martes, 14 de julio de 2026

Comisión de apertura de una hipoteca en España | Qué es, cuándo se paga y cómo funciona

✔ Información revisada y actualizada en julio de 2026

Al contratar una hipoteca es habitual encontrar diferentes condiciones económicas además del tipo de interés. Una de ellas es la comisión de apertura, un importe que algunas entidades financieras cobran al formalizar el préstamo hipotecario y que forma parte del coste total de la financiación.

Aunque muchas hipotecas comercializadas actualmente no incluyen esta comisión, todavía existen entidades que la aplican. Por este motivo resulta importante conocer en qué consiste, cuándo puede cobrarse, cómo se calcula y qué aspectos conviene revisar antes de firmar el contrato.

Comprender el funcionamiento de la comisión de apertura permite comparar distintas ofertas hipotecarias con mayor objetividad y valorar el coste real de cada préstamo, evitando tomar decisiones basadas únicamente en el tipo de interés anunciado.

La cuestión no se resuelve afirmando que la comisión es siempre válida o siempre abusiva. La Ley 5/2019 permite pactarla bajo determinadas reglas y la jurisprudencia exige analizar la transparencia, la ausencia de duplicidades, los servicios comprendidos y las circunstancias de cada contrato.

Resumen rápido

  • La comisión de apertura es un importe que algunas entidades financieras cobran al formalizar una hipoteca.
  • No todas las hipotecas incluyen esta comisión.
  • Su importe puede establecerse como una cantidad fija o como un porcentaje sobre el capital prestado.
  • Si se pacta, se devenga una sola vez y debe englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
  • No deberían cobrarse además otras comisiones que remuneren los mismos trabajos.
  • Debe aparecer claramente reflejada en la información precontractual y en el contrato.
  • Forma parte del coste total del préstamo y se integra en la TAE cuando corresponde conforme a sus reglas de cálculo.
  • No es válida ni nula automáticamente: la transparencia y posible abusividad deben examinarse en cada caso.
  • Conviene comparar ofertas hipotecarias teniendo en cuenta todas las comisiones y gastos asociados.

Si todavía no conoces el funcionamiento general de estos préstamos, puedes comenzar por nuestra guía sobre hipotecas en España.

Este artículo forma parte del clúster dedicado a la vivienda en España, donde desarrollamos los principales trámites, costes y aspectos legales relacionados con la compra y financiación de una vivienda.

¿Qué es la comisión de apertura de una hipoteca?

La comisión de apertura es una cantidad que algunas entidades financieras pueden cobrar al formalizar un préstamo hipotecario como contraprestación por determinados servicios relacionados con el estudio, análisis, tramitación y puesta a disposición de la financiación solicitada.

Se trata de una comisión que, cuando existe, forma parte de las condiciones económicas del préstamo y debe ser conocida por el prestatario antes de la firma de la hipoteca mediante la documentación precontractual facilitada por la entidad.

Su existencia no depende del importe del préstamo ni del tipo de hipoteca contratada, sino de la política comercial de cada entidad financiera y de las condiciones concretas pactadas con el cliente.

El artículo 14.4 de la Ley 5/2019 establece una regla específica: si se pacta una comisión de apertura, debe devengarse una sola vez y englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo y otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionados por la concesión.

Esto significa que la entidad no debería dividir esos mismos trabajos en varias comisiones diferentes para cobrarlos por duplicado. La cláusula debe permitir entender que se trata de un único pago, qué importe o porcentaje se aplica, sobre qué base se calcula y cuándo se abona.

En los préstamos denominados en divisas, la ley añade que la comisión de apertura incluye también cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial.

Regla práctica: estudio, tramitación y concesión forman parte de una única comisión de apertura cuando esta se haya pactado. Antes de aceptar cargos separados con nombres parecidos, conviene pedir una explicación escrita y comprobar que no remuneran el mismo servicio.

¿Qué servicios comprende la comisión de apertura?

La comisión comprende las actuaciones relacionadas con el estudio, la tramitación y la concesión singularizada del préstamo: análisis de la operación, comprobación de la documentación, evaluación de la solvencia hipotecaria, preparación del expediente y puesta a disposición de la financiación.

