamente identificable.

El justificante debe conservarse junto con el contrato firmado.

La transferencia debería identificar la vivienda y el concepto del pago. El contrato debe acusar recibo o prever cuándo se entenderá abonada la cantidad. No deben utilizarse pagos en efectivo que dificulten acreditar el origen, la fecha o el destinatario, y deben respetarse las limitaciones legales aplicables.

Pago a una agencia inmobiliaria

Si el dinero se entrega a una inmobiliaria, debe quedar claro:

  • En nombre de quién lo recibe.
  • Si dispone de autorización del propietario.
  • Dónde quedará depositado.
  • Cuándo se entregará al vendedor.
  • En qué casos deberá devolverse.

No conviene realizar pagos a cuentas que no estén identificadas en el documento.

Firma y pago a distancia

Si las partes firman desde lugares distintos, debe definirse cuándo queda perfeccionado el contrato, qué sistema de firma se utilizará, cuándo se realiza el pago y qué sucede si una copia no llega firmada. Un simple intercambio de borradores no debe confundirse con la aceptación definitiva.

Qué ocurre si el comprador se arrepiente

La consecuencia depende del tipo de arras y del contenido del contrato.

Con arras penitenciales

El comprador puede desistir perdiendo la cantidad entregada, siempre que el contrato haya configurado de forma clara esta posibilidad.

Con arras confirmatorias o penales

No debe presumirse que el comprador queda liberado simplemente perdiendo el dinero. El vendedor podría reclamar el cumplimiento, la resolución, una penalización o una indemnización, según corresponda.

La imposibilidad personal de conseguir el dinero, un cambio de opinión o una oferta bancaria peor de la esperada no liberan automáticamente al comprador. El resultado depende de la cláusula de financiación, del tipo de arras y del resto del contrato.

Qué ocurre si el vendedor se arrepiente

Con arras penitenciales

El vendedor que desiste debe devolver al comprador el doble de la cantidad recibida.

Por ejemplo, si recibió 10.000 euros como arras penitenciales, deberá reintegrar 20.000 euros si decide no continuar con la compraventa.

Con arras confirmatorias o penales

El comprador podría reclamar el cumplimiento de la venta, la resolución del contrato y los daños que procedan, dependiendo del contenido contractual y del caso concreto.

Que el vendedor encuentre después una oferta superior no le permite ignorar el contrato. Si existen arras penitenciales puede ejercer el desistimiento pactado devolviendo el doble; si no existe ese derecho, la otra parte puede intentar exigir los remedios contractuales correspondientes.

Qué se considera incumplimiento

El contrato debe detallar los principales supuestos, como:

  • No comparecer a la firma sin causa justificada.
  • No pagar el precio en el plazo acordado.
  • No cancelar las cargas asumidas por el vendedor.
  • Negarse a entregar la vivienda libre de ocupantes.
  • No aportar documentos esenciales.
  • Ocultar una circunstancia jurídica relevante.
  • Vender el inmueble a otra persona.

Cómo comunicar un desistimiento o incumplimiento

La comunicación debería realizarse por un medio que permita acreditar su contenido, fecha y recepción.

Cuando exista conflicto sobre una cantidad importante, resulta prudente obtener asesoramiento jurídico antes de enviar una comunicación definitiva o firmar una resolución del contrato.

Vencimiento del plazo y requerimiento para firmar

No siempre basta con que llegue la fecha para atribuir automáticamente el incumplimiento. El contrato debe indicar si el plazo es esencial, quién debe convocar la notaría, con qué antelación y qué documentación debe estar disponible. Si una parte no coopera, conviene realizar un requerimiento fehaciente antes de resolver o disponer del dinero.

Acuerdo de resolución

Si ambas partes deciden terminar la operación, deben firmar un documento que identifique el contrato original, el importe que se devuelve o retiene, la fecha de pago y la renuncia —si procede— a reclamaciones posteriores. No es prudente devolver dinero sin dejar constancia de la extinción del acuerdo.

Contrato de arras condicionado a la hipoteca

Uno de los mayores riesgos aparece cuando el comprador firma arras antes de saber si el banco aprobará la financiación.

La denegación de la hipoteca no anula automáticamente el contrato ni obliga siempre al vendedor a devolver el dinero. Para proteger al comprador, debe incluirse una condición de financiación clara.

