Oficinas y Trámites | Guía de citas y servicios en España: FEIN y FiAE en España | Qué son y por qué son importantes antes de firmar una hipoteca

✔ Información revisada y actualizada en julio de 2026

La FEIN y la FiAE son dos documentos precontractuales esenciales para entender una hipoteca antes de firmarla en España. La FEIN contiene las condiciones personalizadas de la oferta —capital, duración, interés, TAE, cuotas, gastos y productos asociados—, mientras que la FiAE destaca advertencias legales y riesgos relevantes de la operación.

En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el banco debe entregar esta documentación con una antelación mínima estatal de diez días naturales respecto de la firma. La FEIN es una oferta vinculante para la entidad durante el plazo indicado, pero no sustituye a la escritura ni elimina la obligación de revisar el proyecto de contrato y el resto de documentos.

Esta guía explica qué significan la FEIN y la FiAE, cuándo deben entregarse, qué apartados hay que comprobar, cómo comparar ofertas de distintos bancos y qué hacer si existen diferencias con la escritura. Para conocer todo el proceso de financiación, consulta también nuestra guía sobre hipotecas en España.

Respuesta rápida: la FEIN explica cuánto, cómo y en qué condiciones prestarían el dinero; la FiAE advierte de los riesgos y cláusulas especialmente relevantes. Deben leerse junto con el proyecto de escritura, la distribución de gastos y, cuando corresponda, el documento de escenarios de tipos de interés.

Resumen rápido sobre la FEIN y la FiAE

Son documentos personalizados para el prestatario y la operación concreta.
La FEIN contiene la oferta financiera detallada y vincula al prestamista durante su vigencia.
La FiAE resalta determinadas advertencias y riesgos previstos por la normativa.
El plazo estatal mínimo es de diez días naturales antes de firmar.
En Cataluña puede resultar aplicable un plazo de catorce días naturales.
El cliente tiene derecho a elegir notario.
El acta notarial previa de transparencia no tiene coste arancelario.
Fiadores y garantes que sean personas físicas también reciben protección y deben comparecer.
Si la documentación no se entregó correctamente o falta la comparecencia exigida, el notario no puede autorizar la escritura.
Una FEIN con TIN más bajo no siempre representa la hipoteca más barata: hay que revisar TAE, seguros y bonificaciones.

Índice de contenidos

Qué es la FEIN
Qué es la FiAE
Diferencias entre FEIN y FiAE
A quién deben entregarse
Plazo de entrega: diez o catorce días
Carácter vinculante y fecha de validez
Contenido de la FEIN
Contenido de la FiAE
Otros documentos obligatorios
Cómo revisar una FEIN paso a paso
Cómo comparar ofertas bancarias
Acta notarial previa y elección de notario
Diferencias entre FEIN y escritura
FEIN en novaciones y subrogaciones
Qué hacer si falta documentación
Preguntas frecuentes

¿Qué es la FEIN de una hipoteca?

FEIN significa Ficha Europea de Información Normalizada. Es el documento mediante el que el prestamista presenta al potencial prestatario información personalizada sobre una oferta concreta de préstamo inmobiliario.

Su formato normalizado permite localizar los mismos datos esenciales en ofertas de entidades diferentes. El objetivo es que el cliente pueda comparar, evaluar las consecuencias económicas y decidir con información suficiente antes de quedar obligado.

La FEIN no es un folleto publicitario

La publicidad y los simuladores muestran ejemplos generales. La FEIN se prepara para una persona y una operación determinadas después de que el cliente haya facilitado información sobre sus necesidades, preferencias y situación financiera.

El banco debe haber evaluado la solvencia hipotecaria antes de conceder el préstamo. Que exista una simulación comercial o una ficha informativa general no significa que la entidad haya aprobado la financiación.

¿La FEIN es una oferta vinculante?

Sí. El artículo 14 de la Ley 5/2019 establece que la FEIN entregada en esta fase tiene consideración de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado hasta la firma, que como mínimo debe ser de diez días.

Esto significa que el prestamista debe respetar las condiciones ofrecidas durante la vigencia de la ficha. No debe confundirse con una garantía de que cualquier operación inicialmente simulada será aprobada: la FEIN vinculante aparece una vez que la entidad ha configurado la oferta concreta que está dispuesta a formalizar.

¿Qué es la FiAE?

FiAE significa Ficha de Advertencias Estandarizadas. Es un documento separado que identifica cláusulas y elementos especialmente relevantes del préstamo conforme al modelo establecido por la normativa.

