Oficinas y Trámites | Guía de citas y servicios en España: Cuadro de amortización de una hipoteca en España | Qué es, cómo interpretarlo y para qué sirve

✔ Información revisada y actualizada en julio de 2026

El cuadro de amortización de una hipoteca es la tabla que muestra cómo se devolverá el préstamo cuota por cuota. Permite saber cuánto se paga en cada vencimiento, qué parte corresponde a intereses, cuánto capital se amortiza y qué deuda permanece pendiente después del pago.

Comprenderlo sirve para comprobar los cálculos del banco, conocer la evolución real de la deuda y valorar decisiones como amortizar anticipadamente, reducir la cuota, acortar el plazo, modificar el préstamo o trasladarlo a otra entidad.

En una hipoteca fija con sistema francés, la cuota financiera suele permanecer constante mientras no cambien las condiciones. Sin embargo, su composición evoluciona: al principio se pagan más intereses porque el capital pendiente es mayor; después aumenta progresivamente la cantidad que reduce la deuda.

En una hipoteca variable o mixta, las cuotas futuras que dependen de un índice no pueden conocerse con certeza. La tabla debe interpretarse como una proyección basada en los datos y supuestos vigentes en la fecha de cálculo.

Para entender primero las características generales del préstamo, puedes consultar nuestra guía sobre hipotecas en España y el clúster dedicado a la vivienda en España.

Respuesta rápida

En cada fila del cuadro se cumple, con carácter general: cuota financiera = intereses del periodo + capital amortizado. El nuevo saldo se obtiene restando el capital amortizado al saldo anterior. Los intereses no reducen la deuda.

Contenido de esta guía

Qué es un cuadro de amortización hipotecaria
Para qué sirve durante la vida del préstamo
Qué significa cada columna
Fórmulas para calcular cuota, capital e intereses
Cómo funciona el sistema francés
Ejemplo completo con 150.000 euros
Por qué al principio se pagan más intereses
Otros sistemas y estructuras de amortización
Cómo cambia en una hipoteca variable
Cómo se recalcula después de amortizar capital
Cambios por novación, subrogación o carencia
Qué información aparece en la FEIN
Cómo pedir y comprobar una tabla actualizada
Cómo hacer una simulación propia
Errores frecuentes
Preguntas frecuentes

Resumen rápido

El cuadro es el calendario financiero previsto del préstamo.
Cada fila identifica una cuota y su distribución entre capital e intereses.
Solo el capital amortizado reduce la deuda pendiente.
Los intereses se calculan normalmente sobre el saldo pendiente del periodo anterior.
En el sistema francés, la cuota es constante mientras no cambien el tipo ni otras condiciones.
Que la cuota sea constante no significa que capital e intereses sean constantes.
En una hipoteca variable, las cuotas posteriores a la revisión son estimaciones.
Una amortización parcial obliga a recalcular cuota o plazo, según la opción aplicable.
El cuadro debe actualizarse si cambian capital, plazo, tipo, carencia o sistema de pago.
El saldo de la tabla puede no coincidir exactamente con el importe necesario para cancelar en una fecha intermedia.
La FEIN incluye una tabla ilustrativa en los supuestos previstos por la normativa.
Una simulación personal ayuda a comparar, pero no sustituye el contrato ni la liquidación de la entidad.

¿Qué es un cuadro de amortización hipotecaria?

Es una tabla cronológica que representa la devolución prevista de un préstamo desde la primera cuota hasta su vencimiento. Cada fila corresponde normalmente a un periodo mensual, aunque el contrato puede establecer otra frecuencia.

El cuadro se construye utilizando:

Capital inicial o saldo pendiente.
Tipo de interés aplicable.
Plazo restante.
Periodicidad de los pagos.
Sistema de amortización pactado.
Fecha de inicio y fechas de vencimiento.
Periodos de carencia, cuotas finales u otras particularidades.