Qué debe indicar la cláusula hipotecaria

  • El importe mínimo de financiación necesario.
  • El porcentaje del precio que debe financiarse.
  • Si existe un plazo o cuota máxima que resulte imprescindible.
  • El plazo para solicitar la hipoteca.
  • El número de entidades a las que debe solicitarse, si se pacta.
  • Cómo debe acreditarse la denegación.
  • Qué ocurre si el banco concede menos dinero del necesario.
  • Si las arras se devuelven íntegramente.
  • El plazo para efectuar la devolución.
  • Qué ocurre si la tasación resulta insuficiente.
  • Cómo y cuándo debe comunicarse el resultado al vendedor.

No es igual condicionar la compra a “obtener una hipoteca” que exigir una financiación mínima de 180.000 euros antes de una fecha determinada. Cuanto más objetiva sea la cláusula, menor será el riesgo de discutir si una oferta parcial, más cara o con avalistas cumple la condición.

Qué documentación puede acreditar la denegación

El contrato puede exigir una comunicación escrita de una o varias entidades, una resolución del estudio o documentación equivalente. También debe aclarar si basta una denegación por solvencia o si se incluyen problemas del inmueble, como una tasación insuficiente, una carga o una irregularidad urbanística.

El comprador debe actuar con diligencia: presentar la solicitud en plazo, aportar documentación veraz y responder a los requerimientos del banco. Una cláusula de financiación no debe utilizarse como excusa si la denegación se provoca por inactividad o por ocultar información.

Ejemplo de situación de riesgo

Si el contrato solo dice que el comprador solicitará una hipoteca, pero no establece que la compraventa queda condicionada a su concesión, la falta de financiación puede no liberarlo de sus obligaciones.

Preaprobación no equivale a concesión definitiva

Una simulación, estudio previo o comunicación comercial del banco no siempre supone una aprobación definitiva.

La entidad puede condicionar la operación a:

  • La tasación del inmueble.
  • La comprobación de ingresos.
  • La revisión de deudas.
  • La estabilidad laboral.
  • La documentación registral.
  • La evaluación final de solvencia.

La aprobación puede quedar sujeta además a la vivienda concreta y a que la información aportada no cambie. La guía sobre la capacidad de endeudamiento para una hipoteca ayuda a calcular una cuota asumible antes de firmar.

Plazo suficiente para tramitar la hipoteca

El plazo de las arras debe permitir que el banco complete el estudio, emita la documentación precontractual y se cumplan los plazos legales previos a la escritura hipotecaria.

No conviene fijar una fecha de firma excesivamente próxima si la financiación todavía no está aprobada.

Ejemplo orientativo de estructura

“La eficacia de la compraventa queda condicionada a que la parte compradora obtenga, antes del [fecha], financiación bancaria por un importe mínimo de [cantidad]. La denegación deberá comunicarse y acreditarse mediante [documentos] dentro de [plazo]. Cumplidos esos requisitos sin que la denegación sea imputable a negligencia del comprador, el contrato quedará sin efecto y la cantidad entregada será devuelta íntegramente en [plazo].”

El texto es únicamente una estructura explicativa. Debe adaptarse a la operación, al territorio, al importe, a la tasación y a las obligaciones que las partes quieran asumir.

Reglas especiales de las arras en Cataluña

España no tiene un único régimen civil idéntico para todas las operaciones. Algunas comunidades cuentan con derecho civil propio. Cuando el inmueble o las partes están vinculados a un territorio con legislación foral o especial, debe determinarse qué norma rige el contrato.

En Cataluña, el artículo 621-8 del Código Civil catalán establece que la cantidad entregada por el comprador se entiende como arras confirmatorias. Las penitenciales deben pactarse expresamente; si desiste el comprador las pierde y, si desiste el vendedor, debe devolverlas dobladas, salvo la especialidad relativa a financiación.

Financiación por un tercero en Cataluña

El artículo 621-49 contiene una regla que no debe omitirse. Si el contrato prevé que todo o parte del precio se financiará por una entidad de crédito, el comprador puede desistir, salvo pacto en contrario, cuando justifica documentalmente dentro del plazo pactado que la entidad designada denegó la financiación o la subrogación en la hipoteca, siempre que la negativa no derive de negligencia del comprador.