No repite toda la oferta económica. Su función consiste en llamar la atención sobre determinados riesgos: índice oficial de referencia, moneda extranjera, gastos a cargo del deudor, ausencia de límite máximo en un interés variable, vencimiento anticipado por impago, costes de una posible ejecución o instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés.

¿La FiAE es igual para todas las hipotecas?

El formato y las advertencias están normalizados, pero solo se incluyen los apartados que resultan pertinentes para el contrato. Una hipoteca fija en euros no tendrá las mismas advertencias que un préstamo variable o denominado en moneda extranjera.

La FiAE debe elaborarse basándose en la FEIN y en el proyecto de contrato. Los contenidos de los tres documentos deben ser concordantes.

Diferencias entre FEIN y FiAE

Aspecto	FEIN	FiAE
Nombre	Ficha Europea de Información Normalizada.	Ficha de Advertencias Estandarizadas.
Finalidad	Explicar la oferta personalizada y permitir compararla.	Destacar riesgos y cláusulas legalmente relevantes.
Contenido	Capital, duración, TIN, TAE, cuotas, costes, obligaciones y derechos.	Índice, divisa, gastos, variabilidad, impago, ejecución y coberturas.
Carácter vinculante	Vincula a la entidad durante el plazo de la oferta.	Es una ficha informativa de advertencias, no una oferta independiente.
Uso principal	Calcular y comparar el coste y funcionamiento del préstamo.	Identificar riesgos que requieren especial atención.
Relación con la escritura	Las condiciones ofrecidas deben concordar con el contrato final.	Las advertencias deben corresponder a las cláusulas del proyecto.

La FEIN, la FiAE y la escritura no se sustituyen entre sí. Deben leerse conjuntamente porque cada documento cumple una función diferente.

¿A quién deben entregarse la FEIN y la FiAE?

La Ley 5/2019 se aplica, entre otros supuestos, cuando un prestamista profesional concede un préstamo y el prestatario, fiador o garante es una persona física, si:

el préstamo está garantizado con hipoteca u otro derecho real sobre un inmueble de uso residencial; o
su finalidad es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir y el prestatario, fiador o garante es consumidor.

Dentro del concepto de inmueble residencial pueden incluirse elementos con función doméstica, como garajes y trasteros. La aplicación de la norma no queda limitada necesariamente a la compra de la vivienda habitual.

Fiadores, avalistas y garantes

Las personas físicas que sean fiadoras o garantes también quedan protegidas por las reglas de transparencia. Deben disponer de la documentación que les corresponda y comparecer en la fase notarial previa.

Esto es importante para el hipotecante no deudor, es decir, quien aporta un inmueble como garantía sin recibir el dinero, y para quien avala personalmente el pago. La entidad no puede tratar su intervención como una simple firma accesoria.

¿La FEIN se entrega antes o después de aprobar la hipoteca?

La entidad suele entregar primero información general y estudiar la operación. Cuando la considera viable y configura la oferta personalizada, emite la FEIN que servirá para la fase precontractual. La aprobación interna, la tasación y la comprobación documental deben coordinarse antes de fijar la firma.

Puedes estimar previamente el importe sostenible mediante nuestra guía de capacidad de endeudamiento para una hipoteca.

¿Cuándo se entregan la FEIN y la FiAE?

El prestamista, el intermediario de crédito o su representante debe facilitar la documentación exigida con una antelación mínima de diez días naturales respecto del momento de la firma del contrato.

Son días naturales, por lo que se cuentan sábados, domingos y festivos. La entidad y la notaría comprobarán la fecha de incorporación de la documentación a la plataforma telemática y determinarán el primer día en que la escritura puede autorizarse.

El plazo es irrenunciable

El cliente no puede eliminar el período para firmar antes, aunque tenga prisa, afirme comprender la oferta o ya haya contratado otras hipotecas. Si no se acredita que transcurrió el plazo aplicable, el notario no puede autorizar la escritura.

En Cataluña el plazo puede ser de catorce días

El mínimo estatal es de diez días, pero la normativa catalana de consumo establece una antelación de catorce días naturales para determinadas operaciones comprendidas en su ámbito. En préstamos garantizados sobre inmuebles situados en Cataluña, la notaría debe confirmar qué plazo resulta aplicable.

En otras comunidades autónomas también pueden existir reglas complementarias de protección. No calcules la fecha de firma únicamente restando diez días: confirma el calendario con la notaría elegida.

¿El acta notarial debe hacerse el décimo día?

No. Una vez que el notario dispone de la documentación puede concertarse la comparecencia durante el período previo. La ley exige que el acta esté autorizada, como tarde, el día anterior a la escritura. Conviene acudir con margen para corregir cualquier incidencia.