En los préstamos a tipo fijo, una tabla completa puede proyectar las cuotas con mayor precisión. En los préstamos variables, el banco puede calcular los periodos futuros utilizando el tipo vigente o los supuestos previstos, pero deberá quedar claro qué cifras son conocidas y cuáles son hipotéticas.

Cuadro inicial y cuadro actualizado

El cuadro inicial se prepara con las condiciones existentes al contratar. Un cuadro actualizado parte del capital pendiente y de las condiciones vigentes después de una revisión, amortización anticipada, novación o subrogación.

Conservar ambas versiones permite reconstruir qué cambió, desde qué fecha y cómo afectó a la cuota y al plazo.

¿Para qué sirve el cuadro de amortización?

Conocer cuánto capital queda por pagar

La columna de saldo pendiente muestra la deuda prevista después de cada cuota. Es útil para planificar una venta, estudiar una amortización o comparar una oferta de cambio de banco.

Distinguir capital e intereses

Pagar 800 euros de cuota no significa reducir la deuda en 800 euros. Una parte remunera al prestamista en forma de intereses y otra devuelve principal.

Comprobar el tipo aplicado

Con el capital pendiente y los intereses del periodo puede comprobarse si el cálculo es coherente con el tipo nominal y la periodicidad pactados, teniendo en cuenta días, redondeos y reglas contractuales.

Calcular los intereses previstos

En una hipoteca fija, sumar la columna de intereses permite conocer el coste financiero previsto si el préstamo se mantiene sin cambios hasta el vencimiento. Esa suma no incorpora necesariamente seguros, comisiones ni otros servicios.

Valorar una amortización anticipada

El saldo pendiente permite simular cuánto bajaría la cuota o cuánto se acortaría el plazo al devolver una cantidad extraordinaria.

Comparar una novación o subrogación

Dos propuestas pueden tener una cuota menor y, sin embargo, prolongar la deuda. La comparación debe incluir capital, plazo, intereses futuros, comisiones y productos asociados.

Detectar discrepancias

Comparar la tabla con los recibos ayuda a identificar un tipo incorrecto, una bonificación no aplicada, una fecha de revisión errónea o una amortización que no se reflejó como estaba previsto.

¿Qué información contiene un cuadro de amortización?

Campo	Qué significa	Qué comprobar
Número de cuota	Orden del vencimiento.	Que coincida con el plazo y la periodicidad.
Fecha	Día previsto para el pago.	Primer vencimiento y fechas de revisión.
Saldo inicial	Capital pendiente antes de la cuota.	Que coincida con el saldo final anterior.
Cuota financiera	Suma de principal e intereses.	Si excluye seguros y otros cargos.
Intereses	Coste financiero del periodo.	Tipo, base temporal y saldo utilizados.
Capital amortizado	Parte que reduce la deuda.	Cuota menos intereses, salvo otras estructuras.
Capital acumulado	Principal devuelto desde el inicio.	Que incluya amortizaciones extraordinarias.
Saldo final	Capital pendiente después del pago.	Saldo inicial menos capital amortizado.
Tipo de interés	Porcentaje aplicado al periodo.	Índice, diferencial y bonificaciones.
Otros costes	Importes adicionales, si la tabla los muestra.	Qué conceptos incluye y si forman parte del recibo.

Cuota financiera y recibo bancario no siempre coinciden

El cuadro puede mostrar solo capital e intereses. El cargo mensual de la cuenta podría incorporar una prima de seguro u otro servicio. Esos importes no reducen el principal aunque se cobren junto con la hipoteca.

Fórmulas para calcular un cuadro de amortización

En el sistema francés con cuotas mensuales y tipo estable se utilizan tres relaciones principales.

1. Cuota periódica

Cuota = P × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]

P: capital pendiente al iniciar el cálculo.
i: tipo de interés efectivo del periodo.
n: número de cuotas restantes.

Si el TIN anual es del 3 % y las cuotas son mensuales, el tipo mensual simplificado será 0,03 ÷ 12 = 0,0025, equivalente al 0,25 % mensual.

