Oficinas y Trámites | Guía de citas y servicios en España: Capacidad de endeudamiento para pedir una hipoteca en España

✔ Información revisada y actualizada en julio de 2026

La capacidad de endeudamiento para pedir una hipoteca indica qué parte de los ingresos netos mensuales puede destinar una persona o una familia al pago de todas sus deudas sin comprometer sus gastos esenciales. Es uno de los cálculos que conviene realizar antes de buscar vivienda, entregar arras o solicitar una oferta al banco.

Como orientación inicial, muchas entidades procuran que el conjunto de cuotas financieras se mantenga alrededor del 30 % al 35 % de los ingresos netos. El Banco de España explica, además, que el endeudamiento total no debería sobrepasar el 40 % de los ingresos netos mensuales. Estas cifras son referencias prudenciales: no constituyen un límite legal único ni garantizan que una hipoteca sea aprobada.

Para calcular correctamente cuánto podrías pagar, no basta con multiplicar el sueldo por un porcentaje. Hay que sumar préstamos personales, coche, compras financiadas, tarjetas y otras cuotas; valorar la estabilidad de los ingresos; reservar dinero para vivir y comprobar cómo cambiaría la cuota si subiera el tipo de interés.

Si estás comenzando el proceso, puedes consultar primero nuestra guía sobre hipotecas en España y el análisis específico de la solvencia necesaria para solicitar una hipoteca.

Respuesta rápida

Divide la suma de todas tus cuotas mensuales —incluida la nueva hipoteca— entre los ingresos netos mensuales del hogar y multiplica el resultado por 100.

Ratio de endeudamiento = (cuotas mensuales totales ÷ ingresos netos mensuales) × 100

Contenido de esta guía

Qué es la capacidad de endeudamiento
Qué porcentaje de los ingresos puede destinarse a la hipoteca
Fórmula para calcular el ratio
Qué ingresos pueden computarse
Qué deudas deben incluirse
Cómo hacer el cálculo paso a paso
Ejemplos con uno y dos solicitantes
Cómo pasar de la cuota máxima al capital financiable
Qué comprueba el banco
Autónomos, ingresos variables y 14 pagas
Diferencias entre capacidad, LTV y solvencia
Cómo mejorar la capacidad de endeudamiento
Errores que conviene evitar
Preguntas frecuentes

Resumen rápido

La capacidad de endeudamiento relaciona las cuotas de todas las deudas con los ingresos netos.
El rango del 30 % al 35 % es una referencia bancaria frecuente, no un derecho del solicitante.
El 40 % citado por el Banco de España es un máximo orientativo de endeudamiento total, no solo de hipoteca.
Las cuotas de coche, préstamos, tarjetas y compras aplazadas reducen el importe disponible para la hipoteca.
La cuota máxima no equivale directamente al capital máximo: también influyen el interés y el plazo.
Un plazo más largo puede reducir la mensualidad, pero normalmente aumenta los intereses totales.
En una hipoteca variable debe comprobarse si el presupuesto soportaría una subida del índice de referencia.
La entidad evalúa también empleo, estabilidad de ingresos, gastos, ahorro, CIRBE, edad, plazo y porcentaje de financiación.
Estar por debajo del 35 % no obliga al banco a conceder la operación.
El importe finalmente financiable será el menor que resulte de la capacidad de pago, el límite sobre la vivienda y la decisión de riesgo de la entidad.

¿Qué es la capacidad de endeudamiento?

La capacidad de endeudamiento es el margen económico que tiene una persona o un hogar para asumir nuevas cuotas después de considerar sus ingresos y obligaciones actuales. Aplicada a una hipoteca, sirve para estimar qué mensualidad podría pagarse de forma sostenible.

No debe interpretarse como “todo el dinero que queda después de pagar deudas”. Una parte suficiente de los ingresos tiene que seguir disponible para alimentación, suministros, transporte, seguros, salud, educación, cuidado de familiares, mantenimiento de la vivienda, ahorro e imprevistos.

Por eso existen dos cálculos relacionados, pero no idénticos:

Ratio bancario: compara cuotas financieras e ingresos netos.
Presupuesto familiar real: descuenta además los gastos necesarios y deja un margen de seguridad.

Una operación puede situarse matemáticamente por debajo del 35 % y, aun así, resultar demasiado exigente para una familia con alquiler temporal, guardería, tratamientos médicos, personas dependientes o gastos de transporte elevados.

¿Qué porcentaje de los ingresos puede destinarse a una hipoteca?

Como referencia general, suele utilizarse un rango del 30 % al 35 % de los ingresos netos mensuales para el pago de todas las cuotas. El Banco de España también indica que el endeudamiento total no debería superar el 40 % de los ingresos netos mensuales.