Evita un problema frecuente: si el contrato de arras fija una fecha límite para comprar, deja tiempo suficiente para la tasación, la aprobación bancaria, la documentación precontractual y el plazo legal antes de la escritura.

¿Durante cuánto tiempo es válida la FEIN?

La FEIN debe indicar de forma destacada su fecha de validez. Durante ese plazo, la información y las condiciones cubiertas por la oferta deben mantenerse en los términos indicados.

La oferta vinculante dura el período pactado hasta la firma y nunca menos del mínimo legal aplicable. Una entidad puede conceder un plazo superior.

¿Qué ocurre si la FEIN caduca?

Si la fecha de validez vence antes de formalizarse la operación, no debe darse por supuesto que el banco mantendrá el tipo o las condiciones. La entidad tendrá que confirmar la vigencia y, cuando corresponda, emitir una nueva FEIN.

Si la nueva ficha cambia elementos de la oferta, debe revisarse nuevamente toda la documentación y respetarse el plazo precontractual que resulte aplicable antes de firmar.

¿Firmar la FEIN obliga al cliente a contratar?

La ley califica la FEIN como oferta vinculante para la entidad. La firma de recepción acredita que el cliente ha recibido la documentación, pero no sustituye por sí sola la escritura pública del préstamo.

No obstante, pueden existir otros contratos que sí generen obligaciones, como las arras, una reserva de vivienda, servicios de intermediación o productos contratados separadamente. Revisa cada documento antes de firmarlo y no confundas la FEIN con esos acuerdos.

¿El banco puede retirar una FEIN?

Durante su vigencia, la entidad queda vinculada por la oferta en los términos legales. Si aparece información falsa, incompleta o una circunstancia relevante no comunicada, la situación requiere un análisis específico. Pide siempre que cualquier negativa o modificación se explique por escrito.

Qué contiene la FEIN de una hipoteca

El modelo legal de FEIN se estructura en quince secciones. Puede incorporar apartados solo cuando correspondan a la operación, pero debe reunir en un único documento la información necesaria y destacar las advertencias de riesgo aplicables.

1. Prestamista

Identifica la entidad, sus datos de contacto y si presta o no un servicio de asesoramiento. Recibir información comercial sobre una hipoteca no significa necesariamente que el banco esté asesorando de forma personalizada.

2. Intermediario de crédito

Cuando interviene un intermediario, la ficha debe identificarlo, indicar sus datos y reflejar la remuneración correspondiente. Comprueba quién le paga y qué servicio concreto presta.

3. Características principales del préstamo

Debe incluir:

importe y moneda del préstamo;
duración;
tipo de préstamo y clase de interés;
importe total estimado a reembolsar;
garantía;
valor del inmueble tomado como hipótesis;
relación entre préstamo y valor de la vivienda, cuando proceda;
advertencias sobre moneda extranjera o préstamos de solo intereses, si resultan aplicables.

No te limites al capital que entrega el banco. El importe total a reembolsar permite visualizar cuánto se pagaría si se cumplen las hipótesis utilizadas.

4. Tipo de interés y otros gastos

Este apartado muestra el interés, la TAE de la hipoteca, los gastos incluidos y los costes que deben abonarse una sola vez o periódicamente.

Si la hipoteca es variable, debe identificar el índice y el diferencial. La ficha también advierte que la TAE efectiva puede cambiar y ofrece un ejemplo del riesgo de una subida significativa.

Qué revisar en este apartado

TIN inicial y tipo posterior.
Índice de referencia y diferencial.
TAE y supuestos utilizados para calcularla.
Comisión de apertura.
Costes periódicos incluidos en la TAE.
Gastos conocidos que no estén incluidos.

Si la obtención del préstamo o de las condiciones ofrecidas exige mantener una cuenta o un medio de pago, sus costes deben incluirse en el coste total conforme a las reglas de cálculo de la TAE.

5. Periodicidad y número de pagos

Indica cada cuánto se pagan las cuotas y cuántos vencimientos habrá. Comprueba que el número coincide con el plazo y si existe una cuota final distinta.

6. Importe de cada cuota

En una hipoteca fija muestra la cuota prevista. En una variable incorpora advertencias y ejemplos sobre posibles aumentos. En una hipoteca mixta deben quedar claros el tramo inicial, la fecha de cambio y el método de revisión posterior.

Para valorar el riesgo, consulta las diferencias entre hipoteca fija, variable y mixta.

7. Tabla ilustrativa de reembolso

Cuando corresponda, desglosa cuota, intereses, capital amortizado, otros costes y saldo pendiente. Permite observar que, en el sistema francés habitual, al principio se paga proporcionalmente más interés.