La normativa no obliga a detallar en el contrato cada minuto de trabajo ni a entregar una factura desglosada por cada actuación. Sin embargo, el consumidor debe poder comprender la naturaleza de los servicios, conocer la carga económica antes de contratar y comprobar que no existe solapamiento con otros cargos.

Por ello resulta recomendable analizar conjuntamente la comisión de apertura, el tipo de interés, las posibles bonificaciones y el resto de los gastos asociados antes de comparar distintas ofertas hipotecarias.

¿Es obligatoria la comisión de apertura?

No. Ninguna norma obliga a las entidades financieras a cobrar una comisión de apertura en todas las hipotecas.

Cada banco puede decidir libremente si incorpora esta comisión dentro de su oferta comercial, siempre que informe de forma clara al cliente antes de la contratación y que la comisión cumpla los requisitos establecidos por la normativa aplicable.

Como consecuencia, es posible encontrar entidades que no cobran ninguna comisión de apertura, otras que aplican un porcentaje sobre el capital prestado y algunas que establecen un importe fijo.

Precisamente por esta razón resulta aconsejable comparar varias ofertas hipotecarias antes de tomar una decisión, ya que una hipoteca con un tipo de interés ligeramente superior podría resultar más económica si no incorpora determinadas comisiones iniciales.

¿La comisión de apertura es abusiva? Jurisprudencia actual

La comisión de apertura ha dado lugar a numerosos procedimientos judiciales, pero no existe una regla que permita considerarla automáticamente válida o abusiva en todos los contratos.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 16 de marzo de 2023, asunto C-565/21, señaló que esta cláusula no queda excluida del control judicial por formar parte del objeto principal del contrato. Por tanto, el órgano judicial puede examinar su transparencia y su posible carácter abusivo.

Las sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 30 de abril de 2025, asuntos C-699/23 y C-39/24, añadieron que calcular la comisión como un porcentaje del préstamo no la convierte por sí solo en abusiva. El consumidor debe poder comprender sus consecuencias económicas, la naturaleza de los servicios remunerados y que no se produzca una duplicidad con otros cargos.

El Tribunal Supremo también aplica un análisis individual. La sentencia 816/2023 consideró transparente y no desproporcionada una comisión del 0,65 % en aquel contrato concreto. La referencia a un intervalo habitual del 0,25 % al 1,50 % que aparece en esa resolución describe datos utilizados en ese litigio: no constituye una tarifa legal ni un margen que garantice automáticamente la validez de cualquier comisión.

La doctrina posterior, incluidas las sentencias 964/2025 y 965/2025 del Tribunal Supremo, mantiene la necesidad de comprobar cada cláusula y cada proceso de contratación. Importan la información precontractual, la redacción y ubicación de la cláusula, el importe, la base de cálculo, los servicios comprendidos y la ausencia de solapamientos.

Conclusión jurídica práctica: una comisión de apertura no se anula solo porque exista o porque se calcule mediante un porcentaje. Tampoco es válida por defecto. La respuesta depende del control de transparencia y, cuando proceda, del control de abusividad aplicado al contrato concreto.

Señales que justifican revisar la cláusula

  • La comisión no figuraba con claridad en la oferta o en la documentación precontractual.
  • No se explicaban su importe, porcentaje, base de cálculo o momento de pago.
  • Aparecen cargos separados por estudio, tramitación o concesión que podrían duplicar los servicios incluidos.
  • La cantidad cobrada no coincide con la FEIN, la escritura o la liquidación bancaria.
  • Se cobró más de una vez por la misma concesión.
  • La comisión remunera servicios ajenos a la concesión o resulta desproporcionada respecto de las circunstancias del contrato.

Si existe alguna de estas señales, conviene conservar toda la documentación y solicitar un análisis individual. Una comparación con porcentajes de otras hipotecas puede orientar, pero no sustituye el examen jurídico del contrato.

¿Quién decide si se cobra la comisión de apertura?

La decisión de aplicar una comisión de apertura corresponde a cada entidad financiera dentro de su política comercial. Esto significa que no existe un porcentaje único ni una obligación de cobrarla en todas las hipotecas comercializadas en España.

