Escritura de compraventa de vivienda en España: guía completa

✔ Información revisada y actualizada en julio de 2026.

La escritura de compraventa de una vivienda es el documento público en el que comprador y vendedor formalizan la operación ante notario. En ella se identifica a las partes y al inmueble, se fija el precio, se dejan constancia de los pagos, se describen las cargas y se establecen las condiciones de entrega.

Firmar no debería ser un trámite automático. Antes de acudir a la notaría conviene comprobar quién es el propietario, qué se compra exactamente, si existen hipotecas, embargos, arrendamientos o deudas, cómo se cancelarán las cargas y qué impuestos y gastos asumirá cada parte. Un error en esta fase puede ocasionar retrasos, costes adicionales o conflictos posteriores.

Esta guía explica, paso a paso, qué revisar antes de firmar una escritura de compraventa en España, qué documentos suelen solicitarse, qué controles realiza el notario, cómo se coordinan los pagos y una posible hipoteca, y qué gestiones quedan pendientes después de la firma.

Qué es la escritura de compraventa de una vivienda

La escritura de compraventa es un documento público autorizado por notario. El notario identifica a los otorgantes, comprueba su capacidad y legitimación, recoge sus declaraciones y da fe de la fecha, del consentimiento prestado y de los hechos que presencia.

Su función no se limita a reproducir un contrato privado. La escritura ordena jurídicamente la operación, incorpora advertencias legales y fiscales, documenta los medios de pago y permite presentar la adquisición en el Registro de la Propiedad.

Compraventa, entrega e inscripción no son lo mismo

Para entender el proceso conviene separar tres momentos:

Perfección del contrato: conforme al artículo 1450 del Código Civil, la compraventa queda perfeccionada cuando existe acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque todavía no se haya entregado la vivienda ni pagado todo el importe.
Entrega o tradición: es el acto por el que se transmite la posesión jurídica. Como regla general, el otorgamiento de escritura pública equivale a la entrega si de la propia escritura no resulta claramente lo contrario.
Inscripción registral: hace pública la titularidad frente a terceros y proporciona la protección propia del sistema registral. Para inscribir una compraventa se utiliza normalmente la escritura pública.

Esta distinción explica por qué un contrato privado puede generar obligaciones exigibles y, al mismo tiempo, por qué comprar sin elevar la operación a escritura ni inscribirla supone asumir riesgos innecesarios.

Qué seguridad aporta la escritura

Entre otras funciones, la escritura permite:

acreditar quién vende y quién compra;
comprobar la representación cuando interviene un apoderado;
describir la finca registral y su referencia catastral;
conocer el estado registral de dominio y cargas;
dejar constancia del precio y de los medios de pago;
documentar la entrega de la posesión y de las llaves;
recoger pactos sobre gastos, deudas, cargas y distribución de impuestos;
enviar una copia electrónica al Registro de la Propiedad;
facilitar la liquidación fiscal y la inscripción a nombre del comprador.

¿Es obligatorio firmar la compraventa ante notario?

En una compraventa ordinaria, la escritura pública no es siempre un requisito para que exista contrato. Un documento privado firmado por las partes puede ser válido si reúne los elementos esenciales. Además, cualquiera de las partes puede exigir a la otra que formalice en documento público el contrato que ya se ha perfeccionado, cuando legalmente proceda.

En la práctica, escriturar e inscribir es la opción jurídicamente más segura. La escritura será necesaria para el acceso ordinario de la compraventa al Registro y también resulta imprescindible cuando la compra se financia mediante una hipoteca bancaria, porque la hipoteca debe constituirse en escritura pública e inscribirse para quedar válidamente constituida.

Qué revisar antes de firmar la escritura

La revisión debe empezar antes de entregar cantidades importantes. El contrato de reserva o el contrato de arras ya puede crear obligaciones y penalizaciones. Por eso conviene no confiar toda la comprobación al día de la escritura.

1. Identidad y facultades del vendedor

Debe comprobarse que quien vende coincide con el titular registral y que tiene capacidad para disponer del inmueble. Si hay varios propietarios, todos deberán consentir, salvo representación suficiente.

Cuando interviene un apoderado, el notario examina el poder y valora si sus facultades son suficientes para esa venta concreta. Si el propietario es una sociedad, también deben acreditarse la representación, la vigencia del cargo y, cuando corresponda, los acuerdos societarios necesarios.

En el ámbito del Código Civil común, para vender la vivienda habitual de la familia se requiere, como regla general, el consentimiento de ambos cónyuges o autorización judicial, aunque el inmueble pertenezca solo a uno. El régimen puede variar si resulta aplicable un derecho civil autonómico, por lo que la situación matrimonial debe comunicarse a la notaría.