Aprende a interpretarla en nuestra guía sobre el cuadro de amortización de una hipoteca.

8. Otras obligaciones

Es una de las secciones que más errores provoca. Debe enumerar los productos o conductas necesarios para obtener las condiciones ofrecidas y explicar qué ocurre si dejan de cumplirse.

Puede incluir domiciliación de ingresos, cuenta, seguro de daños, seguro de vida, tarjetas u otros servicios. Calcula por separado el coste de las bonificaciones del tipo de interés.

9. Reembolso anticipado

Debe indicar que el préstamo puede amortizarse total o parcialmente y explicar las condiciones y la compensación aplicable o su método de cálculo.

La posibilidad de devolver antes no significa que siempre sea la mejor decisión. Revisa los límites y el ahorro potencial en la guía de amortización anticipada de hipoteca.

10. Elementos de flexibilidad

Puede informar sobre la posibilidad de transferir el préstamo a otro prestamista o inmueble y sobre otras prestaciones de flexibilidad. Comprueba las condiciones y si la opción depende de una nueva aprobación.

11. Otros derechos del prestatario

Recoge el período de reflexión aplicable y, cuando exista, información sobre desistimiento. No debe confundirse el período previo a la firma con un derecho general a deshacer libremente una hipoteca ya formalizada.

12. Reclamaciones

Identifica dónde presentar una reclamación dentro de la entidad y, cuando proceda, el organismo externo competente.

13. Incumplimiento y consecuencias

Explica los incumplimientos relevantes, sus efectos financieros o jurídicos y el riesgo de perder la vivienda si no se atienden los pagos.

14. Información adicional

Puede indicar la legislación aplicable, el idioma de comunicación y el derecho a recibir u obtener el proyecto del contrato.

15. Supervisor

Identifica la autoridad que supervisa al prestamista y, cuando corresponda, al intermediario de crédito.

Qué contiene la FiAE

La Orden ECE/482/2019 establece un modelo concreto. Las advertencias no pertinentes pueden eliminarse y la numeración se adapta. Por eso dos FiAE pueden tener distinta extensión sin que necesariamente falte información.

Índice o tipo oficial de referencia

Si el préstamo es variable, identifica el índice oficial empleado para fijar el interés. Cuando se utiliza el euríbor, conviene entender su periodicidad, fecha de referencia y efecto sobre la cuota mediante nuestra guía del euríbor en España.

Préstamo en moneda extranjera

Advierte de que los pagos deben realizarse en la divisa pactada, de la necesidad de comprarla y de que el contravalor en euros puede subir o bajar según el tipo de cambio.

Gastos que asume el deudor

La FiAE identifica, entre otros, la tasación y las copias de la escritura que el prestatario solicite expresamente. Si figuran otros gastos de constitución, deben enumerarse.

La Ley 5/2019 atribuye al prestamista la gestoría, el arancel notarial de la escritura y la inscripción de la garantía; el prestatario asume la tasación y quien pide una copia paga su coste. Revisa también los gastos de comprar una vivienda, que son distintos de los de formalizar el préstamo.

Ausencia de límite al alza

Cuando procede, advierte de que el préstamo variable no tiene un techo y que el deudor asume las subidas del índice. En los préstamos variables sujetos a la Ley 5/2019 no puede establecerse un límite a la baja del tipo y el interés remuneratorio no puede ser negativo.

Vencimiento anticipado por impago

La ficha reproduce los requisitos legales para que el banco pueda declarar vencido anticipadamente el préstamo: mora, umbrales mínimos de impago y requerimiento previo concediendo al prestatario al menos un mes para pagar.

En la primera mitad del préstamo, el impago debe alcanzar al menos el 3 % del capital concedido o el equivalente temporal previsto legalmente; en la segunda mitad, el 7 % o el equivalente correspondiente. La ficha también puede advertir de los gastos de ejecución.

Instrumentos de cobertura del tipo de interés

Si se contrata una cobertura ligada al préstamo, la FiAE advierte de que puede generar costes adicionales. Pide ejemplos de funcionamiento tanto si los tipos suben como si bajan.

La FEIN y la FiAE no son los únicos documentos

La documentación precontractual del artículo 14 incluye otros elementos que deben revisarse con la misma atención.

Documento de escenarios para hipoteca variable

Si el interés es variable, debe entregarse un documento separado con las cuotas que resultarían en diferentes escenarios de evolución del tipo.

No es una predicción sobre el euríbor. Sirve para visualizar el riesgo y comprobar si el presupuesto podría soportar una cuota superior.