Algunas entidades ofrecen préstamos hipotecarios sin comisión de apertura como elemento diferenciador frente a la competencia, mientras que otras mantienen esta comisión compensándola con otras condiciones financieras, como un tipo de interés más reducido o determinadas bonificaciones.

Por este motivo resulta recomendable comparar siempre el coste global de varias ofertas hipotecarias y no centrar el análisis únicamente en la existencia o ausencia de esta comisión.

¿Cuándo se paga la comisión de apertura?

Cuando una hipoteca incorpora comisión de apertura, normalmente se devenga en el momento de formalizar el préstamo hipotecario. Es decir, forma parte de los costes iniciales asociados a la contratación de la financiación.

Dependiendo de las condiciones pactadas con la entidad financiera, el importe podrá abonarse directamente durante la firma o integrarse dentro del capital financiado cuando la oferta hipotecaria así lo permita.

Las condiciones concretas deberán aparecer reflejadas en la documentación precontractual y posteriormente en la escritura del préstamo hipotecario.

¿Cómo se calcula la comisión de apertura?

No existe una fórmula única aplicable a todas las entidades financieras. Cada banco establece libremente la forma de calcular esta comisión dentro de los límites previstos por la normativa.

Las modalidades más habituales son:

  • Un porcentaje sobre el capital prestado.
  • Una cantidad fija previamente establecida.
  • Una combinación de diferentes criterios previstos en la oferta comercial.

Por ello, dos hipotecas con el mismo importe pueden presentar comisiones de apertura completamente distintas dependiendo de la entidad elegida.

Ejemplo orientativo de cálculo

Capital del préstamo Comisión Importe
180.000 € 0,25 % 450 €
250.000 € 0,50 % 1.250 €
300.000 € 1 % 3.000 €

Estos ejemplos son meramente orientativos y no representan las condiciones aplicadas por ninguna entidad financiera concreta.

¿Puede financiarse la comisión de apertura?

Dependerá de la oferta presentada por la entidad financiera. En algunas operaciones el cliente abona la comisión con fondos propios en el momento de la firma, mientras que en otras puede integrarse dentro del importe financiado, incrementando el capital sobre el que posteriormente se calcularán los intereses.

Antes de aceptar esta posibilidad conviene analizar cómo afecta al coste total de la hipoteca, ya que financiar la comisión puede implicar pagar intereses sobre ese importe durante la vida del préstamo.

También conviene comprobar cómo se realizará el cargo. Si el banco descuenta la comisión del dinero entregado, el cliente recibirá una cantidad neta inferior al capital nominal. Si la añade al capital, aumentarán tanto la deuda inicial como los intereses, y una comisión porcentual deberá calcularse sobre la base indicada expresamente en la oferta.

Solicitar distintas simulaciones permite valorar cuál resulta la alternativa más conveniente en cada caso.

¿La comisión de apertura está incluida en la TAE?

Sí. Cuando la comisión de apertura forma parte del coste del préstamo, normalmente debe tenerse en cuenta para el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), ya que esta refleja el coste total de la financiación considerando, además del tipo de interés, determinados gastos y comisiones previstos por la normativa.

Por esta razón, dos hipotecas con el mismo TIN pueden presentar una TAE diferente si una de ellas incorpora comisión de apertura y la otra no.

Para comprender mejor cómo influyen estos conceptos en el coste del préstamo, se puede consultar nuestra guía sobre TIN y TAE en una hipoteca.

¿Dónde aparece reflejada la comisión de apertura?

La comisión de apertura debe figurar claramente en la documentación precontractual entregada por la entidad financiera antes de la firma del préstamo hipotecario. De este modo, el prestatario puede conocer con antelación su importe, la forma de cálculo y las condiciones aplicables.

La Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) constituye uno de los documentos más importantes para revisar este aspecto, ya que recoge las principales condiciones económicas de la oferta hipotecaria.

En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019, la FEIN y el resto de la documentación exigida deben entregarse con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma, sin perjuicio de que la normativa autonómica aplicable pueda ampliar ese plazo. La FEIN debe permitir identificar los gastos que se pagan una sola vez y los componentes utilizados para calcular la TAE.