La diferencia es importante: ese porcentaje no se aplica automáticamente solo a la futura hipoteca. Si ya existe una cuota de coche de 250 euros y el límite total calculado es de 1.050 euros, quedarían aproximadamente 800 euros para la nueva cuota hipotecaria.

Ratio orientativo	Lectura prudente	Qué conviene comprobar
Hasta el 30 %	Mayor margen para gastos e imprevistos.	Que la cuota siga siendo asumible si cambian los ingresos.
Entre el 30 % y el 35 %	Rango utilizado con frecuencia como referencia bancaria.	Otros gastos fijos, estabilidad y fondo de emergencia.
Entre el 35 % y el 40 %	Margen más ajustado y mayor sensibilidad a imprevistos.	Si la entidad lo admite y si el presupuesto familiar lo soporta.
Más del 40 %	Supera el máximo orientativo de endeudamiento total señalado por el Banco de España.	Reducir deudas, cuota o importe solicitado antes de avanzar.

Importante: en España no existe una regla general que obligue a todos los bancos a aprobar una hipoteca por debajo del 35 % ni una norma que prohíba toda operación que lo supere. Cada entidad aplica sus políticas de riesgo y debe evaluar la solvencia de manera individual.

¿Conviene utilizar el 30 %, el 35 % o el 40 %?

Para una primera estimación prudente puede calcularse la cuota con el 30 % y el 35 %. El resultado muestra un intervalo, no una cifra exacta. Utilizar directamente el 40 % como objetivo puede dejar muy poco margen para vivir, ahorrar o absorber una subida de cuota.

Cuanto más variables sean los ingresos, mayor sea el número de personas dependientes o menor sea el fondo de emergencia, más sensato resulta trabajar con el extremo inferior del intervalo.

Fórmula para calcular la capacidad de endeudamiento

Ratio total = [(cuota de la nueva hipoteca + otras cuotas de deuda) ÷ ingresos netos mensuales] × 100

Cuota hipotecaria orientativa = (ingresos netos × ratio objetivo) − otras cuotas mensuales

Si el cálculo utiliza un ratio objetivo del 35 %, debe expresarse como 0,35. Por ejemplo:

Ingresos netos mensuales del hogar: 3.000 euros.
Otras cuotas mensuales: 250 euros.
Endeudamiento total al 35 %: 3.000 × 0,35 = 1.050 euros.
Cuota hipotecaria orientativa: 1.050 − 250 = 800 euros.

Si una entidad ofreciera una cuota hipotecaria de 900 euros, el ratio total sería:

[(900 + 250) ÷ 3.000] × 100 = 38,33 %

El resultado no significa que la oferta sea ilegal, pero sí que el nivel de endeudamiento quedaría por encima del intervalo bancario habitual del 30 % al 35 % y más cerca del máximo orientativo del 40 %.

¿Qué ingresos se utilizan: brutos o netos?

Para una estimación doméstica debe utilizarse el ingreso neto, es decir, el dinero que efectivamente recibe el hogar después de impuestos y cotizaciones. Aplicar el porcentaje al salario bruto inflaría artificialmente la capacidad de pago.

El banco puede analizar, entre otros, los siguientes ingresos cuando están debidamente acreditados:

Nóminas de trabajadores por cuenta ajena.
Ingresos de autónomos o profesionales.
Pensiones y prestaciones periódicas estables.
Ingresos por alquiler declarados y documentados.
Pagas extraordinarias.
Comisiones, bonus u horas extra con historial suficiente.
Ingresos del segundo titular cuando ambos solicitan la hipoteca.

Que un ingreso exista no significa que la entidad vaya a computarlo íntegramente. Puede exigir una antigüedad mínima, promediar varios ejercicios, aplicar una reducción prudencial o excluir cantidades temporales, irregulares o difíciles de demostrar.

Cómo calcular los ingresos si se cobran 14 pagas

Para obtener un promedio mensual anual, pueden sumarse todas las nóminas netas del año y dividir el total entre 12. Sin embargo, también debe comprobarse si la cuota puede pagarse durante los meses ordinarios en los que no se recibe una paga extraordinaria.

Ejemplo: una persona cobra 1.700 euros netos en 14 pagas. El total anual es 23.800 euros y el promedio mensual anual equivale a 1.983,33 euros. Aun así, durante diez meses ingresará 1.700 euros. Conviene realizar los dos escenarios para no depender de las pagas extra para cubrir gastos corrientes.

Ingresos variables y bonus

No es prudente tomar como base el mejor mes del año. Puede utilizarse un promedio histórico conservador y separar la parte fija de la variable. El banco decidirá qué porcentaje considera estable según la documentación, la profesión, la antigüedad y su política de riesgos.