Copia del proyecto de contrato

Debe ajustarse a la FEIN y a la FiAE e incluir de forma desglosada todos los gastos asociados a la firma. Es el documento que permite revisar el texto que posteriormente se elevará a escritura.

Distribución de gastos

La entidad debe informar de forma clara y veraz qué gastos corresponden al prestamista y cuáles al prestatario.

Condiciones de los seguros exigidos

Cuando el banco exige una póliza en garantía del préstamo o un seguro de daños sobre el inmueble, debe entregar por escrito las condiciones de cobertura requeridas. La entidad debe aceptar pólizas alternativas equivalentes en los términos legales y no puede cobrar por analizar su equivalencia.

Advertencia sobre el asesoramiento notarial

La documentación debe informar del derecho y obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario elegido por el prestatario.

Manifestación de recepción

El prestatario firma una manifestación de haber recibido la documentación y de que se le explicó su contenido. La entidad la remite al notario por medios telemáticos seguros junto con las fichas y el proyecto.

Cómo revisar una FEIN paso a paso

Paso 1. Identifica la operación

Comprueba nombre de los prestatarios, entidad, intermediario, inmueble, capital, moneda y duración. Un error de identidad o de importe debe corregirse antes de continuar.

Paso 2. Localiza la fecha de validez

Anota hasta cuándo vincula la oferta y confirma que la firma se celebrará dentro del plazo. No confundas la fecha de emisión con la de caducidad.

Paso 3. Revisa capital, plazo y cuota

Verifica que el importe financiado coincide con lo solicitado y que la cuota es compatible con tus ingresos. Comprueba si existe un tramo inicial, carencia, cuota final o cambio futuro del sistema.

Paso 4. Compara TIN y TAE

El TIN indica el interés nominal. La TAE incorpora el interés, la periodicidad y determinados gastos, por lo que ayuda a comparar ofertas semejantes. Lee qué costes están incluidos y cuáles no.

Paso 5. Calcula el coste de las bonificaciones

Haz una tabla anual con cada seguro, cuenta, tarjeta o servicio. Compara el coste total de mantenerlos con el ahorro de intereses que produce la rebaja del tipo.

Paso 6. Comprueba las comisiones

apertura;
reembolso o amortización anticipada;
novación o modificación, si aparece;
subrogación;
servicios accesorios solicitados expresamente.

Si existe una comisión de apertura, la Ley 5/2019 establece que se devenga una sola vez e incluye los gastos de estudio, tramitación y concesión inherentes a la actividad del prestamista.

Paso 7. Simula escenarios adversos

En una variable, analiza el documento de escenarios y calcula cómo afectaría una subida a la tasa de endeudamiento. En una mixta, simula la cuota al finalizar el tramo fijo.

Paso 8. Revisa el importe total a devolver

Una cuota baja puede deberse a un plazo muy largo. Compara el total adeudado, los intereses y el capital que quedaría pendiente en distintos momentos.

Paso 9. Lee las consecuencias del incumplimiento

Comprueba interés de demora, gastos, vencimiento anticipado y pérdida de bonificaciones. Pregunta al banco y al notario por cualquier término que no entiendas.

Paso 10. Contrasta FEIN, FiAE y proyecto

Marca cualquier diferencia entre los tres documentos y solicita la corrección por escrito. No esperes al día de la escritura para revisar el contrato.

Cómo comparar dos FEIN de bancos diferentes

El formato normalizado facilita la comparación, pero hay que mantener iguales el capital y el plazo. Si una oferta usa 25 años y otra 30, la cuota menor no demuestra que sea más barata.

Dato	Oferta A	Oferta B
Capital	180.000 €	180.000 €
Plazo	25 años	25 años
TIN fijo ilustrativo	2,80 %	2,65 %
Cuota aproximada	834,97 €	821,18 €
Productos anuales	500 €	900 €
Comisión inicial	0 €	Según FEIN
TAE	Consultar FEIN	Consultar FEIN

En este ejemplo, la Oferta B reduce la cuota en unos 13,79 euros al mes, aproximadamente 165,48 euros al año. Si sus productos cuestan 400 euros más cada año, el menor TIN no garantiza un coste total inferior.

Los cálculos de cuota son orientativos y no sustituyen las cifras de la FEIN. Para una comparación profesional añade la TAE, el total a reembolsar, la evolución de los productos, las comisiones y el tiempo durante el que mantendrías la hipoteca.