Además de la FEIN, la comisión de apertura también debe quedar reflejada en la escritura del préstamo hipotecario, formando parte de las condiciones contractuales aceptadas por ambas partes.

Se puede ampliar esta información en nuestra guía sobre la FEIN y la FiAE.

¿Puede negociarse la comisión de apertura?

Sí. La comisión de apertura forma parte de las condiciones comerciales de la hipoteca y, en muchos casos, puede negociarse con la entidad financiera antes de la firma del préstamo.

La posibilidad de obtener una reducción o incluso la eliminación de esta comisión dependerá de diferentes factores, como el perfil económico del solicitante, su capacidad financiera, el porcentaje de financiación solicitado, la estabilidad laboral, el nivel de ingresos y la política comercial de cada banco.

También influye la competencia entre entidades financieras. Solicitar ofertas a varios bancos permite disponer de un mayor margen de negociación y comparar no solo el tipo de interés, sino también el conjunto de comisiones y gastos asociados al préstamo.

En determinadas operaciones, la entidad puede mantener la comisión de apertura pero ofrecer un tipo de interés más competitivo o mejores condiciones de bonificación. En otras ocasiones sucede lo contrario: elimina la comisión inicial, aunque el interés aplicado resulte ligeramente superior.

Por este motivo conviene valorar siempre el coste total de la financiación y no únicamente una condición concreta de la oferta.

¿Qué factores pueden influir para que un banco elimine la comisión de apertura?

Aunque cada entidad financiera establece libremente sus condiciones comerciales, existen determinadas circunstancias que pueden facilitar la eliminación o reducción de la comisión de apertura durante la negociación de una hipoteca.

  • Solicitar un porcentaje de financiación reducido.
  • Aportar un nivel elevado de ahorro previo.
  • Disponer de ingresos estables y suficientes.
  • Presentar un buen historial crediticio.
  • Domiciliar la nómina u otros ingresos.
  • Contratar determinados productos de vinculación cuando resulten interesantes para el cliente.
  • Presentar ofertas competidoras de otras entidades financieras.

No existe ninguna obligación para que el banco elimine esta comisión, pero comparar distintas ofertas hipotecarias suele aumentar el margen de negociación del prestatario.

¿Todas las entidades financieras cobran comisión de apertura?

No. Actualmente existen entidades que comercializan hipotecas sin comisión de apertura y otras que continúan aplicándola en determinados productos hipotecarios.

Esta diferencia responde a la estrategia comercial de cada banco y puede variar con el tiempo, por lo que resulta recomendable revisar siempre las condiciones concretas de cada oferta antes de tomar una decisión.

La ausencia de comisión de apertura no significa necesariamente que una hipoteca resulte más económica. Del mismo modo, la existencia de esta comisión tampoco implica automáticamente que una oferta sea peor que otra. Todo dependerá del conjunto de condiciones económicas del préstamo.

Comisión de apertura frente a otros gastos hipotecarios

Uno de los errores más habituales consiste en confundir la comisión de apertura con otros gastos relacionados con la contratación de una hipoteca. Aunque todos pueden influir en el coste final de la operación, responden a conceptos diferentes.

En los préstamos hipotecarios formalizados desde el 16 de junio de 2019, el reparto habitual derivado de la Ley 5/2019 es el siguiente:

Concepto ¿Quién lo paga normalmente? Observación
Comisión de apertura El prestatario, si fue pactada. Se cobra una vez e incluye estudio, tramitación, concesión y conceptos similares inherentes.
Tasación El prestatario. Puede aportar una tasación homologada vigente en los términos legales.
Notaría La entidad prestamista. Las copias las paga quien las solicite.
Registro La entidad prestamista. Se refiere a la inscripción de la garantía hipotecaria.
Gestoría La entidad prestamista. Comprende la gestoría vinculada a la formalización de la hipoteca.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados La entidad prestamista, conforme a la normativa tributaria. No debe confundirse con los impuestos de la compraventa.

Comprender la diferencia entre estos conceptos facilita interpretar correctamente las condiciones de una oferta hipotecaria y evita confundir una comisión bancaria con otros gastos derivados de la operación.