2. Intereses del periodo

Intereses = saldo pendiente anterior × tipo periódico

3. Capital amortizado

Capital amortizado = cuota − intereses

4. Nuevo saldo

Saldo final = saldo anterior − capital amortizado

Precisión: estas fórmulas representan el caso mensual estándar. El contrato puede utilizar convenciones de días, redondeos, periodos irregulares, carencias o estructuras que produzcan diferencias frente a una calculadora genérica.

Para distinguir el tipo utilizado en la cuota del coste anual equivalente de la operación, consulta la guía sobre TIN y TAE de una hipoteca.

¿Cómo funciona el sistema francés de amortización?

El sistema francés es habitual en las hipotecas para particulares en España. Se caracteriza por una cuota financiera constante durante cada periodo en el que permanecen iguales el capital de partida, el plazo y el tipo.

La composición cambia en cada pago:

Al principio, el saldo es alto y genera más intereses.
La parte de capital empieza siendo menor.
Después de cada cuota, el saldo disminuye.
Al bajar el saldo, los intereses del periodo siguiente también bajan.
La diferencia hasta completar la cuota amortiza cada vez más capital.

No es correcto afirmar que al principio “solo se pagan intereses”. Desde la primera cuota suele devolverse capital, salvo que exista una carencia, un préstamo de solo intereses u otra estructura específica.

¿La cuota siempre permanece igual?

No. Puede cambiar por una revisión del tipo, pérdida de bonificaciones, amortización parcial, modificación del plazo, carencia, novación, subrogación o ampliación de capital.

Ejemplo completo de un cuadro de amortización

El ejemplo utiliza estas condiciones:

Capital inicial: 150.000 euros.
Plazo: 25 años.
Número de cuotas: 300.
TIN fijo: 3 % anual.
Periodicidad: mensual.
Sistema: francés.
Cuota financiera aproximada: 711,32 euros.

Primeras doce cuotas

Cuota	Pago	Capital	Intereses	Saldo
1	711,32 €	336,32 €	375,00 €	149.663,68 €
2	711,32 €	337,16 €	374,16 €	149.326,53 €
3	711,32 €	338,00 €	373,32 €	148.988,52 €
4	711,32 €	338,85 €	372,47 €	148.649,68 €
5	711,32 €	339,69 €	371,62 €	148.309,99 €
6	711,32 €	340,54 €	370,77 €	147.969,44 €
7	711,32 €	341,39 €	369,92 €	147.628,05 €
8	711,32 €	342,25 €	369,07 €	147.285,80 €
9	711,32 €	343,10 €	368,21 €	146.942,70 €
10	711,32 €	343,96 €	367,36 €	146.598,74 €
11	711,32 €	344,82 €	366,50 €	146.253,92 €
12	711,32 €	345,68 €	365,63 €	145.908,24 €

Después de doce cuotas se habrían amortizado aproximadamente 4.091,76 euros de capital y pagado 4.444,04 euros de intereses. La suma de las cuotas sería de 8.535,80 euros.

Evolución por años

Momento	Capital amortizado	Intereses acumulados	Saldo pendiente
1 año	4.091,76 €	4.444,04 €	145.908,24 €
5 años	21.741,79 €	20.937,23 €	128.258,21 €
10 años	46.997,41 €	38.360,63 €	103.002,59 €
15 años	76.334,77 €	51.702,29 €	73.665,23 €
20 años	110.413,53 €	60.302,54 €	39.586,47 €
25 años	150.000,00 €	63.395,09 €	0,00 €

Si no se modifica el préstamo, la suma de las 300 cuotas sería aproximadamente de 213.395,09 euros: 150.000 euros de principal y 63.395,09 euros de intereses. No se incluyen comisiones, seguros ni otros costes.

¿Por qué al principio se pagan más intereses?

Los intereses de cada periodo se calculan sobre el capital pendiente. En la primera cuota del ejemplo, el saldo es de 150.000 euros y genera 375 euros de intereses. En la cuota 240, el saldo anterior es mucho menor y el interés mensual se aproxima a 100 euros.