Tabla mínima para comparar ofertas

Capital y plazo.
TIN inicial y posterior.
TAE.
Cuota inicial y escenarios futuros.
Importe total a reembolsar.
Comisión de apertura.
Compensación por amortización anticipada.
Coste anual de cada producto.
Tipo sin bonificación.
Fecha de validez.

FIPRE, FEIN, FiAE y escritura: no son lo mismo

Documento	Momento	Función	Personalizado
FIPRE	Información inicial.	Explica de forma general los préstamos ofrecidos.	No.
FEIN	Fase precontractual avanzada.	Presenta la oferta concreta y vinculante para el banco.	Sí.
FiAE	Junto con la FEIN.	Destaca advertencias de la operación.	Adaptada al contrato.
Proyecto de contrato	Antes del acta y de la firma.	Permite revisar el clausulado completo.	Sí.
Acta previa	Como tarde, el día anterior.	Acredita entrega, asesoramiento y test notarial.	Sí.
Escritura	Formalización.	Recoge el contrato definitivo.	Sí.

Qué hace el notario antes de firmar la hipoteca

El prestatario tiene derecho a elegir libremente notario. Debe comunicar la elección al banco para que la entidad remita la documentación por la plataforma telemática segura.

Revisión de la documentación

El notario comprueba que se entregaron en tiempo y forma la FEIN, la FiAE y los demás documentos exigidos. También verifica que la información corresponde a la operación que se pretende formalizar.

Asesoramiento individualizado

El notario debe explicar de forma individualizada las cláusulas específicas de la FEIN y la FiAE. El cliente puede reunirse a solas con él y formular todas las preguntas necesarias.

Test de comprensión

En presencia del notario, el prestatario responde un test destinado a concretar la documentación recibida y la información suministrada. No es un examen para memorizar definiciones, sino una comprobación integrada en el control de transparencia.

Acta notarial previa

El notario deja constancia del plazo, las preguntas, el asesoramiento y el test. El acta no genera coste arancelario para el cliente.

¿Qué pasa si falta algo?

Si no se acredita la entrega correcta, no ha transcurrido el plazo o no comparece quien debe recibir asesoramiento, el notario lo hace constar y no puede autorizar la escritura del préstamo.

La escritura se firma después

Superada la fase previa, se autoriza la escritura del préstamo. El notario incorpora una reseña del acta con su fecha, protocolo y confirmación de que el prestatario recibió documentación y asesoramiento.

Cuando la financiación se destina a una compra, la hipoteca suele firmarse de forma coordinada con la escritura de compraventa de la vivienda, pero son contratos distintos.

¿Qué ocurre si la FEIN y la escritura no coinciden?

El proyecto de contrato debe ajustarse a la FEIN y la FiAE. Las cláusulas contractuales no deben desvirtuar en perjuicio del cliente el contenido de la oferta vinculante.

Diferencias que deben revisarse

Capital o duración.
TIN, índice, diferencial o fechas de revisión.
TAE y gastos.
Cuota o sistema de amortización.
Comisión de apertura.
Compensaciones por amortización anticipada.
Seguros y demás productos.
Bonificación y consecuencias de perderla.
Garantías y avalistas.
Vencimiento anticipado o interés de demora.

Si detectas una diferencia, no firmes basándote en una promesa de corregirla después. Pide que el banco rectifique la documentación y consulta al notario si el cambio exige una nueva FEIN y el reinicio del plazo.

¿Cualquier corrección reinicia el plazo?

Una errata puramente material no tiene el mismo alcance que cambiar el interés, el capital, el plazo, las obligaciones o los costes. La entidad y el notario deben determinar si la subsanación afecta a la oferta y a la transparencia. Cuando se emite nueva documentación con cambios sustanciales, debe concederse nuevamente el período legal aplicable.

¿Puede la escritura mejorar la FEIN?

Una mejora para el prestatario también debe quedar documentada de forma clara y ser revisada por el notario. No se deben introducir cambios improvisados el día de la firma sin comprobar su alcance, la concordancia documental y el cumplimiento del período de información.

FEIN y FiAE en novaciones y subrogaciones

Las obligaciones de información también pueden aplicarse cuando se modifica una hipoteca existente o se cambia de banco.

Novación hipotecaria

La Ley 5/2019 se aplica a las novaciones modificativas comprendidas en su ámbito. Si un préstamo anterior se modifica después de la entrada en vigor de la ley, el prestamista debe informar conforme al artículo 14 sobre los contenidos que cambian.

Por ejemplo, al pasar de variable a fijo, la entidad debe entregar la documentación precontractual, incluida la FEIN y la FiAE, con el plazo aplicable antes de firmar la novación de la hipoteca.