¿Qué deudas deben incluirse en el cálculo?

Deben incluirse las cuotas periódicas de las obligaciones financieras vigentes, aunque se paguen puntualmente. Entre las más habituales se encuentran:

Préstamos personales.
Financiación de vehículos.
Otros préstamos hipotecarios.
Tarjetas de crédito con pago aplazado o modalidad revolving.
Compras financiadas y servicios de “compra ahora y paga después”.
Créditos para estudios.
Anticipos, descubiertos u otras líneas utilizadas.
Cuotas derivadas de deudas en las que se figure como cotitular.

También deben declararse avales y garantías cuando el banco los solicite. Aunque no siempre exista una cuota pagada cada mes, representan un riesgo potencial y pueden aparecer como riesgo indirecto en la Central de Información de Riesgos.

¿El límite de una tarjeta cuenta como deuda?

Una tarjeta pagada íntegramente a fin de mes no funciona igual que un saldo aplazado. No obstante, cada entidad puede valorar los límites disponibles, la utilización habitual y la conducta de pago. Lo correcto es informar de todas las tarjetas y no ocultar cuotas pendientes.

¿Los gastos de vida se incluyen en el numerador?

Suministros, alimentación, transporte o guardería no son cuotas de deuda y normalmente no se suman al numerador de la fórmula básica. Sin embargo, sí forman parte del presupuesto familiar y de la evaluación global de solvencia. Ignorarlos puede producir una cuota teórica que no sea sostenible en la práctica.

¿Se resta el alquiler actual?

Si el alquiler finalizará al comprar la vivienda, no será una deuda que continúe junto a la hipoteca. Aun así, debe considerarse durante el periodo en que ambos pagos puedan solaparse. Si el alquiler continuará —por ejemplo, porque la vivienda hipotecada será una segunda residencia—, constituye un gasto fijo relevante para el análisis.

Cómo calcular cuánto puedes pagar de hipoteca paso a paso

Calcula el ingreso neto estable del hogar. Suma únicamente los ingresos razonablemente recurrentes y demostrables de todos los solicitantes.
Anualiza y promedia cuando sea necesario. Si hay 14 pagas o ingresos estacionales, calcula el promedio anual, pero revisa también el flujo de caja de los meses más débiles.
Suma todas las cuotas de deuda. Incluye préstamos, coche, tarjetas aplazadas, otras hipotecas y compras financiadas.
Elige un ratio de trabajo. Calcula primero el 30 % y después el 35 % para obtener un intervalo prudente.
Resta las deudas actuales. El resultado es la cuota hipotecaria máxima orientativa, no el capital del préstamo.
Comprueba el presupuesto real. Descuenta gastos esenciales y reserva ahorro para reparaciones, comunidad, seguros, impuestos e imprevistos.
Simula varios tipos y plazos. Convierte la cuota en capital con el TIN y el plazo de cada oferta, y analiza un escenario de tipos más altos si la hipoteca es variable.
Compara el resultado con el LTV y el ahorro. La capacidad de pago puede permitir una cifra que el banco no financie por el valor del inmueble o por falta de entrada.

Regla práctica: calcula una cuota “bancaria” y una cuota “cómoda”. Si la segunda es menor, utiliza la cuota cómoda para buscar vivienda. Que el banco esté dispuesto a prestar una cantidad no obliga al hogar a asumirla.

Ejemplos de capacidad de endeudamiento

Ejemplo 1: una persona con 2.200 euros netos y sin otras deudas

Ingresos netos mensuales: 2.200 euros.
Otras cuotas: 0 euros.
Cuota al 30 %: 660 euros.
Cuota al 35 %: 770 euros.
Máximo orientativo total al 40 %: 880 euros.

Su intervalo inicial de búsqueda sería de 660 a 770 euros mensuales. Tomar 880 euros como objetivo consumiría el máximo orientativo de endeudamiento total y dejaría menos margen para imprevistos.

Ejemplo 2: hogar con 3.000 euros netos y una cuota de coche

Ingresos netos mensuales: 3.000 euros.
Cuota del coche: 250 euros.
Límite total al 30 %: 900 euros.
Cuota hipotecaria al 30 %: 650 euros.
Límite total al 35 %: 1.050 euros.
Cuota hipotecaria al 35 %: 800 euros.

La cuota del coche reduce en 250 euros el margen disponible para la hipoteca. Cancelar esa deuda antes de solicitar financiación podría aumentar la capacidad mensual, aunque también hay que comprobar si usar los ahorros para cancelarla reduciría demasiado la entrada.