Como la cuota permanece en 711,32 euros, al disminuir los intereses aumenta la parte destinada a capital. No se trata de que el banco “cobre todos los intereses por adelantado”, sino de la aplicación de la fórmula sobre un saldo que disminuye.

¿Un plazo más largo aumenta los intereses?

Generalmente sí cuando se mantienen el capital y el tipo. Un plazo largo reduce la cuota, pero el dinero permanece prestado durante más tiempo. Conviene comparar tanto la mensualidad como el total previsto.

El plazo también influye en la capacidad de endeudamiento para solicitar una hipoteca.

Otros sistemas y estructuras de amortización

No todas las operaciones siguen exactamente el sistema francés. El contrato debe indicar cómo se reembolsan capital e intereses.

Sistema	Capital	Cuota	Característica
Francés	Aumenta progresivamente.	Constante si el tipo no cambia.	Habitual en hipotecas de particulares.
Alemán o capital constante	Cantidad constante por periodo.	Empieza más alta y disminuye.	Reduce el saldo con mayor rapidez al inicio.
Americano o bullet	Se devuelve principalmente al final.	Puede pagar solo intereses durante el plazo.	Genera una obligación final elevada.
Carencia de capital	No disminuye durante la carencia.	Se pagan normalmente intereses.	La cuota posterior puede aumentar.
Intereses diferidos	Puede aumentar si los intereses se capitalizan.	Depende del contrato.	Debe revisarse el riesgo de crecimiento de la deuda.

Periodo de carencia

Una carencia de capital reduce temporalmente la cuota porque se pagan principalmente intereses, pero el principal no disminuye. Cuando finaliza, el mismo capital debe devolverse en menos tiempo, por lo que la nueva cuota puede ser mayor.

En una carencia total puede no pagarse temporalmente capital ni intereses, pero los intereses podrían acumularse y aumentar la deuda si así está pactado. Debe revisarse el cuadro específico y el coste final.

Cuadro de amortización en una hipoteca variable

La cuota se recalcula normalmente en cada revisión utilizando:

Capital pendiente en la fecha de revisión.
Plazo que resta.
Nuevo índice de referencia.
Diferencial pactado.
Bonificaciones aplicables.

Si el índice aumenta, suben el TIN y la cuota para el plazo restante. Si disminuye, la cuota puede bajar. La frecuencia de revisión y la forma exacta de cálculo están en la escritura y en la FEIN.

Ejemplo de revisión del tipo

En el ejemplo de 150.000 euros, después de cinco años quedarían aproximadamente 128.258,21 euros y 20 años de plazo. Si el TIN continuara en el 3 %, la cuota seguiría alrededor de 711,32 euros.

Si en ese momento el TIN aplicable pasara al 4,5 %, la nueva cuota teórica sería de aproximadamente 811,42 euros. El banco tendría que emitir una proyección actualizada con una nueva distribución de capital e intereses.

El cálculo es ilustrativo y no incorpora días irregulares, redondeos, límites, bonificaciones ni cargos adicionales. Para comprender el interés variable consulta las guías sobre euríbor y diferencial hipotecario.

Cuadro de una hipoteca mixta

Durante el tramo fijo puede proyectarse una cuota estable. Al comenzar el tramo variable se recalcula el calendario según el saldo, el plazo restante y el índice aplicable. Puedes ampliar la diferencia en la guía sobre hipoteca fija, variable o mixta.

Cómo cambia el cuadro después de una amortización anticipada

Una amortización parcial reduce el capital pendiente antes de la fecha prevista. Según lo pactado y la opción aplicable, puede producir:

Una cuota menor manteniendo aproximadamente el vencimiento.
Un plazo menor manteniendo una cuota similar.

Ejemplo: amortizar 20.000 euros después de cinco años

En la hipoteca del ejemplo, después de 60 cuotas quedarían 128.258,21 euros. Si se amortizan 20.000 euros, el nuevo principal será de 108.258,21 euros.