Subrogación a otro banco

La nueva entidad debe presentar una oferta con las condiciones del préstamo que asumirá. Además de comparar el tipo, revisa los costes, productos y modificaciones posibles en la subrogación de hipoteca.

Subrogación de deudor

Cuando una persona asume la deuda hipotecaria con ocasión de la transmisión del inmueble y la operación está sujeta a la Ley 5/2019, el nuevo prestatario debe superar el análisis de solvencia y recibir la protección precontractual correspondiente.

Qué hacer si no entregan la FEIN o la FiAE

1. Solicita la documentación por escrito

Pide al banco o intermediario que identifique qué documentos se han emitido, la fecha de puesta a disposición y la versión vigente.

2. Comunica la incidencia al notario

El notario puede comprobar la documentación remitida a la plataforma. Si falta un documento o no coincide con la operación, la incidencia debe resolverse antes del acta o de la escritura.

3. No firmes una renuncia al plazo

El período legal es una protección imperativa. La urgencia del vendedor, de la inmobiliaria o de la entidad no permite renunciar válidamente.

4. Reclama ante la entidad

Si no se corrige, presenta una reclamación ante el servicio de atención al cliente de la entidad, conserva el justificante y adjunta la documentación.

5. Acude al organismo competente

Después de seguir el procedimiento previo exigido, puede plantearse la reclamación ante el Banco de España u otro organismo de consumo o resolución competente, según la entidad y el problema.

Errores frecuentes al revisar la FEIN y la FiAE

Mirar solo la cuota mensual.
Confundir TIN con TAE.
No sumar el coste de seguros y productos.
Comparar ofertas con plazos diferentes.
No comprobar la fecha de validez.
Suponer que diez días significa diez días hábiles.
Ignorar un plazo autonómico superior.
Creer que la FiAE sustituye al proyecto de contrato.
No revisar el escenario de una subida de tipos.
Acudir al notario el último día disponible.
Firmar con diferencias entre la FEIN y la escritura.
No conservar la versión definitiva de los documentos.

Checklist antes del acta notarial

Tengo la FEIN completa y conozco su fecha de validez.
He leído la FiAE y entiendo cada advertencia aplicable.
Dispongo del proyecto de contrato.
Conozco el TIN, la TAE y el importe total a devolver.
He comparado la cuota con escenarios de tipos más altos.
He calculado el coste de los productos bonificados.
Conozco todas las comisiones.
He revisado quién paga cada gasto.
Sé qué ocurre si amortizo antes o cambio de banco.
He comprobado que los fiadores y garantes recibieron la documentación.
He elegido libremente al notario.
Llevo anotadas todas mis preguntas.

Preguntas frecuentes sobre la FEIN y la FiAE

¿Qué significan las siglas FEIN?

Significan Ficha Europea de Información Normalizada. Es la oferta personalizada que recoge las condiciones esenciales del préstamo inmobiliario.

¿Qué significan las siglas FiAE?

Significan Ficha de Advertencias Estandarizadas. Destaca cláusulas y riesgos relevantes conforme al modelo legal.

¿La FEIN es obligatoria?

Sí, en los contratos comprendidos en la Ley 5/2019. La obligación concreta depende del tipo de préstamo, de la garantía, de la finalidad y de la condición de las personas intervinientes.

¿La FiAE sustituye a la FEIN?

No. La FEIN explica la oferta económica completa y la FiAE contiene advertencias específicas. Deben revisarse junto con el proyecto de contrato.

¿Cuántos días antes deben entregar la FEIN?

El plazo estatal mínimo es de diez días naturales antes de la firma. En Cataluña puede aplicarse un plazo de catorce días naturales. La notaría confirmará el calendario de la operación.

¿Son días hábiles o naturales?

Son naturales: se incluyen sábados, domingos y festivos.

¿Puedo renunciar al plazo para firmar antes?

No. Es un período de protección irrenunciable. Si no se cumple, el notario no puede autorizar la escritura.

¿La FEIN obliga al banco?

Sí. La FEIN tiene carácter de oferta vinculante para la entidad durante el plazo pactado, que no puede ser inferior al mínimo legal.

¿Firmar la FEIN me obliga a contratar la hipoteca?

La FEIN vincula legalmente a la entidad. La firma de recepción acredita la entrega y no sustituye la escritura, aunque otros contratos separados —como arras o intermediación— sí pueden generar obligaciones.

¿Una FEIN significa que la hipoteca está aprobada?

La FEIN vinculante recoge la oferta concreta que la entidad está dispuesta a formalizar, pero deben completarse correctamente la fase de transparencia, el acta notarial y los restantes controles previos.