Ejemplo 3: dos titulares con 4.000 euros netos y otras deudas

Ingresos netos conjuntos: 4.000 euros.
Préstamo personal y tarjetas: 400 euros al mes.
Límite total al 30 %: 1.200 euros.
Cuota hipotecaria al 30 %: 800 euros.
Límite total al 35 %: 1.400 euros.
Cuota hipotecaria al 35 %: 1.000 euros.

Aunque existan dos titulares, ambos responden de la obligación en los términos del contrato. No debe suponerse que cada uno queda obligado únicamente por la mitad de la cuota.

Tabla rápida según ingresos y deudas

Ingresos netos	Otras cuotas	Hipoteca al 30 %	Hipoteca al 35 %
1.800 €	0 €	540 €	630 €
2.200 €	0 €	660 €	770 €
2.500 €	200 €	550 €	675 €
3.000 €	250 €	650 €	800 €
4.000 €	400 €	800 €	1.000 €

Los importes son orientativos y no consideran el coste de vida de cada hogar, el tipo hipotecario, el plazo, la edad, el ahorro disponible ni las políticas de la entidad.

Cómo pasar de la cuota máxima al capital que puedes financiar

La capacidad de endeudamiento proporciona una cuota mensual orientativa. Para convertir esa cuota en capital hipotecario hay que conocer el tipo de interés, el plazo, el sistema de amortización y las condiciones de la oferta.

Una misma cuota permite pedir más capital cuando el tipo es menor o el plazo es mayor. Sin embargo, prolongar el plazo suele aumentar los intereses totales y puede estar limitado por la edad del solicitante o por la política de la entidad.

Ejemplo: capital aproximado con una cuota de 800 euros

Plazo	TIN fijo del 3 %	TIN fijo del 4 %	TIN fijo del 5 %
20 años	144.249 €	132.017 €	121.220 €
25 años	168.701 €	151.562 €	136.848 €
30 años	189.752 €	167.569 €	149.025 €

El ejemplo supone cuotas mensuales constantes y sistema francés de amortización. No incorpora comisiones, seguros, productos combinados ni otros gastos, y no representa una oferta bancaria. Para comprender la diferencia entre el tipo aplicado y el coste efectivo, consulta la guía sobre TIN y TAE de una hipoteca.

Por qué el interés cambia tanto el capital máximo

Con una cuota de 800 euros durante 25 años, el capital teórico pasa de unos 168.701 euros al 3 % a unos 136.848 euros al 5 %. La capacidad mensual es la misma, pero un interés mayor consume más cuota en intereses y deja menos margen para amortizar capital.

Por qué un plazo más largo no siempre es mejor

Alargar el plazo permite repartir el principal entre más mensualidades y puede reducir la cuota inicial. La contrapartida es que la deuda permanece más años y, en condiciones equivalentes, el total de intereses aumenta. Antes de elegir conviene revisar el cuadro de amortización de la hipoteca.

Hipoteca variable: calcula un escenario de subida

En una hipoteca variable, la cuota puede cambiar cuando se revise el índice de referencia y se aplique el diferencial pactado. No es suficiente comprobar que la primera cuota encaja dentro del 35 %.

Resulta prudente repetir el cálculo con cuotas más altas y responder tres preguntas:

¿Qué ratio resultaría si la cuota aumentara un 10 %, un 20 % o un 30 %?
¿Seguiría existiendo margen después de los gastos esenciales?
¿Podría mantenerse el pago durante una reducción temporal de ingresos?

En los préstamos a tipo variable sujetos a la Ley 5/2019, la entidad debe entregar un documento separado con cuotas en diferentes escenarios de evolución de los tipos. También deben revisarse la FEIN y la FiAE y comparar las características de una hipoteca fija, variable o mixta.

¿Qué mira el banco además del porcentaje de endeudamiento?

La Ley 5/2019 obliga al prestamista a evaluar en profundidad la solvencia antes de conceder el préstamo. Entre los factores relevantes se encuentran la situación de empleo, los ingresos presentes y previsibles, los activos, el ahorro, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos.

En la práctica, el análisis puede incluir:

Tipo de contrato, profesión, antigüedad laboral y continuidad de ingresos.
Declaraciones fiscales, nóminas, pensiones o facturación demostrable.
Movimientos bancarios y comportamiento de pago.
Préstamos, créditos, tarjetas, avales y garantías.
Información de la CIRBE y, cuando proceda, ficheros de solvencia patrimonial.
Gastos fijos y personas económicamente dependientes.
Ahorro disponible después de pagar entrada, impuestos y gastos.
Edad de los titulares y plazo solicitado.
Ingresos previsibles después de la jubilación si el préstamo se prolonga más allá de la vida laboral.
Valor de la vivienda y porcentaje de financiación solicitado.
Características del inmueble y finalidad de la operación.