2. Titularidad y descripción registral

La nota simple del Registro de la Propiedad ayuda a conocer:

el titular o titulares inscritos;
la descripción registral de la finca;
la cuota de participación en la comunidad;
las hipotecas, embargos, prohibiciones de disponer, servidumbres u otras cargas;
las limitaciones o afecciones que consten inscritas.

La nota simple es informativa. Para la firma, la notaría obtiene información registral actualizada y mantiene comunicación con el Registro para reducir el riesgo de que aparezcan asientos incompatibles entre la consulta y la presentación de la escritura.

Puede ampliarse esta cuestión en la guía sobre el Registro de la Propiedad en España .

3. Coincidencia entre Registro, Catastro y realidad física

La descripción registral, la información del Catastro y la realidad de la vivienda deberían compararse. Es necesario prestar atención a la superficie, los linderos, la planta, los anexos y el uso declarado.

Garajes, trasteros, terrazas, patios o buhardillas pueden ser:

fincas registrales independientes;
anejos inseparables;
elementos comunes de uso exclusivo;
espacios incorporados físicamente sin adecuada regularización.

Una diferencia de metros no debe resolverse copiando sin más el dato más favorable. Puede exigir medición técnica, representación gráfica, acuerdo de la comunidad, licencia, expediente registral o regularización catastral y urbanística.

4. Estado urbanístico y ocupación

El Registro acredita derechos inscritos, pero no garantiza por sí solo que todas las obras sean legales, que no exista una infracción urbanística o que la vivienda se encuentre materialmente libre de ocupantes.

Según el inmueble y el municipio, puede ser conveniente comprobar:

licencias de obra y de primera ocupación;
situación urbanística;
expedientes de disciplina;
cédula de habitabilidad, cuando la normativa autonómica la exija;
inspecciones técnicas del edificio;
obras realizadas dentro de la vivienda;
existencia de inquilinos, ocupantes o cesiones de uso.

La cédula de habitabilidad no se regula igual en todo el territorio. No debe confundirse con la escritura, con la licencia de ocupación ni con el certificado energético.

5. Estado material de la vivienda

El notario controla la legalidad documental, pero no realiza una inspección técnica del inmueble. No comprueba humedades, instalaciones, grietas, aislamiento, plagas ni funcionamiento de electrodomésticos.

Antes de firmar, el comprador debería visitar de nuevo la vivienda y verificar que se encuentra en el estado pactado. En inmuebles antiguos, con reformas o con señales de daños, puede ser prudente encargar una inspección a un técnico independiente.

6. Condiciones ya pactadas

El borrador de escritura debe ser coherente con la reserva, las arras y las comunicaciones posteriores. Hay que contrastar, como mínimo:

precio total;
cantidades ya entregadas;
fecha y forma de pago;
muebles y enseres incluidos;
fecha de entrega de llaves y posesión;
reparto de gastos;
cancelación de cargas;
situación de suministros y comunidad;
consecuencias de cualquier incumplimiento.

Documentación necesaria para la escritura

La lista exacta depende de la operación, la comunidad autónoma, la situación del inmueble y la forma de financiación. La notaría debe confirmar con antelación qué documentos necesita.

Documentos del comprador

DNI, NIE o pasaporte en vigor;
datos de estado civil y régimen económico matrimonial;
poder notarial, si actúa un representante;
justificantes del origen y movimiento de los fondos;
cheques bancarios, órdenes de transferencia u otros medios de pago pactados;
documentación bancaria, si existe financiación hipotecaria;
información para determinar posibles beneficios fiscales, si se pretende aplicar alguno.

Documentos del vendedor

DNI, NIE o pasaporte en vigor;
título de propiedad;
datos sobre estado civil y régimen económico matrimonial;
poder o documentación societaria, cuando corresponda;
último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles;
referencia catastral;
certificado de eficiencia energética registrado y etiqueta;
certificado sobre deudas con la comunidad de propietarios;
certificado de deuda pendiente de la hipoteca, si existe;
documentación para cancelar cargas;
contratos de arrendamiento y comunicaciones al inquilino, si la vivienda está alquilada;
licencias, cédulas o documentación urbanística que resulte exigible;
justificantes de pagos recibidos antes de la escritura.

Certificado energético

En la venta de un edificio existente o de una parte de este, debe anexarse al contrato de compraventa una copia del certificado de eficiencia energética registrado y de su etiqueta. Existen supuestos legalmente excluidos, pero no debe presuponerse que una vivienda concreta está exenta.

El certificado energético no acredita el estado de conservación ni sustituye una inspección técnica. Su función es informar sobre la eficiencia energética y las emisiones del inmueble conforme al procedimiento aplicable.

Certificado de la comunidad de propietarios

En una vivienda sometida a propiedad horizontal, el vendedor debe declarar si está al corriente de pago y aportar una certificación coincidente. Sin ese certificado, la escritura no debería autorizarse salvo que el comprador exonere expresamente al vendedor de aportarlo.