En ese supuesto, el vendedor debe devolver el precio anticipado y, cuando proceda, las arras penitenciales, y el comprador debe dejar al vendedor en la situación en la que estaría si el contrato no se hubiera celebrado. Aun así, no conviene confiar en fórmulas genéricas: el contrato debe identificar la financiación prevista, el plazo y la prueba de la denegación.

Depósito notarial de arras en Cataluña

Las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad. En ese caso, el inmueble queda afecto a su devolución en los términos del artículo 621-8. Es una posibilidad específica que requiere coordinación notarial y registral.

Conclusión práctica: un modelo redactado para otra comunidad autónoma puede no ser adecuado en Cataluña. Tampoco debe presumirse que la cláusula de financiación produce los mismos efectos en toda España.

Situaciones especiales que deben regularse

Vivienda con una hipoteca pendiente

El contrato debe indicar si la carga se cancelará antes de la escritura, simultáneamente con la venta o mediante otra solución aceptada por las partes y las entidades financieras.

Si la compra se financia mediante un préstamo, debe coordinarse con la guía de hipotecas en España, donde se explican los requisitos, la documentación y el procedimiento de financiación.

Vivienda heredada

Debe comprobarse que la herencia esté correctamente aceptada y que quienes venden sean titulares o puedan formalizar la transmisión.

Vivienda perteneciente a varios propietarios

Todos los propietarios deben firmar o conferir poder suficiente. La firma de uno solo puede no comprometer válidamente a los demás.

Vivienda alquilada

Deben revisarse el contrato de arrendamiento, su duración, el estado de la fianza, los posibles derechos del inquilino y la fecha en que podrá entregarse la posesión.

Vivienda ocupada

Las arras deben describir claramente la situación y establecer quién asume el riesgo de recuperar la posesión. No debe darse por hecho que la firma de la escritura resolverá automáticamente la ocupación.

Compra por una persona extranjera

El comprador extranjero necesitará normalmente un Número de Identidad de Extranjero para formalizar la operación y cumplir sus obligaciones fiscales.

Puede consultar la guía sobre cómo obtener el NIE en España.

Vendedor no residente fiscal

Cuando el vendedor es no residente sin establecimiento permanente, el comprador debe, con carácter general, retener e ingresar mediante el modelo 211 el 3 % de la contraprestación acordada, como pago a cuenta del impuesto del transmitente. Este importe debe tenerse en cuenta al organizar los medios de pago de la escritura.

Compra de vivienda nueva sobre plano

Cuando se entregan cantidades anticipadas a un promotor deben revisarse las garantías aplicables, el calendario de pagos, la licencia, el plazo de entrega y las consecuencias del retraso.

La normativa exige garantizar mediante seguro de caución o aval la devolución de las cantidades anticipadas, incluidos los impuestos aplicables y el interés legal, cuando la construcción no se inicia o no llega a buen fin en el plazo convenido. Deben comprobarse la garantía individual, la entidad avalista o aseguradora y la cuenta especial antes de realizar pagos.

En pagos anticipados sujetos a IVA, el impuesto se devenga cuando el promotor cobra y sobre el importe recibido. Debe entregarse la factura correspondiente. Una “reserva” a un promotor no debe analizarse únicamente por su nombre.

Discrepancias entre Registro y Catastro

Las diferencias de superficie, anexos o descripción deben analizarse antes de comprometer definitivamente la compra.

Cómo proteger al comprador

  • Solicitar una nota simple reciente.
  • Comprobar que firman todos los propietarios.
  • Revisar el estado civil, los poderes y la vivienda familiar.
  • Verificar las cargas y deudas.
  • Condicionar la operación a la obtención de financiación cuando sea necesaria.
  • Definir el importe mínimo, el plazo y la prueba de la denegación bancaria.
  • Exigir la entrega libre de ocupantes y arrendatarios, cuando corresponda.
  • Regular la cancelación de la hipoteca del vendedor.
  • Comprobar la situación urbanística y catastral.
  • Detallar los muebles y elementos que permanecerán en la vivienda.
  • Fijar una fecha concreta para la escritura y entrega de llaves.
  • No entregar dinero a una cuenta que el contrato no identifique.