Opción	Resultado aproximado	Efecto principal
Reducir cuota	Nueva cuota: 600,40 € durante 20 años.	Mayor margen mensual.
Reducir plazo	Cuota similar y unos 192 meses restantes.	Finalización aproximada cuatro años antes.

Los resultados suponen un TIN del 3 % sin cambios y no incorporan compensaciones, comisiones, fechas exactas ni redondeos de la entidad.

Reducir plazo suele ahorrar más intereses que reducir cuota bajo los mismos supuestos, pero la decisión también depende de la liquidez y de la seguridad del presupuesto familiar. Consulta la guía completa sobre amortización anticipada de una hipoteca.

Qué pedir después de amortizar

Justificante de la operación.
Nuevo capital pendiente.
Opción aplicada: cuota o plazo.
Nuevo importe de la cuota.
Nueva fecha de vencimiento.
Cuadro actualizado.
Detalle de cualquier compensación o comisión.

Cambios por novación, subrogación o ampliación

Novación

Una novación con la misma entidad puede cambiar tipo, plazo, capital, sistema de pago, carencia u otras condiciones. La tabla nueva debe partir del saldo vigente y reflejar el acuerdo formalizado.

Puedes ampliar el procedimiento en la guía sobre novación de hipoteca en España.

Subrogación de acreedor

Al trasladar el préstamo a otra entidad se genera un nuevo calendario conforme al capital pendiente y las nuevas condiciones. No debe compararse solo la primera cuota: también importan el plazo, los intereses restantes, los productos y los costes del cambio.

Consulta la guía sobre subrogación de una hipoteca.

Ampliación de capital

Si se presta capital adicional, debe recalcularse la operación. Una cuota parecida puede ocultar un plazo mayor; por eso hay que comparar capital total, fecha final e intereses previstos antes y después.

Pérdida de bonificaciones

Si el contrato aumenta el tipo por dejar de cumplir una condición, la cuota y la tabla pueden cambiar desde la fecha prevista. Conviene comparar el coste del producto con el ahorro de interés utilizando la guía sobre bonificaciones hipotecarias.

¿Qué pasa si se deja de pagar la hipoteca?

El cuadro representa el cumplimiento normal del calendario. Ante un impago deja de coincidir con la situación efectiva porque pueden existir cantidades vencidas, intereses de demora y consecuencias previstas en el contrato y la normativa.

La cuota impagada tampoco reduce el saldo como estaba proyectado. Es recomendable contactar con la entidad cuanto antes y pedir un desglose actualizado de capital, intereses, cuotas vencidas y demás conceptos.

Capital pendiente y cantidad necesaria para cancelar: no son lo mismo

El saldo después de una cuota muestra principal pendiente. Si se quiere cancelar en una fecha diferente, la entidad puede calcular:

Capital pendiente exacto.
Intereses devengados desde la última cuota.
Compensación aplicable, si corresponde.
Recibos o importes pendientes.
Fecha de valor del pago.

Para vender la vivienda o liquidar totalmente el préstamo debe solicitarse a la entidad una cifra de cancelación para la fecha prevista, no utilizar únicamente una fila antigua de la tabla.

Cuadro de amortización y FEIN

La Ficha Europea de Información Normalizada contiene las condiciones personalizadas del préstamo. Su sección 7 prevé, cuando corresponde, una tabla ilustrativa de reembolso.

La tabla se incluye cuando el crédito tiene intereses diferidos que se añaden al saldo o cuando el tipo deudor es fijo durante toda la vigencia. La información debe mostrar la relación entre cuota, intereses, capital y saldo pendiente.

Si el tipo puede revisarse y se incluye una proyección para periodos cuyo pago aún se desconoce, los importes conocidos deben diferenciarse visualmente de los hipotéticos. La FEIN también debe indicar, cuando proceda, el derecho a recibir una tabla revisada y las condiciones para solicitarla.