Esa renuncia no equivale a demostrar que no hay deuda. Puede dejar al comprador sin una comprobación importante, por lo que no conviene aceptarla por simple prisa. La certificación debe ser emitida por quien ejerce la secretaría, con el visto bueno de la presidencia, en un máximo legal de siete días naturales desde la solicitud.

Cargas, hipotecas, embargos y deudas

La escritura debe reflejar la situación registral y explicar qué ocurrirá con cada carga. No basta con que el vendedor diga que una hipoteca está pagada: una deuda económicamente cancelada puede seguir inscrita hasta que se otorgue e inscriba su cancelación registral.

Vivienda con hipoteca del vendedor

Las soluciones más habituales son:

cancelación antes de la compraventa: el vendedor paga la deuda y tramita la cancelación registral;
cancelación económica en la firma: una parte del precio se destina directamente al banco acreedor y se reserva una cantidad para gastos de cancelación;
subrogación: el comprador asume la posición deudora, con consentimiento de la entidad y bajo las condiciones acordadas;
compra aceptando la carga: solo debe contemplarse con valoración jurídica y económica precisa, porque carga y deuda personal no son conceptos idénticos.

La escritura debe indicar si la finca se transmite libre de la hipoteca, quién asume los gastos de cancelación, cuánto se retiene y cómo se entregará la documentación necesaria.

Embargos y otras limitaciones

Un embargo, una condición resolutoria, una prohibición de disponer, una servidumbre, un usufructo o una anotación preventiva no deben tratarse como una mención secundaria. Cada carga tiene efectos distintos y puede requerir pago, consentimiento, mandamiento judicial o administrativo, escritura adicional o espera hasta su cancelación.

Si aparece una carga no prevista, el comprador no debería firmar hasta entender su alcance y contar con un mecanismo seguro para eliminarla o aceptarla conscientemente con el correspondiente ajuste.

Deudas por IBI

El notario solicita información y advierte sobre deudas pendientes del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, sobre la afección real del inmueble y sobre determinadas obligaciones catastrales. Aun así, conviene aportar el último recibo pagado y verificar la situación con el ayuntamiento cuando existan dudas.

La ley determina quién es el sujeto pasivo del IBI frente al ayuntamiento según la fecha de devengo. Otra cuestión distinta es el reparto económico entre comprador y vendedor, que puede pactarse y que también ha sido objeto de interpretación jurisprudencial. La escritura debe dejar claro qué se ha acordado.

Derramas de la comunidad

El certificado de estar al corriente no siempre explica todas las derramas futuras. Deben revisarse actas recientes, presupuestos, inspecciones del edificio y acuerdos sobre ascensores, fachada, cubierta, accesibilidad o eficiencia energética.

Las partes deberían especificar quién paga:

las cuotas ordinarias hasta el día de la entrega;
las derramas ya aprobadas pero todavía no vencidas;
las derramas aprobadas después de la firma por obras ya conocidas;
las regularizaciones de consumos comunitarios.

Alquileres, ocupantes y otras situaciones especiales

Vivienda arrendada

Comprar una vivienda alquilada no significa necesariamente que el contrato termine. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece supuestos en los que el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador. Para contratos sujetos al régimen vigente, esa protección alcanza, con carácter general, los cinco primeros años o siete si el anterior arrendador era una persona jurídica, sin perjuicio del régimen concreto aplicable.

La fecha del contrato, su duración, su inscripción, la identidad del arrendador y las cláusulas pactadas pueden modificar el análisis. Los contratos antiguos tienen regímenes transitorios, por lo que no debe aplicarse automáticamente una regla actual a cualquier alquiler.

Tanteo y retracto del inquilino

El arrendatario puede tener derecho de adquisición preferente. La renuncia puede estar pactada, pero incluso en ese caso la ley contempla una comunicación previa de la intención de vender en los términos aplicables.

Para inscribir la transmisión, el vendedor debe declarar en la escritura si la vivienda está arrendada. Si lo está, habrá que acreditar las notificaciones exigibles o la inexistencia o renuncia válida del derecho, según el caso.

Vivienda ocupada por el vendedor u otras personas

La escritura debe fijar de forma inequívoca si la posesión se entrega en el acto o en una fecha posterior. Si el vendedor continúa temporalmente en la vivienda, conviene regular:

fecha límite de desalojo;
entrega de todas las llaves;
cantidad retenida como garantía;
penalización por retraso;
responsabilidad por daños y consumos;
seguro y riesgo durante ese período.

Vivienda heredada

Deben estar correctamente documentadas la sucesión, la aceptación y adjudicación de herencia, los impuestos y la titularidad registral. Si hay varios herederos, todos los titulares que deban disponer tendrán que intervenir o estar debidamente representados.