Cómo proteger al vendedor

  • Comprobar la solvencia y financiación del comprador.
  • Fijar un plazo definitivo para otorgar la escritura.
  • Definir qué se considera incumplimiento.
  • Identificar correctamente la cantidad recibida.
  • No entregar las llaves antes de recibir el precio salvo acuerdo suficientemente protegido.
  • Determinar qué sucede si el comprador demora la firma.
  • Exigir que la condición hipotecaria tenga límites objetivos y un plazo breve de acreditación.
  • Regular la convocatoria de notaría y las consecuencias de no comparecer.
  • Conservar todos los justificantes de pagos y comunicaciones.

Cuándo conviene una revisión profesional

Un modelo sencillo puede ser insuficiente cuando la operación presenta alguna de estas circunstancias:

  • El precio o las arras representan una cantidad elevada.
  • La compra depende de hipoteca, tasación o venta de otra vivienda.
  • Existen cargas, embargos, usufructos o condiciones resolutorias.
  • La finca tiene discrepancias urbanísticas, registrales o catastrales.
  • Hay varios vendedores, una herencia o una representación por poder.
  • La vivienda está alquilada, ocupada o sujeta a protección pública.
  • Interviene un promotor, una cooperativa o una vivienda en construcción.
  • Alguna parte es no residente o el contrato puede estar sujeto a derecho civil especial.

La revisión debe realizarse antes de firmar y pagar. Corregir un conflicto después suele ser más costoso que adaptar el contrato a tiempo.

Errores frecuentes en un contrato de arras

  • Utilizar un modelo genérico sin adaptarlo al inmueble.
  • No especificar el tipo de arras.
  • Confundir una reserva con unas arras penitenciales.
  • Firmar sin solicitar información registral.
  • No incluir una cláusula de financiación.
  • Fijar un plazo insuficiente para tramitar la hipoteca.
  • No indicar cómo se cancelarán las cargas.
  • No comprobar quién es el propietario.
  • No regular la entrega de llaves.
  • No incluir garaje o trastero en la descripción.
  • Pagar a un intermediario sin aclarar en nombre de quién recibe el dinero.
  • No determinar qué sucede si la tasación es inferior al precio.
  • Confiar en que cualquier entrega de dinero permite desistir.
  • No comprobar si se aplica una legislación civil territorial.
  • Copiar una cláusula hipotecaria sin indicar cantidad, plazo ni prueba.
  • Confundir el vencimiento del plazo con una resolución automática.
  • No documentar por escrito una prórroga.
  • Entregar anticipos a un promotor sin comprobar el aval o seguro.

Importante: un contrato de arras puede comprometer una cantidad económica elevada y generar obligaciones exigibles. Cuando existan cargas, herencias, arrendamientos, compradores extranjeros, viviendas protegidas o financiación pendiente, conviene obtener asesoramiento profesional antes de firmar.

Checklist antes de firmar unas arras

  • Identidad de comprador y vendedor comprobada.
  • Titularidad registral verificada.
  • Estado civil, régimen matrimonial y poderes revisados.
  • Nota simple reciente obtenida.
  • Descripción de vivienda y anexos revisada.
  • Referencia catastral comprobada.
  • Cargas identificadas.
  • Deudas de comunidad revisadas.
  • IBI comprobado.
  • Certificado energético y documentación del edificio solicitados.
  • Situación urbanística y licencias revisadas.
  • Situación de ocupación aclarada.
  • Precio total correctamente indicado.
  • Cantidad entregada identificada.
  • Tipo de arras expresamente definido.
  • Plazo de escritura realista.
  • Cláusula hipotecaria incluida, si corresponde.
  • Importe mínimo de financiación y prueba de denegación definidos.
  • Tasación insuficiente regulada.
  • Entrega de llaves regulada.
  • Inventario y estado de conservación documentados.
  • Distribución de gastos definida.
  • Consecuencias del incumplimiento claramente redactadas.
  • Forma de comunicación entre las partes establecida.
  • Legislación civil aplicable comprobada.
  • Prórroga y modificaciones reguladas por escrito.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras

¿Las arras son obligatorias para comprar una vivienda?

No. Las partes pueden formalizar directamente la compraventa en escritura pública. Las arras son un acuerdo previo de uso frecuente, pero no obligatorio.

¿Todas las arras permiten arrepentirse?

No. El derecho de desistimiento es característico de las arras penitenciales cuando se ha pactado claramente. Las confirmatorias y penales pueden producir consecuencias diferentes.

¿Las palabras “señal” o “reserva” permiten desistir?