Este reparto se refiere a la constitución del préstamo hipotecario y no a todos los gastos e impuestos de la compraventa. En hipotecas anteriores, novaciones, subrogaciones o situaciones especiales pueden intervenir reglas diferentes.

Para conocer todos los costes relacionados con la adquisición de una vivienda, se puede consultar nuestra guía sobre los gastos de comprar una vivienda en España.

¿Cómo influye la comisión de apertura en el coste total de la hipoteca?

Aunque la comisión de apertura suele abonarse una sola vez al inicio del préstamo, forma parte del coste económico de la financiación y debe valorarse junto con el tipo de interés, la TAE, las bonificaciones y el resto de gastos asociados.

En determinadas operaciones una diferencia de unos cientos de euros puede quedar compensada por un interés inferior. En otras, una comisión elevada puede hacer menos competitiva una oferta hipotecaria aparentemente atractiva.

Por este motivo siempre conviene calcular el coste global del préstamo y no únicamente el desembolso inicial.

Ejemplo práctico: cómo puede afectar la comisión de apertura al coste de una hipoteca

Imaginemos dos entidades financieras que ofrecen una hipoteca por el mismo importe y plazo de amortización.

Concepto Hipoteca A Hipoteca B
Capital solicitado 220.000 € 220.000 €
Comisión de apertura 0 € 0,75 %
Importe de la comisión 0 € 1.650 €
TIN Ligeramente superior. Ligeramente inferior.

A primera vista podría parecer que la Hipoteca B resulta más atractiva por ofrecer un tipo de interés inferior. Sin embargo, al incorporar una comisión de apertura será necesario calcular el coste total de la financiación para comprobar cuál de las dos alternativas resulta realmente más conveniente.

Este ejemplo demuestra que una diferencia aparentemente pequeña en las condiciones iniciales puede modificar el coste global del préstamo. Por ello conviene analizar conjuntamente el tipo de interés, las comisiones, las bonificaciones, la TAE y el resto de gastos asociados antes de elegir una hipoteca.

¿Qué podemos aprender de este ejemplo?

  • La comisión de apertura puede influir de forma significativa en el coste inicial del préstamo.
  • No siempre la hipoteca con el interés más bajo será la opción más económica.
  • La comparación debe realizarse teniendo en cuenta todos los costes de la financiación.
  • Solicitar varias ofertas facilita negociar mejores condiciones con la entidad financiera.

En pocas palabras

  • La comisión de apertura no es obligatoria.
  • Puede negociarse en determinadas circunstancias.
  • Debe aparecer reflejada en la documentación precontractual.
  • Forma parte del coste global de la hipoteca.
  • Siempre conviene comparar varias ofertas antes de firmar.

Este ejemplo tiene únicamente carácter orientativo y no representa las condiciones comerciales de ninguna entidad financiera concreta.

¿Cómo comparar correctamente dos hipotecas?

Uno de los errores más frecuentes consiste en comparar exclusivamente el tipo de interés anunciado por cada entidad. Sin embargo, el coste real de una hipoteca depende de numerosos factores que deben analizarse conjuntamente.

Aspecto ¿Conviene revisarlo?
TIN Sí.
TAE Sí.
Comisión de apertura Sí.
Bonificaciones Sí.
Seguros asociados Sí.
Coste total Siempre.

Comparar todos estos elementos permite conocer cuál es realmente la oferta hipotecaria más ventajosa y evita centrar la decisión únicamente en una comisión concreta.

Si el tipo de interés depende de seguros u otros productos, conviene calcular su coste durante el tiempo que se prevé mantenerlos. Se puede ampliar este punto en la guía sobre seguros vinculados a una hipoteca.

Errores frecuentes al valorar una comisión de apertura

  • Elegir una hipoteca únicamente porque ofrece un tipo de interés más bajo.
  • No comprobar si la comisión de apertura incrementa el coste total del préstamo.
  • Confundir la comisión de apertura con los gastos de tasación o notaría.
  • No revisar la FEIN antes de firmar la hipoteca.
  • Comparar únicamente el TIN sin analizar la TAE.
  • No solicitar ofertas a distintas entidades financieras.
  • Asumir que todas las hipotecas incluyen la misma comisión.
  • No preguntar si la comisión puede negociarse o eliminarse.
  • Financiar la comisión sin valorar el coste adicional en intereses.
  • Firmar la hipoteca sin conocer todas las condiciones económicas del préstamo.