La evaluación no puede basarse predominantemente en que la garantía valga más que el préstamo ni en esperar que el inmueble suba de precio. La entidad solo debe poner el préstamo a disposición del solicitante si el análisis indica que es probable que pueda cumplir sus obligaciones.

CIRBE no es una lista de morosos

La Central de Información de Riesgos del Banco de España recoge préstamos, créditos, avales y garantías declarados por las entidades. Puede contener operaciones que se están pagando con normalidad. Por tanto, aparecer en la CIRBE no significa ser moroso.

Las entidades consultan esta información para conocer el riesgo financiero ya asumido. Antes de solicitar la hipoteca puede ser útil pedir el informe propio y comprobar que los datos son correctos.

¿Estar por debajo del 35 % garantiza la aprobación?

No. El banco puede rechazar, reducir o condicionar la operación por inestabilidad de ingresos, poco ahorro, incidencias de pago, un porcentaje de financiación elevado, edad, plazo, características del inmueble u otros factores de riesgo.

Tampoco existe una obligación de conceder el importe solicitado. Una preaprobación o simulación inicial no equivale necesariamente a una oferta vinculante.

Casos especiales: autónomos, ingresos variables y dos titulares

Autónomos y profesionales

En lugar de utilizar únicamente la última facturación mensual, la entidad puede analizar declaraciones de IRPF, pagos fraccionados, declaraciones de IVA, cuentas del negocio, movimientos bancarios y varios ejercicios de actividad.

Para una estimación prudente, conviene trabajar con el ingreso neto medio después de impuestos y gastos profesionales, no con la facturación bruta. Si existen grandes variaciones entre ejercicios, puede utilizarse un promedio conservador y preparar una explicación documentada de la evolución del negocio.

Contratos temporales o periodos de prueba

El ratio puede ser bajo y, aun así, el banco considerar que el ingreso no tiene suficiente estabilidad. La antigüedad, el sector, la continuidad laboral y la trayectoria profesional pueden influir más que la modalidad contractual observada de forma aislada.

Comisiones, bonus y horas extra

Estos ingresos pueden valorarse si son recurrentes y están acreditados, pero no debe suponerse que computarán al 100 %. Es recomendable calcular una versión solo con el salario fijo y otra con un promedio conservador de la parte variable.

Dos titulares

Sumar dos ingresos puede mejorar la capacidad de pago, pero también deben sumarse las deudas de ambos. Además, cada titular asume las obligaciones previstas en el préstamo. Si uno deja de aportar ingresos, el otro podría tener que sostener la cuota completa.

Ingresos por alquiler

Una renta declarada puede contribuir al análisis, pero la entidad puede aplicar un porcentaje inferior al 100 % para cubrir periodos sin inquilino, gastos, impuestos o impagos. El tratamiento depende de la documentación y de la política de cada banco.

Solicitantes próximos a la jubilación

Si una parte relevante de la hipoteca se pagará después de finalizar la vida laboral, la Ley 5/2019 exige valorar el nivel previsible de ingresos tras la jubilación. La pensión estimada y el plazo máximo admitido pueden modificar la financiación disponible.

Capacidad de endeudamiento, solvencia y LTV: diferencias

Estos conceptos participan en la misma decisión, pero responden a preguntas distintas:

Concepto	Pregunta principal	Datos relevantes
Capacidad de endeudamiento	¿Qué parte de los ingresos se destina a cuotas?	Ingresos netos y deudas mensuales.
Solvencia	¿Es probable que el cliente pueda pagar durante toda la operación?	Empleo, ingresos futuros, gastos, ahorro, activos, historial y compromisos.
LTV	¿Qué porcentaje del valor de tasación representa el préstamo?	Capital solicitado y valor de tasación.
Ahorro previo	¿Puede pagarse la parte no financiada y los gastos?	Entrada, impuestos, tasación, gastos y fondo de seguridad.

Puedes ampliar la diferencia en la guía sobre el LTV de una hipoteca y calcular por separado los gastos de comprar una vivienda en España.

El importe financiable está limitado por varios factores

Aunque la cuota permita atender un préstamo elevado, el banco puede ofrecer menos dinero por el porcentaje máximo aplicado al inmueble. También puede ocurrir lo contrario: el LTV es bajo, pero los ingresos no permiten pagar la cuota.

El máximo real será el menor de estos límites:

Capital compatible con la cuota que puede asumir el hogar.
Importe que la entidad admite según precio, tasación y LTV.
Importe compatible con el ahorro disponible para entrada y gastos.
Cantidad finalmente aprobada tras la evaluación de solvencia.