¿La tabla de la FEIN es el cuadro definitivo?

Es una ilustración construida con la oferta y sus supuestos. Después de la firma, la evolución real dependerá de los pagos, revisiones y modificaciones que se produzcan.

Puedes revisar el contenido y los plazos de entrega en la guía sobre FEIN y FiAE de una hipoteca.

Cómo solicitar un cuadro actualizado al banco

Las entidades suelen permitir descargar información del préstamo mediante la banca electrónica o la aplicación. También puede pedirse al gestor, en una oficina o al servicio de atención.

Datos que conviene solicitar

Capital pendiente en una fecha concreta.
Cuadro desde la próxima cuota hasta el vencimiento.
Histórico de capital e intereses ya pagados.
TIN aplicado y condiciones de bonificación.
Fecha y base de la próxima revisión.
Número de cuotas restantes.
Fecha final prevista.
Tabla posterior a cualquier amortización o modificación.

Cómo comprobar el documento

Identifica la fecha exacta de cálculo.
Confirma el capital inicial o pendiente.
Comprueba el tipo, índice, diferencial y bonificaciones.
Revisa el número de cuotas y la fecha de vencimiento.
Suma capital e intereses de una fila.
Resta el capital al saldo anterior.
Compara la cuota con el recibo real.
Separa seguros y cargos ajenos a la amortización.
Identifica cifras hipotéticas en préstamos variables.
Conserva el documento y la versión anterior.

Qué hacer si existe una diferencia

Solicita por escrito el detalle de la fórmula, el tipo aplicado, las fechas de devengo y el saldo utilizado. Si la explicación no resuelve la discrepancia, puede utilizarse el procedimiento de reclamación de la entidad y conservar contrato, FEIN, recibos y cuadros.

Cómo calcular un cuadro de amortización propio

Puede realizarse con una hoja de cálculo siguiendo este orden:

Introduce capital, TIN, número de pagos y periodicidad.
Obtén el tipo periódico.
Calcula la cuota con la fórmula financiera.
Multiplica el saldo por el tipo periódico para obtener intereses.
Resta los intereses a la cuota para obtener capital.
Resta el capital al saldo.
Utiliza el nuevo saldo en la fila siguiente.
Repite hasta la última cuota.

Estructura básica de la hoja

A	B	C	D	E	F
N.º	Saldo inicial	Cuota	Intereses	Capital	Saldo final
1	Capital inicial	Fórmula de cuota	B × tipo	C − D	B − E

Las funciones financieras cambian de nombre según el programa y el idioma. Una hoja personal debe contrastarse con la tabla del banco porque los redondeos, fechas y reglas contractuales pueden ser diferentes.

Simuladores

Los simuladores permiten comparar capital, plazo, tipo y amortizaciones parciales. Antes de aceptar el resultado, comprueba si asumen cuotas mensuales, sistema francés, meses iguales, primera cuota al mes y ausencia de carencias.

Errores frecuentes al interpretar el cuadro

Confundir cuota con capital amortizado.
Pensar que los intereses reducen la deuda.
Creer que al principio solo se pagan intereses.
Tomar como definitivas las cuotas futuras de una hipoteca variable.
No diferenciar cifras conocidas e hipotéticas.
Usar el TAE en lugar del TIN para calcular la cuota.
Dividir el capital entre meses sin considerar intereses.
Ignorar la fecha de revisión.
No comprobar el diferencial y las bonificaciones.
Sumar seguros como si fueran capital.
Confundir saldo pendiente con importe exacto de cancelación.
No pedir un nuevo cuadro tras amortizar.
Comparar una novación solo por la nueva cuota.
No revisar si un plazo menor explica una cuota mayor.
Confiar en una calculadora que usa supuestos distintos del contrato.
No conservar las versiones anteriores.