No por sí solas. Los efectos dependen del contenido completo. Si se quiere aplicar la pérdida o devolución duplicada del artículo 1454 del Código Civil, debe configurarse de manera inequívoca el carácter penitencial.

¿Cuánto dinero debe entregarse?

No existe un porcentaje estatal obligatorio para todas las operaciones. La cantidad se negocia y debe quedar expresamente identificada en el contrato.

¿Qué pierde el comprador si desiste?

Si se pactaron arras penitenciales, perderá la cantidad entregada. Con otro tipo de arras, podrían reclamarse consecuencias adicionales según el contrato.

¿Qué debe pagar el vendedor si se retira?

Con arras penitenciales, debe devolver duplicada la cantidad recibida. En otros supuestos pueden aplicarse remedios contractuales diferentes.

¿Se devuelven las arras si el banco deniega la hipoteca?

No necesariamente. Debe existir una cláusula que condicione la compra a la obtención de financiación y regule con precisión la devolución.

En Cataluña existe además la regla específica del artículo 621-49 cuando el contrato prevé financiación por una entidad de crédito, salvo pacto en contrario y siempre que se cumplan sus requisitos.

¿Qué ocurre si la tasación es inferior al precio?

El banco puede reducir la financiación, pero eso no extingue automáticamente las arras. El contrato debe indicar si una tasación inferior a un importe concreto permite terminar la operación y recuperar lo entregado.

¿Puede firmar las arras solamente uno de los propietarios?

La venta requiere la intervención de todos los titulares o de representantes con poder suficiente. Firmar con una sola persona sin comprobar la titularidad puede generar un conflicto serio.

¿Es necesario firmar ante notario?

Las arras suelen formalizarse en documento privado. No obstante, su contenido puede generar obligaciones jurídicas relevantes desde el momento de la firma.

¿Puede firmarse el contrato electrónicamente?

Puede formalizarse por medios electrónicos si permiten acreditar identidad, consentimiento, integridad y fecha. Debe comprobarse que todas las partes reciban la misma versión y conservar el archivo y las evidencias de firma.

¿Las arras tributan por separado?

En vivienda usada, la entrega suele funcionar como anticipo del precio que se integra en la compraventa. En operaciones sujetas a IVA, como determinados pagos a promotores de vivienda nueva, el impuesto se devenga al cobrarse el anticipo y debe emitirse factura. El tratamiento concreto debe revisarse según la operación.

¿Puede la agencia inmobiliaria recibir las arras?

Puede recibir dinero si su intervención y autorización están claras. El documento debe indicar si actúa en nombre del vendedor, dónde deposita la cantidad, cuándo la entrega y quién responde de su devolución.

¿Puede el vendedor aceptar otra oferta después de firmar?

No debe ignorar el contrato vigente. Si existen arras penitenciales puede ejercer el desistimiento en los términos pactados; si no, el comprador puede intentar exigir el cumplimiento, la resolución o los daños que correspondan.

¿Pueden ampliarse los plazos?

Sí, si ambas partes lo acuerdan. La ampliación debe documentarse por escrito antes de que venza el plazo original.

Fuentes consultadas

Boletín Oficial del Estado — Código Civil: artículos 1124, 1450, 1454 y concordantes sobre obligaciones recíprocas, compraventa y arras.

Boletín Oficial del Estado — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Boletín Oficial del Estado — Ley 3/2017, del libro sexto del Código Civil de Cataluña: artículos 621-8 y 621-49 sobre arras y financiación por tercero.

Boletín Oficial del Estado — Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación: garantías de cantidades anticipadas durante la construcción.

Consejo General del Notariado — Información sobre compraventa de vivienda, contratos privados, escritura pública y financiación hipotecaria.

Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España — Información sobre titularidad, cargas, nota simple e inscripción registral.

Consejo General del Poder Judicial — Información y criterios generales sobre contratos, obligaciones civiles y resolución de conflictos derivados de compraventas inmobiliarias.

Agencia Estatal de Administración Tributaria — Información sobre pagos anticipados sujetos a IVA y retención mediante modelo 211 en transmisiones por vendedores no residentes.

La información de esta guía es general y se ha revisado en julio de 2026. La interpretación depende de la redacción completa del contrato, de las circunstancias de la operación y de la normativa civil, tributaria y de consumo aplicable en cada territorio.

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