También conviene analizar posibles limitaciones derivadas de legítimas, usufructos, sustituciones, condiciones testamentarias o circunstancias sucesorias internacionales.

Vendedor no residente fiscal en España

Cuando se compra un inmueble situado en España a una persona no residente fiscal, el comprador está obligado, con carácter general, a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada mediante el modelo 211. No es una rebaja del precio: es un pago a cuenta del impuesto que corresponde al vendedor no residente.

El comprador debe presentar el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión y entregar un ejemplar al vendedor. Este podrá utilizarlo para justificar la retención al declarar la ganancia patrimonial y, si procede, solicitar devolución.

Vivienda de protección pública

Las viviendas protegidas pueden estar sujetas a precio máximo, autorizaciones, derechos de tanteo y retracto, requisitos del comprador o limitaciones temporales. La normativa varía por comunidad autónoma y por el expediente de calificación.

Antes de firmar arras o escritura, debe comprobarse la calificación, su vigencia y si es necesaria una autorización de venta o visado.

Obra nueva

En la primera transmisión de una vivienda deben revisarse, entre otros documentos, la declaración de obra nueva, la división horizontal, licencias, seguro decenal cuando resulte exigible, libro del edificio, garantías, certificado energético y situación de las cargas del promotor.

El régimen fiscal también cambia: la vivienda usada suele tributar por ITP, mientras que la primera entrega por promotor suele quedar sujeta a IVA y, en su caso, a AJD.

Qué debe contener la escritura de compraventa

No existe una única redacción para todas las operaciones, pero una escritura profesional suele recoger, con el detalle que corresponda, los siguientes elementos.

Identificación de las partes

nombre y apellidos o denominación social;
documento de identidad y datos fiscales;
domicilio;
estado civil y régimen económico matrimonial;
condición de residente o no residente cuando sea relevante;
representación y juicio notarial de suficiencia de facultades.

Descripción del inmueble

datos registrales;
naturaleza y ubicación;
superficie y linderos;
cuota de participación;
anejos vinculados;
referencia catastral;
posible coordinación gráfica o discrepancias declaradas.

Título del vendedor

Se identifica cómo y cuándo adquirió el vendedor: compraventa, herencia, donación, adjudicación, liquidación de gananciales u otro título.

Estado de cargas y arrendamientos

Deben transcribirse o reseñarse las cargas registrales relevantes y declarar la situación arrendaticia. Cuando una carga vaya a cancelarse con parte del precio, el mecanismo debe quedar explicado.

Situación de comunidad e IBI

La escritura recoge la declaración relativa a deudas comunitarias, el certificado correspondiente o la exoneración, los datos del IBI y las advertencias legales.

Precio y pagos

Se expresa el precio total y se detalla qué cantidades fueron entregadas antes, cuáles se pagan al firmar y, si existe, qué importe queda aplazado. También se identifican los medios de pago con los datos exigidos.

Entrega y posesión

Debe indicarse si la entrega se produce mediante la escritura, si se entregan las llaves y si la vivienda está libre de ocupantes. Si la posesión se aplaza, la excepción debe constar con reglas precisas.

Distribución de gastos

El artículo 1455 del Código Civil establece, salvo pacto en contrario, que los gastos del otorgamiento de la escritura corresponden al vendedor y los de la primera copia y demás posteriores a la venta al comprador. Sin embargo, la práctica, los pactos y normas específicas pueden matizar el reparto.

Los impuestos no se distribuyen libremente frente a Hacienda: la norma tributaria determina quién es el obligado. Un pacto privado puede producir efectos económicos entre las partes, pero no cambia por sí solo al sujeto pasivo ante la Administración.

Advertencias y manifestaciones

La escritura puede contener advertencias sobre:

obligaciones fiscales;
presentación registral;
Catastro;
prevención del blanqueo de capitales;
protección de datos;
eficiencia energética;
afecciones y responsabilidades legales;
régimen de propiedad horizontal.

Precio, medios de pago y entrega de llaves

Cómo se acredita el pago

La notaría debe identificar los medios utilizados, incluidos los pagos anteriores. Según el caso, se aportan:

justificantes de transferencias;
cheques bancarios nominativos;
cargos y abonos en cuenta;
datos de las cuentas de origen y destino;
justificantes de cantidades pagadas como reserva o arras.

El comprador debe coordinar con su banco límites de transferencia, horarios, emisión de cheques y disponibilidad efectiva de fondos. No conviene descubrir el día de la firma que una transferencia inmediata supera los límites operativos.

Pagos en efectivo

El efectivo está sujeto a restricciones, controles y obligaciones de identificación. Los límites pueden depender de quién interviene, su residencia y si alguna parte actúa como empresario o profesional. Por seguridad y trazabilidad, en una compraventa inmobiliaria deben utilizarse medios bancarios documentados y consultar el supuesto concreto.