Checklist para revisar un cuadro de amortización

✔ Fecha de emisión y periodo cubierto.
✔ Capital inicial o saldo de partida.
✔ TIN y tipo periódico.
✔ Índice y diferencial si el interés es variable.
✔ Bonificaciones aplicadas.
✔ Número y periodicidad de las cuotas.
✔ Capital e intereses de cada fila.
✔ Saldo final después del pago.
✔ Fecha de próxima revisión.
✔ Fecha de vencimiento final.
✔ Cifras hipotéticas claramente identificadas.
✔ Amortizaciones extraordinarias incorporadas.
✔ Coincidencia con el recibo bancario.
✔ Productos cobrados por separado.
✔ Coherencia con FEIN y escritura.

Normativa e información precontractual

Ley 5/2019, de contratos de crédito inmobiliario

Regula la información personalizada, la FEIN y el modelo de tabla ilustrativa. La estructura de amortización debe explicarse de forma clara y distinguir préstamos que devuelven principal, préstamos de solo intereses o combinaciones.

Orden EHA/2899/2011 y Orden ECE/482/2019

Regulan aspectos de transparencia e información de los servicios bancarios y adaptan la comercialización de los préstamos inmobiliarios al marco de la Ley 5/2019.

Directiva 2014/17/UE

Establece el modelo europeo de FEIN y las reglas de la tabla ilustrativa de amortización, incluidas las advertencias aplicables cuando las cuotas futuras dependen de tipos que pueden cambiar.

Importante: el cuadro es una herramienta financiera y de información. En caso de discrepancia, deben revisarse la escritura, la FEIN, los acuerdos posteriores y las liquidaciones reales de la entidad.

Preguntas frecuentes sobre el cuadro de amortización

¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?

Es la tabla que desglosa cada cuota en capital e intereses y muestra la deuda pendiente después de cada pago.

¿Cuadro y tabla de amortización significan lo mismo?

Sí. Ambos términos se utilizan para describir el calendario financiero del préstamo.

¿Qué parte de la cuota reduce la deuda?

Únicamente el capital amortizado. Los intereses y servicios asociados no reducen el principal.

¿Por qué pago más intereses al principio?

Porque el saldo pendiente es mayor. Al disminuir el saldo, los intereses periódicos bajan si el tipo permanece estable.

¿Al principio solo se pagan intereses?

No en una hipoteca francesa ordinaria. Desde la primera cuota se amortiza capital, aunque al inicio su proporción sea menor. Una carencia puede producir un resultado diferente.

¿La cuota mensual siempre es igual?

Solo mientras permanezcan constantes el tipo y las demás condiciones utilizadas para calcularla. Puede cambiar por revisiones o modificaciones.

¿Cómo se calcula el interés mensual?

En el caso simplificado, se multiplica el saldo anterior por el TIN anual dividido entre 12. El contrato puede utilizar reglas temporales más específicas.

¿El cuadro utiliza el TIN o la TAE?

La cuota financiera se calcula a partir del TIN o tipo deudor, no aplicando directamente la TAE.

¿El cuadro incluye seguros?

Habitualmente muestra capital e intereses. Un seguro puede cobrarse por separado o aparecer como otro coste, según el documento.

¿Dónde puedo conseguir el cuadro?

Puede estar disponible en la banca electrónica o solicitarse al gestor, en una oficina o por los canales de atención de la entidad.

¿La FEIN incluye una tabla?

Incluye una tabla ilustrativa en los supuestos previstos, especialmente cuando el tipo es fijo durante toda la vigencia o existen intereses diferidos.

¿El cuadro de una hipoteca variable es definitivo?

No. Las cuotas posteriores a futuras revisiones dependen del índice y deben tratarse como estimaciones si todavía no se conoce el tipo.

¿Qué cambia después de una amortización parcial?

Disminuye el capital y se recalculan la cuota o el plazo, según lo pactado y la opción aplicable.

¿Es mejor reducir cuota o plazo?

Reducir plazo suele ahorrar más intereses bajo los mismos supuestos. Reducir cuota aumenta el margen mensual. La elección depende del contrato y de la situación financiera.

¿Debo pedir un cuadro después de una novación?