Cómo mejorar la capacidad de endeudamiento antes de pedir la hipoteca

Cancelar o reducir otras deudas. Una cuota que desaparece libera margen mensual.
Evitar nueva financiación. Comprar un coche o aplazar gastos antes del estudio puede empeorar el ratio.
Corregir datos inexactos. Conviene revisar la información propia en la CIRBE y reclamar errores si existen.
Aumentar el ahorro. Solicitar menos capital reduce la cuota y el LTV.
Demostrar estabilidad. Presentar ingresos ordenados, declarados y con trayectoria facilita su análisis.
Revisar el plazo. Un plazo algo mayor reduce la cuota, aunque debe compararse el aumento de intereses.
Comparar entidades. Los criterios comerciales y de riesgo no son idénticos.
Ajustar el precio de la vivienda. Buscar un inmueble más económico puede ser más seguro que llevar el ratio al máximo.
Incorporar un cotitular solo cuando sea apropiado. Añade ingresos, pero también responsabilidades y deudas.
Conservar un fondo de emergencia. No conviene destinar todo el ahorro a cancelar deudas o pagar la entrada.

¿Conviene cancelar un préstamo con los ahorros?

Depende del equilibrio entre cuota, entrada y liquidez. Cancelar un préstamo puede mejorar el ratio, pero utilizar todos los ahorros podría impedir pagar la parte no financiada, los gastos de compraventa o un imprevisto posterior. Deben simularse ambas situaciones antes de decidir.

¿Alargar el plazo mejora la capacidad?

Puede reducir la cuota mensual y, por tanto, el ratio inicial. Sin embargo, no mejora los ingresos ni elimina el riesgo: normalmente aumenta el coste total y mantiene la deuda durante más tiempo. Debe compararse la cuota, el total a devolver y la edad al vencimiento.

Errores frecuentes al calcular cuánto puedes pedir de hipoteca

Aplicar el porcentaje al salario bruto en lugar del ingreso neto.
Calcular el 35 % para cada titular por separado y después sumarlo de forma incorrecta.
Olvidar las cuotas de coche, tarjetas o compras aplazadas.
Confundir el 40 % orientativo con un límite exclusivo para la hipoteca.
Tomar el 35 % como garantía de aprobación.
Convertir una cuota en capital sin indicar interés ni plazo.
Utilizar la primera cuota promocional como si fuera permanente.
No simular subidas de tipo en una hipoteca variable.
Contar al 100 % bonus, horas extra o rentas irregulares.
Usar la facturación bruta de un autónomo como ingreso personal neto.
Ignorar los gastos esenciales porque no aparecen en la fórmula.
Destinar todo el ahorro a la entrada y quedar sin fondo de emergencia.
Confundir capacidad de pago con LTV o porcentaje de financiación.
Creer que una tasación alta compensa una solvencia insuficiente.
Pedir nuevos créditos mientras el banco está estudiando la operación.

Documentación que ayuda a justificar los ingresos y las deudas

La entidad indicará qué información necesita y en qué plazo. Según el perfil, puede solicitar:

Documento de identidad y datos de residencia.
Nóminas recientes y contrato de trabajo.
Vida laboral.
Declaraciones de IRPF.
Extractos bancarios.
Justificantes de pensiones o prestaciones.
Contratos y declaraciones de ingresos por alquiler.
Recibos y certificados de deuda pendiente de otros préstamos.
Documentación fiscal y contable adicional para autónomos o sociedades.
Información sobre ahorros, inversiones y otros activos.
Datos de avales, garantías y obligaciones económicas.

La información debe ser veraz, completa y coherente. Ocultar una deuda o inflar los ingresos puede provocar la denegación de la solicitud y generar problemas posteriores.

Checklist antes de solicitar una hipoteca

✔ Calcular los ingresos netos estables de todos los titulares.
✔ Sumar las 12 o 14 pagas y revisar también los meses ordinarios.
✔ Separar ingresos fijos, variables y temporales.
✔ Anotar todas las cuotas financieras vigentes.
✔ Calcular escenarios al 30 % y al 35 %.
✔ Comprobar que el endeudamiento total no se acerque sin necesidad al 40 %.
✔ Preparar un presupuesto familiar con gastos reales.
✔ Reservar un fondo para imprevistos.
✔ Simular diferentes tipos de interés y plazos.
✔ Hacer una prueba de subida para hipotecas variables.
✔ Revisar el informe propio de la CIRBE.
✔ Calcular el LTV y el ahorro necesario.
✔ Comparar varias ofertas mediante su TAE y coste total.
✔ Leer la FEIN, la FiAE y los escenarios de cuota.
✔ No entregar arras sin estudiar cómo se financiará la compra.

¿Dónde se confirma la cuota definitiva?

Los simuladores y preestudios sirven para orientarse, pero la información personalizada se concreta en la documentación precontractual. En las operaciones sujetas a la Ley 5/2019, la entidad debe entregar la FEIN con una antelación mínima de diez días naturales respecto de la firma.