Retenciones del precio

Puede acordarse que una parte del precio no se entregue al vendedor, sino que se destine a:

cancelar su préstamo hipotecario;
pagar gastos de cancelación registral;
responder de la entrega posterior de la posesión;
cubrir una deuda o contingencia concreta;
cumplir la retención fiscal por vendedor no residente.

Toda retención debe indicar su finalidad, quién custodia o recibe el dinero, cómo se justifica el gasto y qué ocurre con el sobrante.

Entrega de llaves

Lo habitual es entregar las llaves al firmar, una vez confirmado el pago. Es recomendable hacer una última visita inmediatamente antes y dejar documentados:

el número de juegos de llaves;
mandos de garaje y accesos comunitarios;
lecturas de contadores;
inventario de muebles y electrodomésticos;
desperfectos o reparaciones pendientes.

Firma de compraventa e hipoteca

Si el comprador se financia, la compraventa y el préstamo hipotecario suelen firmarse de forma coordinada en la misma notaría. Son negocios distintos: una escritura transmite la vivienda y la otra documenta el préstamo y constituye la garantía hipotecaria.

Antes de asumir una financiación, conviene calcular la capacidad de endeudamiento para pedir una hipoteca , comprobar la solvencia hipotecaria y conocer el resultado de la tasación de la vivienda .

Documentación precontractual

En una hipoteca sujeta a la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el banco debe facilitar con antelación la documentación precontractual, entre ella la FEIN y la FiAE cuando corresponda. El prestatario debe comparecer previamente ante el notario para recibir asesoramiento individualizado y otorgar el acta previa.

La guía general sobre hipotecas en España explica las fases de financiación y sus principales conceptos.

El banco no sustituye la revisión del comprador

Que una entidad apruebe la hipoteca o que la tasación alcance un determinado valor no garantiza que la vivienda carezca de defectos físicos, discrepancias urbanísticas o costes comunitarios futuros. La valoración bancaria, la revisión registral y la inspección técnica cumplen funciones distintas.

Fondos propios y gastos

El importe del préstamo no suele cubrir todo el precio ni todos los gastos de compra. El comprador debe disponer de fondos propios suficientes para la parte no financiada, impuestos y otros costes.

Para planificar el presupuesto completo, puede consultarse la guía sobre gastos al comprar una vivienda en España .

Qué ocurre el día de la firma

Identificación: el notario identifica a los comparecientes y comprueba capacidad y representación.
Revisión de documentos: se comprueban título, información registral, IBI, referencia catastral, comunidad, certificado energético y documentación adicional.
Lectura y explicación: el notario lee o permite leer la escritura, explica su contenido y responde preguntas.
Confirmación de pagos: se identifican transferencias, cheques, retenciones y cantidades pendientes.
Consentimiento y firma: las partes manifiestan su conformidad y firman con el notario.
Entrega: normalmente se entregan las llaves y se transmite la posesión.
Presentación registral: salvo indicación en contrario y según el procedimiento aplicable, la notaría remite electrónicamente copia autorizada para obtener el asiento de presentación.

¿Se puede elegir notario?

La elección no corresponde automáticamente a la agencia, al vendedor ni al banco. Si las partes están de acuerdo, pueden elegir notario. En las relaciones entre un gran operador y un consumidor, el derecho de elección corresponde al consumidor.

En caso de desacuerdo entre particulares, la regla notarial atiende a quién deba satisfacer la mayor parte de los aranceles. En una operación hipotecaria de consumo, el prestatario tiene derecho a elegir al notario que le asesore y autorice el acta previa.

¿Debe recibirse un borrador antes?

Es recomendable solicitarlo con tiempo suficiente. El comprador debe poder leer nombres, descripción, precio, cargas, retenciones, entrega, gastos y pactos antes de sentarse a firmar.

Si el borrador contiene un dato incorrecto o una cláusula no comprendida, debe plantearse a la notaría. Una duda relevante no debe resolverse con la presión de que “todo el mundo está esperando”.

¿Puede una parte firmar mediante poder?

Sí, si el poder es válido y concede facultades suficientes. Debe enviarse a la notaría antes de la firma para su revisión. Un poder general puede no bastar o puede contener límites de precio, forma de pago, autocontratación o conflicto de intereses.

Qué pasa si alguien no comparece

La ausencia puede constituir incumplimiento si existía obligación de otorgar la escritura en esa fecha. Las consecuencias dependen del contrato, del tipo de arras, de las causas y de si hubo requerimientos adecuados.

Es conveniente dejar constancia fehaciente de la comparecencia, de la disponibilidad para cumplir y de cualquier incidencia, y obtener asesoramiento antes de resolver el contrato o reclamar penalizaciones.

Trámites después de firmar la escritura

La firma no cierra todas las gestiones. Todavía deben liquidarse impuestos, inscribirse la adquisición y actualizar distintos servicios y registros.