Consejo: la comisión de apertura debe analizarse junto con el resto de las condiciones económicas de la hipoteca. En muchos casos, una pequeña diferencia en las comisiones puede tener más impacto que unas décimas en el tipo de interés.

Checklist antes de aceptar una hipoteca con comisión de apertura

  • ✔ Comprobar si la hipoteca incorpora comisión de apertura.
  • ✔ Revisar el importe exacto o el porcentaje aplicado.
  • ✔ Confirmar cómo se calcula.
  • ✔ Verificar si puede negociarse.
  • ✔ Analizar si se financia o debe abonarse en la firma.
  • ✔ Comparar el TIN y la TAE.
  • ✔ Revisar detenidamente la FEIN.
  • ✔ Solicitar ofertas de varias entidades.
  • ✔ Calcular el coste total del préstamo.
  • ✔ Resolver cualquier duda antes de firmar.

Consejos antes de aceptar una comisión de apertura

  • Solicitar siempre la FEIN.
  • Comparar varias ofertas hipotecarias.
  • No centrar la decisión únicamente en el tipo de interés.
  • Analizar el coste total del préstamo.
  • Preguntar expresamente si la comisión puede eliminarse o reducirse.
  • Conservar toda la documentación entregada por la entidad.

Cómo reclamar una comisión de apertura: pasos y documentos

Antes de reclamar conviene comprobar la fecha del contrato, la normativa aplicable, la información recibida y el concepto exacto que aparece en el cargo. La reclamación no debe basarse únicamente en que la comisión exista: es importante explicar qué falta de transparencia, duplicidad, diferencia o posible desequilibrio se observa.

  1. Reunir las pruebas. FEIN u oferta vinculante, FiAE si corresponde, escritura, facturas o liquidación, justificante del cargo, publicidad y comunicaciones con el banco.
  2. Comparar los importes. Revisar que el porcentaje, la base de cálculo y la cifra cobrada coincidan en todos los documentos y que no haya otros cargos por estudio, tramitación o concesión.
  3. Presentar una reclamación escrita al banco. Debe dirigirse al Servicio de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente de la entidad, identificar el préstamo, exponer los hechos, concretar la petición y adjuntar copias de las pruebas.
  4. Conservar el justificante. Es esencial guardar el número de registro, acuse de recibo o comprobante de envío y la respuesta de la entidad.
  5. Acudir al Banco de España si procede. Tras reclamar previamente a la entidad, puede presentarse una reclamación ante el Banco de España si no se recibe una respuesta satisfactoria dentro del plazo aplicable. Su informe analiza transparencia y buenas prácticas bancarias, pero no sustituye una sentencia ni declara por sí mismo la nulidad de una cláusula.
  6. Valorar la vía judicial. La nulidad por abusividad y la eventual devolución obligatoria corresponden a los tribunales. Antes de demandar conviene solicitar asesoramiento jurídico individual y calcular costes, riesgos y documentación disponible.

¿Prescribe la reclamación de la comisión de apertura?

No conviene aplicar un único plazo de forma automática. La acción para solicitar la nulidad de una cláusula abusiva y la acción destinada a recuperar cantidades pueden recibir tratamientos distintos, y el inicio del cómputo depende de la normativa y jurisprudencia aplicables al caso. La fecha de la escritura, una sentencia previa, el conocimiento efectivo del posible carácter abusivo y las actuaciones realizadas pueden ser relevantes.

Por ello, quien estudie reclamar debería obtener asesoramiento actualizado cuanto antes y conservar la prueba de cualquier reclamación extrajudicial. Este artículo no puede determinar el plazo concreto de un contrato individual.

¿Se devuelve la comisión si se cancela la hipoteca antes de tiempo?