Antes de aceptar conviene comprobar:

Capital prestado y duración.
TIN, TAE y modalidad de interés.
Importe y periodicidad de las cuotas.
Cuota con y sin productos bonificados.
Comisiones y gastos.
Escenarios de tipos si el préstamo es variable.
Importe total a devolver.
Condiciones para mantener las bonificaciones.
Consecuencias del impago y del vencimiento anticipado.

Si la oferta incluye productos para reducir el interés, calcula el coste conjunto con la guía sobre bonificaciones hipotecarias. También conviene revisar si existe comisión de apertura.

Preguntas frecuentes sobre capacidad de endeudamiento e hipotecas

¿Cuál es la capacidad de endeudamiento recomendada para una hipoteca?

Como orientación inicial, suele trabajarse con un endeudamiento total del 30 % al 35 % de los ingresos netos mensuales. El Banco de España señala que no debería sobrepasar el 40 %. La cifra adecuada depende del presupuesto y la estabilidad de cada hogar.

¿El 35 % es un límite legal en España?

No. Es una referencia habitual utilizada en el análisis de riesgo, pero no una regla legal única que obligue a aprobar o denegar automáticamente una hipoteca.

¿El 40 % se calcula solo sobre la hipoteca?

No. El 40 % orientativo corresponde al endeudamiento total: nueva hipoteca más préstamos, coche, tarjetas aplazadas y demás cuotas financieras.

¿Se utiliza el sueldo bruto o neto?

Para el cálculo personal debe utilizarse el ingreso neto mensual. El banco comprobará los ingresos con documentación laboral, fiscal y bancaria.

¿Cuánto puedo pagar de hipoteca con un sueldo neto de 2.000 euros?

Sin otras deudas, el 30 % equivale a 600 euros y el 35 % a 700 euros mensuales. Esa es una orientación de cuota, no de capital. El importe del préstamo dependerá del interés, el plazo y el resto del estudio.

¿Cuánto puedo pagar con ingresos conjuntos de 3.000 euros?

Sin otras deudas, el intervalo del 30 % al 35 % sería de 900 a 1.050 euros al mes. Si existen cuotas por 250 euros, el margen orientativo para la hipoteca bajaría a 650-800 euros.

¿Cómo afectan los préstamos personales?

Sus cuotas se restan del margen total. Una cuota mensual de 200 euros reduce aproximadamente en esa misma cantidad el espacio disponible para la futura hipoteca.

¿Las tarjetas de crédito cuentan?

Sí cuando existe saldo aplazado o una cuota periódica. La entidad también puede valorar los límites disponibles y el uso habitual de las tarjetas según su política interna.

¿La CIRBE es un registro de morosos?

No. Recoge riesgos de crédito, avales y garantías declarados, estén o no al corriente de pago. Los ficheros privados de morosidad tienen una naturaleza diferente.

¿Puedo pedir una hipoteca si aparezco en la CIRBE?

Sí, aparecer es normal cuando existen préstamos o créditos declarados. Lo relevante es el importe y tipo de riesgos, la situación de pago y cómo afectan a la solvencia.

¿Cómo se calculan 14 pagas?

Puede dividirse el ingreso neto anual entre 12 para obtener un promedio mensual. También debe comprobarse que la cuota sea asumible en los meses sin paga extraordinaria.

¿El banco cuenta los bonus y las horas extra?

Puede considerarlos cuando son recurrentes y están acreditados, aunque la entidad puede promediarlos, reducir su peso o excluirlos si los considera inestables.

¿Cómo calcula la capacidad de un autónomo?

La entidad suele revisar varios ejercicios, declaraciones fiscales, ingresos, gastos, movimientos y continuidad del negocio. Para una estimación personal debe utilizarse el ingreso neto, no la facturación.

¿Pedir la hipoteca con otra persona aumenta la capacidad?

Puede aumentarla si el segundo titular aporta ingresos estables, pero también se suman sus deudas. Ambos asumen las responsabilidades previstas en el contrato.

¿Un avalista aumenta cuánto puedo pedir?

Puede mejorar las garantías de una operación concreta, pero no sustituye una evaluación adecuada de la capacidad del prestatario. El avalista asume un riesgo patrimonial que debe comprender antes de firmar.

¿Qué pasa si el ratio supera el 35 %?

La operación puede considerarse más ajustada. La entidad podría reducir el importe, pedir otras condiciones o rechazarla. Desde el punto de vista familiar conviene rebajar la cuota, cancelar deudas o buscar una vivienda más económica.

¿Un plazo de 30 años permite pedir más dinero?

Con la misma cuota y el mismo tipo, un plazo mayor permite financiar más capital que uno corto. A cambio, normalmente se pagan más intereses y la deuda permanece durante más tiempo.