¿Qué pasa si la FEIN caduca?

Pide al banco que confirme las condiciones. Si ya no mantiene la oferta, tendrá que emitir la documentación que corresponda y respetar nuevamente el período de información antes de firmar.

¿Puede el banco cambiar la FEIN después de entregarla?

Durante su vigencia, la oferta vincula a la entidad. Si las partes acuerdan cambiar condiciones, debe emitirse documentación concordante y comprobarse si comienza un nuevo plazo.

¿Qué pasa si hay un error en mi nombre o en el importe?

Solicita la corrección antes del acta. El notario debe comprobar que la documentación corresponde a las personas y a la operación que se firmará.

¿La FEIN incluye los seguros?

Debe informar de las obligaciones necesarias para obtener el préstamo o sus condiciones y de las consecuencias de cancelar servicios accesorios. Además, el banco debe entregar por escrito las condiciones de los seguros exigidos.

¿La TAE de la FEIN incluye todos los gastos?

Incluye los componentes exigidos por las reglas legales cuando son conocidos y necesarios para obtener el crédito o las condiciones ofrecidas. La propia ficha debe advertir de gastos desconocidos o no incluidos, por lo que hay que leer el desglose.

¿Puedo usar la FEIN para negociar con otro banco?

Sí. Su formato facilita comparar y negociar. Protege los datos personales si la compartes y compara ofertas con el mismo capital y plazo.

¿El acta notarial previa cuesta dinero?

No genera coste arancelario. Es distinta de la escritura del préstamo que se firma posteriormente.

¿Puedo elegir cualquier notario?

Sí. La elección corresponde al prestatario. Debes comunicarla al banco para que remita la documentación a esa notaría.

¿El banco puede imponerme su notario?

No debe impedir la libre elección del prestatario. Puedes seleccionar el notario que prefieras y concertar la cita.

¿Puede ir otra persona al acta en mi nombre?

La ley permite la comparecencia del prestatario o de quien le represente a estos efectos, pero la representación debe ser válida y adecuada. Confirma previamente los requisitos con la notaría.

¿Los avalistas también tienen que ir al notario?

Sí, cuando son personas físicas y quedan comprendidos como fiadores o garantes. Deben recibir la protección y el asesoramiento previstos.

¿Qué ocurre si no supero el test notarial?

El objetivo es comprobar la documentación y la información recibida. Si quedan dudas o no se acredita la transparencia, deberán aclararse y no se autorizará la escritura mientras no se cumplan los requisitos.

¿Debo conservar la FEIN después de firmar?

Sí. Guarda FEIN, FiAE, proyecto, acta, escritura, tasación, seguros, cuadro de amortización y comunicaciones durante toda la vida del préstamo.

¿La FEIN sirve para una novación?

Sí, cuando la modificación está comprendida en la Ley 5/2019. La entidad debe informar de los contenidos modificados y cumplir las obligaciones precontractuales aplicables.

Conclusión

La FEIN y la FiAE permiten pasar de una oferta comercial a una decisión hipotecaria basada en datos. La FEIN muestra las condiciones personalizadas y vincula al banco durante su vigencia; la FiAE concentra advertencias sobre los riesgos más relevantes.

La revisión profesional debe incluir también el proyecto de contrato, los escenarios de tipos, los gastos y las condiciones de los seguros. Utiliza el período legal para comparar, calcula el coste de las bonificaciones y plantea todas las dudas al notario antes de firmar.

Para continuar con el proceso completo de compra, consulta el clúster de vivienda en España y la guía sobre la tasación de la vivienda.

Fuentes consultadas

Boletín Oficial del Estado (BOE) — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, texto consolidado.

Boletín Oficial del Estado (BOE) — Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, y modelo de Ficha de Advertencias Estandarizadas.

Boletín Oficial del Estado (BOE) — Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, texto consolidado.

Boletín Oficial del Estado (BOE) — Resolución de 15 de junio de 2021 sobre el plazo de transparencia material aplicable en Cataluña.

Banco de España, Portal del Cliente Bancario — Contratación de la hipoteca y documentación precontractual.

Consejo General del Notariado — FEIN, FiAE, elección de notario y acta previa de transparencia.

Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo — Contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial.

La información de esta guía es general y orientativa. No sustituye el asesoramiento jurídico, financiero o notarial adaptado a una operación concreta. Antes de firmar deben comprobarse la normativa vigente y las reglas autonómicas aplicables.

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lunes, 13 de julio de 2026

FEIN y FiAE en España | Qué son y por qué son importantes antes de firmar una hipoteca