1. Presentación en el Registro de la Propiedad

La presentación telemática de la escritura permite obtener prioridad registral desde el asiento de presentación. Después, para completar la inscripción, debe aportarse la documentación fiscal y, cuando corresponda, acreditar la comunicación o declaración relativa a la plusvalía municipal.

El registrador califica la legalidad del documento y puede:

inscribirlo;
pedir que se subsane un defecto;
suspender o denegar la inscripción mediante nota de calificación.

Una vez inscrita, conviene revisar la nota simple para confirmar titularidad, cargas y correcta inscripción de los anexos.

2. Liquidación de impuestos

El plazo y el formulario dependen del impuesto y de la comunidad autónoma o ayuntamiento. No debe esperarse a recibir un aviso: la autoliquidación suele ser responsabilidad del obligado tributario.

Incluso cuando exista exención, bonificación o no resulte cuota a ingresar, puede mantenerse una obligación de presentación.

3. Catastro

La comunicación notarial puede permitir actualizar la titularidad catastral sin una declaración adicional, si se cumplen los requisitos. El comprador debería comprobar después que la modificación se ha practicado correctamente.

Si existen discrepancias de superficie, uso, dirección o representación gráfica, puede ser necesario un procedimiento específico.

4. Comunidad de propietarios

Debe comunicarse el cambio de titular, facilitar un domicilio para notificaciones y actualizar la domiciliación de cuotas. También conviene solicitar:

datos de administración y presidencia;
normas internas;
calendario de juntas;
cuotas y derramas vigentes;
llaves y sistemas de acceso comunes.

5. Suministros y seguros

Deben gestionarse electricidad, agua, gas, telecomunicaciones y otros servicios. Antes de cambiar el titular, interesa anotar lecturas y verificar si hay deuda, cortes o contratos que deban darse de baja.

El seguro de hogar debe coordinarse con la fecha real de entrega. Si hay hipoteca, deben revisarse las coberturas exigidas sin asumir que todos los seguros ofrecidos por el banco son obligatorios.

6. Conservación de la documentación

Conviene guardar:

copia autorizada de la escritura;
justificantes de todos los pagos;
autoliquidaciones tributarias;
factura de notaría, registro y gestoría;
certificado energético;
certificado de comunidad;
inventario y comunicaciones;
documentación de reformas y licencias.

Estos documentos pueden ser necesarios para una venta futura, para acreditar el coste de adquisición, para una reclamación o para calcular una ganancia patrimonial.

Impuestos y gastos de la compraventa

Los importes no son iguales en toda España. Dependen de si la vivienda es nueva o usada, de la comunidad autónoma, del valor fiscal aplicable, de las circunstancias personales y de posibles beneficios.

Vivienda usada

El comprador suele pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El tipo y las bonificaciones dependen de la comunidad autónoma.

La base imponible puede venir determinada por el valor de referencia del Catastro cuando este exista y resulte aplicable, sin perjuicio de las reglas, comprobaciones y vías de impugnación previstas. Declarar simplemente el precio de escritura no resuelve siempre el cálculo fiscal.

Vivienda nueva

La primera entrega por el promotor suele tributar por IVA y por Actos Jurídicos Documentados, con tipos y posibles beneficios que deben comprobarse. Garajes adicionales, locales u otros elementos pueden tener tratamiento diferente.

Impuestos del vendedor

El vendedor puede tener que declarar una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF o, si es no residente, en el IRNR. El cálculo parte de valores de transmisión y adquisición ajustados conforme a las reglas fiscales, no solo de la diferencia simple entre dos precios.

También puede devengarse el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal, cuando se cumplen sus requisitos. Deben revisarse las reglas del ayuntamiento, los plazos y los supuestos de no sujeción o método de cálculo.

Notaría y Registro

Los aranceles se calculan según normas oficiales y dependen de cuantía, extensión, número de copias, asientos y operaciones incluidas. No es correcto dar una cifra fija válida para cualquier vivienda.

Gestoría y asesoramiento

La gestoría puede tramitar impuestos e inscripción, especialmente cuando interviene un banco. Deben pedirse:

presupuesto;
desglose de la provisión de fondos;
justificantes de cada pago;
liquidación final y devolución del sobrante.

La gestoría ejecuta trámites, pero no sustituye necesariamente el asesoramiento jurídico independiente cuando existen cargas, conflictos, ocupantes, irregularidades urbanísticas o contratos complejos.

Quién paga la escritura

Debe distinguirse entre:

gastos de otorgamiento de la compraventa;
primera copia y copias adicionales;
inscripción registral;
cancelación de cargas del vendedor;
gastos e impuestos de la hipoteca del comprador;
impuestos propios de comprador y vendedor.