La amortización o cancelación anticipada no genera, por sí sola, un derecho automático a la devolución proporcional de la comisión de apertura, porque esta remunera actuaciones iniciales vinculadas a la concesión. Es distinta de una posible comisión por reembolso anticipado y de los gastos de cancelación registral.

Si un tribunal declara nula la cláusula de apertura, la restitución de cantidades se analizará como consecuencia de esa nulidad, no simplemente porque el préstamo haya terminado antes del plazo previsto.

¿Puede cobrarse si la hipoteca finalmente no se firma?

La comisión de apertura regulada en el artículo 14.4 está vinculada a la concesión del préstamo y engloba los gastos de estudio, tramitación y concesión. Si la operación no llega a concederse o formalizarse, conviene pedir por escrito la base contractual y legal de cualquier cargo previo y comprobar que no se presenta como una comisión de apertura un servicio diferente no aceptado expresamente.

La situación puede variar si el cliente contrató por separado un servicio real y claramente informado. No debe confundirse este supuesto con la tasación de la vivienda, que es un servicio distinto y puede generar su propio coste.

¿Qué documentación conviene revisar antes de firmar?

Antes de formalizar una hipoteca resulta aconsejable revisar toda la documentación entregada por la entidad financiera para comprobar que las condiciones económicas coinciden con las negociadas durante el proceso de contratación.

  • FEIN.
  • FiAE.
  • Oferta económica.
  • Condiciones de la comisión de apertura.
  • Bonificaciones.
  • Cuadro de amortización.
  • Escritura del préstamo.

Leer detenidamente esta documentación reduce el riesgo de interpretar incorrectamente las condiciones del préstamo y facilita comparar distintas ofertas hipotecarias.

Normativa aplicable

La contratación de préstamos hipotecarios en España se encuentra regulada por diversas normas destinadas a garantizar la transparencia, la protección del consumidor y la correcta información precontractual.

Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Esta norma establece el marco general de protección del prestatario y regula las obligaciones de información que deben cumplir las entidades financieras antes de la firma de una hipoteca.

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)

La FEIN recoge las principales condiciones económicas del préstamo, incluidas las comisiones que formen parte de la oferta hipotecaria, permitiendo comparar distintas propuestas de financiación antes de adoptar una decisión.

Banco de España

El Banco de España recomienda analizar conjuntamente el tipo de interés, las comisiones y el resto de los costes asociados a la financiación para valorar correctamente una oferta hipotecaria.

Importante: antes de firmar una hipoteca conviene revisar toda la documentación precontractual y comprobar que las comisiones reflejadas coinciden con las condiciones negociadas con la entidad financiera.

Preguntas frecuentes sobre la comisión de apertura

¿Qué es la comisión de apertura?

Es una comisión que algunas entidades financieras pueden cobrar al formalizar un préstamo hipotecario como parte de las condiciones económicas de la operación.

¿Todas las hipotecas tienen comisión de apertura?

No. Existen entidades que no la aplican y otras que sí la incluyen dentro de sus ofertas hipotecarias.

¿Es obligatoria por ley?

No. La normativa no obliga a todas las entidades a cobrar esta comisión.

¿Cuándo se paga?

Generalmente en el momento de formalizar la hipoteca, según las condiciones pactadas con la entidad financiera.

¿Puede negociarse?

En muchos casos sí. La posibilidad dependerá de la política comercial del banco y del perfil del solicitante.

¿Forma parte de la TAE?

Sí. Cuando corresponde, la comisión de apertura se tiene en cuenta para calcular la Tasa Anual Equivalente del préstamo.

¿Dónde aparece reflejada?

Debe figurar en la FEIN y posteriormente en la escritura del préstamo hipotecario.

¿Puede financiarse?

Dependerá de las condiciones ofrecidas por la entidad financiera y de lo pactado en la operación.

¿Cómo puedo comparar correctamente dos hipotecas?

Analizando conjuntamente el tipo de interés, la TAE, las comisiones, las bonificaciones, los gastos y el coste total de la financiación.

¿La hipoteca más barata es siempre la que no cobra comisión de apertura?

No necesariamente. Es imprescindible valorar todas las condiciones económicas del préstamo antes de decidir.