Sí cuando cambia cualquier elemento que afecte al calendario, como tipo, plazo, capital o carencia.

¿Qué ocurre al cambiar la hipoteca de banco?

La nueva entidad prepara un calendario basado en el saldo pendiente y las condiciones acordadas en la subrogación.

¿Saldo pendiente e importe de cancelación son iguales?

No siempre. La cancelación en una fecha concreta puede añadir intereses devengados, compensaciones u otros importes.

¿Puedo saber cuánto interés pagaré en total?

En una hipoteca fija sin cambios, puede sumarse la columna de intereses. En una variable, el total futuro depende de las revisiones.

¿Por qué mi cálculo no coincide exactamente con el banco?

Puede deberse a redondeos, fechas, convención de días, primera cuota irregular, tipo aplicado o supuestos diferentes.

¿Una cuota menor significa una hipoteca más barata?

No necesariamente. Puede deberse a un plazo mayor. Deben compararse intereses totales, TAE, productos y fecha final.

¿Se puede hacer el cuadro en Excel o una hoja de cálculo?

Sí, utilizando las fórmulas de cuota, interés, capital y saldo. El resultado debe contrastarse con las condiciones contractuales.

¿Qué pasa durante una carencia de capital?

Se pagan normalmente intereses, pero el principal no baja. Al terminar, la cuota puede aumentar porque el capital debe devolverse en menos tiempo.

¿Puede aumentar el capital pendiente?

Puede ocurrir en estructuras con intereses diferidos o capitalizados cuando los pagos no cubren los intereses devengados, si así está previsto.

¿Qué hago si detecto un error?

Pide por escrito el desglose y un cuadro corregido. Conserva la FEIN, escritura, recibos y comunicaciones para una eventual reclamación.

¿El último saldo debe ser exactamente cero?

Sí en la proyección, aunque la última cuota puede ajustarse unos céntimos por redondeos acumulados.

Aspectos clave para recordar

La cuota se divide en capital e intereses.
Solo el capital reduce la deuda.
Los intereses dependen del saldo pendiente y del tipo.
En el sistema francés aumenta gradualmente la parte de capital.
Una tabla variable contiene proyecciones, no certezas sobre futuras revisiones.
Después de amortizar o modificar el préstamo hace falta recalcular.
El importe de cancelación debe pedirse para una fecha concreta.
La tabla debe interpretarse junto con la FEIN, la escritura y los recibos.

Conclusión

El cuadro de amortización convierte una hipoteca de muchos años en una secuencia comprensible de pagos. Permite ver qué parte de cada cuota reduce el capital, cuánto se paga en intereses y cómo evoluciona el saldo.

Su utilidad no termina en la firma. Debe revisarse después de una actualización del tipo, una amortización parcial, una novación, una subrogación o cualquier cambio que afecte al calendario.

Antes de tomar una decisión, compara el cuadro antiguo y el nuevo, comprueba el coste total y revisa las condiciones de amortización anticipada, novación o subrogación que correspondan.

Fuentes consultadas

Boletín Oficial del Estado — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; anexo I sobre la Ficha Europea de Información Normalizada y tabla ilustrativa de reembolso.

Boletín Oficial del Estado — Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Boletín Oficial del Estado — Orden ECE/482/2019, de 26 de abril.

Banco de España — Portal del Cliente Bancario: simuladores de préstamo hipotecario, sistema francés y amortización anticipada.

Banco de España — Portal del Cliente Bancario: plazo de amortización y funcionamiento de préstamos hipotecarios.

Unión Europea — Directiva 2014/17/UE sobre contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

La información se ha revisado con fuentes oficiales disponibles en julio de 2026. Tiene carácter divulgativo y no sustituye la FEIN, la escritura, las liquidaciones de la entidad ni el asesoramiento financiero o jurídico aplicable a cada caso.

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martes, 14 de julio de 2026

Cuadro de amortización de una hipoteca en España | Qué es, cómo interpretarlo y para qué sirve