La respuesta genérica “todo lo paga el comprador” puede ser jurídicamente imprecisa. El contrato, las reglas del Código Civil, la normativa tributaria y las normas específicas de crédito inmobiliario deben analizarse por separado.

Errores frecuentes al firmar una escritura

Firmar sin leer el borrador

La escritura puede contener errores de identidad, superficie, precio, estado civil, cargas o reparto de gastos. Leerla antes permite corregirlos sin la presión del acto de firma.

Confiar en una nota simple antigua

La situación registral puede cambiar. Debe utilizarse información actualizada y coordinar la presentación de la escritura.

Confundir hipoteca pagada con hipoteca cancelada

Un saldo bancario cero no borra el asiento registral. La cancelación requiere documentación y su inscripción en el Registro.

Renunciar al certificado de comunidad sin investigar

La exoneración puede acelerar la firma, pero elimina una comprobación relevante. Debe conocerse la situación de cuotas y derramas.

No comprobar quién ocupa la vivienda

La manifestación de que está libre no sustituye una visita, la revisión de contratos ni la entrega efectiva. Recuperar la posesión después puede exigir un procedimiento.

Creer que el notario inspecciona la obra

La notaría no certifica el estado de tuberías, estructura, instalaciones ni reformas. Las cuestiones técnicas requieren revisión especializada.

No documentar muebles o reformas prometidas

Las promesas verbales son difíciles de probar. Deben incorporarse al contrato, a un inventario firmado o, cuando sea apropiado, a la escritura.

Calcular impuestos solo sobre el precio

El valor de referencia y otras reglas fiscales pueden afectar la base imponible. Es preferible calcular antes de comprometer el presupuesto.

Entregar todo el precio sin resolver una carga

Si queda una hipoteca, embargo o deuda que debe pagar el vendedor, puede ser necesario realizar pagos directos o retener fondos con instrucciones concretas.

No guardar justificantes

Las transferencias, facturas, impuestos y costes de mejora pueden ser relevantes para futuras declaraciones y reclamaciones.

Lista de comprobación antes de firmar

Una o dos semanas antes

Confirmar notaría, fecha, hora y asistentes.
Enviar documentos de identidad y poderes.
Revisar nota simple actualizada.
Confirmar certificado de comunidad.
Comprobar IBI, Catastro y referencia catastral.
Revisar certificado energético.
Analizar arrendamientos y ocupantes.
Resolver discrepancias de superficie o anexos.
Confirmar cancelación de hipoteca y otras cargas.
Calcular impuestos y fondos propios.
Coordinar financiación y acta previa hipotecaria.
Solicitar el borrador de la escritura.

El día anterior

Comparar el borrador con las arras.
Verificar precio y cantidades pagadas.
Confirmar cheques o transferencias.
Revisar retenciones y destinatarios.
Preparar originales de identidad.
Acordar lectura de contadores.
Confirmar entrega de llaves y posesión.

Justo antes de la firma

Visitar la vivienda.
Comprobar que está libre y en el estado pactado.
Revisar muebles y enseres incluidos.
Anotar contadores y tomar fotografías.
Confirmar que no surgieron incidencias registrales.

Después de firmar

Obtener justificante de presentación registral.
Liquidar impuestos dentro de plazo.
Completar la inscripción.
Revisar la nota simple final.
Comunicar el cambio a la comunidad.
Cambiar suministros y seguro.
Comprobar la actualización catastral.
Guardar escritura, facturas y autoliquidaciones.

Preguntas frecuentes

¿La escritura demuestra que soy propietario?

La escritura documenta la adquisición y normalmente produce la entrega jurídica, salvo que de ella resulte lo contrario. Su inscripción en el Registro aporta publicidad y una protección reforzada frente a terceros.

¿Puedo comprar solo con un contrato privado?

Puede existir una compraventa válida en documento privado, pero comprar sin escritura e inscripción aumenta los riesgos. Además, no es la vía adecuada si se constituye una hipoteca.

¿Quién elige la notaría?

Las partes pueden acordarla. Si interviene un gran operador frente a un consumidor, el consumidor tiene derecho de elección. En caso de desacuerdo entre particulares, se atiende a las reglas notariales sobre quién paga la mayor parte del arancel.

¿Puede imponerla la inmobiliaria?

La agencia puede proponer una notaría, pero su conveniencia organizativa no elimina el derecho de elección que corresponda.

¿Cuánto dura una firma?

No existe una duración fija. Depende de la complejidad, el número de partes, las preguntas, los pagos, las cargas y si también se firma una hipoteca.

¿Se entregan las llaves en la notaría?

Es lo habitual cuando la posesión se transmite al firmar. Si se entregan antes o después, debe existir un pacto claro sobre fecha, riesgo, gastos y consecuencias del retraso.

¿Qué ocurre si la nota simple muestra una hipoteca?

Debe comprobarse el saldo y acordarse cómo se cancelará económica y registralmente. No debe entregarse el precio completo sin un mecanismo seguro.