¿Una comisión del 1 % es abusiva?

No puede determinarse solo por el porcentaje. El importe es un dato relevante, pero deben revisarse también la transparencia, la información precontractual, los servicios incluidos, la posible duplicidad y las circunstancias del préstamo. No existe un porcentaje legal que sea automáticamente válido o nulo.

¿Puedo reclamar aunque la comisión aparezca en la escritura?

Que figure en la escritura es relevante, pero no impide por sí solo revisar su transparencia o su posible carácter abusivo. También importa la información facilitada antes de firmar y si el consumidor pudo comprender la carga económica y la naturaleza del concepto.

¿El Banco de España puede ordenar la devolución?

No declara la nulidad de una cláusula ni sustituye a los tribunales. Puede examinar la actuación de la entidad desde la perspectiva de la transparencia y las buenas prácticas bancarias después de una reclamación previa al banco.

¿Es lo mismo la comisión de apertura que la de amortización anticipada?

No. La de apertura se vincula a la concesión inicial del préstamo. La de amortización o reembolso anticipado puede aplicarse cuando se devuelve capital antes de lo previsto y está sujeta a reglas y límites propios.

¿Conviene elegir una hipoteca sin comisión de apertura?

No necesariamente. Una hipoteca sin comisión de apertura puede resultar muy competitiva, pero eso no significa automáticamente que sea la alternativa más económica.

Para tomar una decisión acertada conviene analizar conjuntamente el tipo de interés, la TAE, las posibles bonificaciones, el coste de los productos vinculados y el importe total que se abonará durante toda la vida del préstamo.

En determinadas situaciones una hipoteca con comisión de apertura puede ofrecer un interés inferior que compense ese gasto inicial. En otras, una hipoteca sin comisión puede resultar más ventajosa por reducir el desembolso necesario en el momento de la firma.

La mejor hipoteca no es necesariamente la que cobra menos comisiones, sino la que presenta el menor coste total de financiación para las necesidades concretas del prestatario.

Conclusión

La comisión de apertura constituye uno de los elementos que pueden influir en el coste inicial de una hipoteca. Aunque actualmente muchas entidades ya no la aplican, sigue formando parte de numerosas ofertas hipotecarias y debe analizarse junto con el resto de las condiciones económicas del préstamo.

Antes de contratar una hipoteca resulta aconsejable comparar varias ofertas, revisar detenidamente la FEIN, calcular la TAE y valorar el coste global de la financiación. Solo así será posible determinar cuál es la alternativa que mejor se adapta a las necesidades de cada comprador.

Si estás comparando distintas hipotecas, también pueden resultarte útiles nuestras guías sobre hipotecas en España, TIN y TAE, FEIN y FiAE, bonificación del tipo de interés y cuadro de amortización de una hipoteca.

Aspectos clave para recordar

  • La comisión de apertura no es obligatoria.
  • Cada entidad financiera decide si la aplica.
  • Debe aparecer claramente reflejada en la FEIN.
  • Puede influir en la TAE y en el coste total del préstamo.
  • Siempre conviene comparar varias ofertas hipotecarias.

Fuentes consultadas

Boletín Oficial del Estado (BOE) — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; artículo 14 y anexo de la FEIN. Texto consolidado consultado en julio de 2026.

Boletín Oficial del Estado (BOE) — Orden ECE/482/2019, de 26 de abril.

Banco de España — Portal del Cliente Bancario: gastos asociados a la hipoteca, comisión de apertura y procedimiento de reclamación.

Tribunal de Justicia de la Unión Europea — Sentencia de 16 de marzo de 2023, asunto C-565/21.

Tribunal de Justicia de la Unión Europea — Sentencias de 30 de abril de 2025, asuntos C-699/23 y C-39/24.

Tribunal Supremo — Sentencias 816/2023, de 29 de mayo, 964/2025 y 965/2025.

Boletín Oficial del Estado (BOE) — Resolución de 27 de enero de 2026 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, con síntesis de la evolución jurisprudencial sobre la comisión de apertura.

La presente información tiene carácter divulgativo y no sustituye el asesoramiento jurídico, financiero o profesional aplicable a cada situación concreta.

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