¿Cómo sé cuánto capital corresponde a mi cuota máxima?

Debes introducir la cuota, el TIN, el plazo y la periodicidad en un simulador de préstamo. Sin tipo y plazo no existe una conversión única entre cuota y capital.

¿La cuota inicial de una hipoteca variable sirve para calcular el ratio?

Sirve como punto de partida, pero no es suficiente. Deben revisarse los escenarios de subida que entrega la entidad y comprobar qué ratio resultaría con una cuota más alta.

¿Capacidad de endeudamiento y LTV son lo mismo?

No. La capacidad compara cuotas e ingresos; el LTV compara el principal de la hipoteca con el valor de tasación del inmueble.

¿Una tasación alta compensa ingresos insuficientes?

No. La Ley 5/2019 impide basar predominantemente la solvencia en el valor de la garantía o en esperar que el inmueble se revalorice.

¿Una preaprobación garantiza la hipoteca?

No necesariamente. El banco puede necesitar verificar documentación, tasación, inmueble y demás condiciones antes de emitir una oferta definitiva. Debe comprobarse el alcance exacto de cualquier preestudio.

¿Qué ratio debería usar si mis ingresos son variables?

Conviene usar un promedio conservador de ingresos y un porcentaje prudente, normalmente más cercano al 30 % que al 40 %. También resulta útil comprobar un escenario con una reducción temporal de ingresos.

¿Puedo aumentar la capacidad cancelando deudas?

Sí, porque desaparecen cuotas del cálculo. Antes de utilizar los ahorros, comprueba que seguirá existiendo dinero suficiente para la entrada, los gastos y un fondo de emergencia.

Aspectos clave para recordar

Calcula siempre sobre ingresos netos y demostrables.
Suma todas las cuotas financieras, no solo la futura hipoteca.
Utiliza el 30 % y el 35 % como intervalo orientativo.
No conviertas el 40 % en un objetivo automático de gasto.
Diferencia la cuota máxima bancaria de la cuota cómoda para tu hogar.
Para convertir cuota en capital necesitas el tipo y el plazo.
Realiza una prueba de subida si el interés es variable.
Compara capacidad, LTV, ahorro y solvencia antes de entregar arras.
Revisa la FEIN y el coste total, no solo la primera mensualidad.

Conclusión

Calcular la capacidad de endeudamiento antes de solicitar una hipoteca permite fijar un presupuesto de compra más realista. La fórmula básica es sencilla: se comparan todas las cuotas mensuales con los ingresos netos del hogar. La parte más importante consiste en utilizar cifras prudentes, incluir todas las deudas y no confundir el resultado con una aprobación bancaria.

Un intervalo del 30 % al 35 % puede servir como primera referencia, mientras que el 40 % representa un máximo orientativo de endeudamiento total señalado por el Banco de España. El presupuesto personal puede exigir una cuota inferior, especialmente cuando los ingresos son variables o existen gastos familiares elevados.

Finalmente, la cuota solo determina una parte del importe financiable. El tipo de interés, el plazo, el LTV, la tasación, el ahorro y la evaluación completa de solvencia pueden reducir el capital que la entidad está dispuesta a prestar.

Antes de firmar, compara ofertas, revisa el coste total y estudia si una futura amortización anticipada de la hipoteca encaja en tu planificación financiera.

Fuentes consultadas

Banco de España — Portal del Cliente Bancario: capacidad de endeudamiento y máximo orientativo del 40 % sobre los ingresos netos mensuales.

Banco de España — Portal del Cliente Bancario: consejos para firmar la primera hipoteca y referencia general de una tasa de endeudamiento del 30-35 %.

Banco de España — Portal del Cliente Bancario: Central de Información de Riesgos y diferencias entre CIRBE y registros de morosos.

Boletín Oficial del Estado — Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario; artículos 11, 12 y 14.

Boletín Oficial del Estado — Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios.

Boletín Oficial del Estado — Orden ECE/482/2019, de 26 de abril, por la que se modifican normas de transparencia y crédito inmobiliario.

Boletín Oficial del Estado — Circular 5/2012, de 27 de junio, del Banco de España, sobre transparencia de los servicios bancarios y responsabilidad en la concesión de préstamos.

Unión Europea — Directiva 2014/17/UE sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

La información se ha revisado con fuentes oficiales disponibles en julio de 2026. Tiene carácter divulgativo y orientativo; no sustituye la evaluación de la entidad, la FEIN, la escritura ni el asesoramiento financiero o jurídico adaptado a cada caso.

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martes, 14 de julio de 2026

Capacidad de endeudamiento para pedir una hipoteca en España | Cómo calcular cuánto puedes financiar