¿Es obligatorio aportar el certificado de comunidad?

El vendedor debe aportarlo, salvo que el comprador lo exonere expresamente. Renunciar no es recomendable sin verificar cuotas y derramas por otra vía.

¿Qué deuda comunitaria puede afectar al comprador?

El inmueble responde por las cuotas imputables a la parte vencida del año en que se compra y a los tres años naturales anteriores, dentro del alcance legal.

¿El notario comprueba que no haya deudas de IBI?

El notario solicita información y realiza las advertencias legales, pero el comprador debe revisar recibos y aclarar cualquier incidencia con el ayuntamiento.

¿El notario comprueba que la vivienda no tiene defectos?

No. La revisión notarial es jurídica y documental, no una inspección de estructura, instalaciones o conservación.

¿Qué pasa si Registro y Catastro indican superficies diferentes?

Debe analizarse el origen y la magnitud de la diferencia. Puede ser necesaria documentación técnica y una rectificación registral, catastral o urbanística.

¿Puede venderse una vivienda alquilada?

Sí, pero el comprador puede quedar subrogado en el arrendamiento y el inquilino puede tener derechos de adquisición preferente. Deben revisarse contrato, fecha, notificaciones y régimen legal aplicable.

¿Qué sucede si el vendedor es no residente?

El comprador debe retener, con carácter general, el 3 % de la contraprestación e ingresarlo mediante el modelo 211 dentro del plazo legal.

¿Quién paga la plusvalía municipal?

En una compraventa ordinaria, el obligado suele ser el transmitente, aunque existen reglas especiales, entre ellas supuestos con vendedor persona física no residente. Debe comprobarse el caso y la ordenanza municipal.

¿Se puede firmar si falta el certificado energético?

En una venta sujeta a la obligación, la copia del certificado registrado y su etiqueta deben anexarse al contrato. La falta debe solucionarse antes, salvo que concurra una exclusión legal real.

¿Cuándo recibo la escritura original?

La matriz permanece en el protocolo notarial. Las partes reciben copias, en papel o electrónicas según corresponda. La copia autorizada se expide después de la firma y se utiliza para los trámites.

¿Cuánto tarda la inscripción?

Depende de la liquidación fiscal, la carga de trabajo, la complejidad y la existencia de defectos. Lo importante al principio es obtener el asiento de presentación y completar después la documentación necesaria.

¿Puede corregirse una escritura después de firmar?

Sí, pero el procedimiento depende del error. Algunas inexactitudes materiales pueden subsanarse de forma sencilla; otras requieren una escritura de subsanación, nueva comparecencia, efectos fiscales o documentos adicionales.

¿Qué hago si el vendedor no entrega la vivienda?

Deben revisarse la escritura, las arras y la prueba del incumplimiento. Puede proceder un requerimiento, exigir cumplimiento, resolver o reclamar daños, según el caso. Es una situación que requiere asesoramiento jurídico inmediato.

Conclusión

La escritura de compraventa no debería verse como el último papel de una operación ya decidida. Es el momento en que se coordinan propiedad, cargas, precio, impuestos, financiación y entrega de la vivienda.

Una compra segura exige llegar a la notaría con la documentación revisada, los pagos preparados, las cargas resueltas y los pactos escritos. La actuación notarial aporta control de legalidad y seguridad, pero no sustituye la inspección técnica ni el asesoramiento independiente cuando la operación presenta riesgos especiales.

Para situar esta gestión dentro del proceso completo, pueden consultarse la guía de compraventa de vivienda en España , la sección de vivienda en España y la guía de oficinas y trámites en España .

Aviso: este contenido es informativo y general. La fiscalidad, la normativa autonómica, el régimen matrimonial, los contratos antiguos y las circunstancias registrales pueden cambiar la solución. Para una operación concreta, consulte a la notaría y, cuando sea necesario, a un profesional jurídico, fiscal o técnico.

Fuentes oficiales consultadas

Boletín Oficial del Estado: Código Civil, especialmente artículos 1320, 1450, 1455 y 1462.
Boletín Oficial del Estado: Ley Hipotecaria y normativa registral.
Boletín Oficial del Estado: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal.
Boletín Oficial del Estado: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.
Boletín Oficial del Estado: Real Decreto 390/2021, sobre certificación de la eficiencia energética de los edificios.
Boletín Oficial del Estado: texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Consejo General del Notariado: información para la compra de vivienda, elección de notario y trámites notariales.
Colegio de Registradores de España: guías sobre compraventa, inscripción y costes.
Agencia Estatal de Administración Tributaria: retención en la compra de inmuebles a no residentes y modelo 211.

Normativa y contenidos institucionales consultados y contrastados a fecha de actualización del artículo.

Pages

lunes, 13 de julio de 2026